Nhiều vướng mắc khi thực thi 3 luật mới liên quan đến bất động sản

Nhiều văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành địa phương khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đồng thời với các Luật liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phản ánh, mặc dù các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã được ban hành nhưng sau hơn 1 tháng triển khai, khâu thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Theo VARS, ngoài một số văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của trung ương, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật bởi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về quy định mới cũng là hạn chế.

Vướng mắc đầu tiên được VARS viện dẫn liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Thế nhưng, các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Điển hình là vụ đấu giá đất tại Hà Nội vừa qua.  

Mặt khác, tại một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành cũng dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) nhận xét, Luật Đất đai 2024 chưa lường hết các tác động tiêu cực của giá đất giao thời giữa Bảng giá đất trước đây (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) và giá đất trong Bảng giá đất theo chính sách mới, dẫn đến phát sinh những bất cập không chỉ trong hoạt động đấu giá đất mà còn liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, kêu gọi đầu tư…

Thêm một vướng mắc được VAR ghi nhận đó là hiện nay nhiều địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận... bị “treo”, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Lý do là cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Bên cạnh đó, VARS cũng chỉ ra chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho việc triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương hiện nay.

Điển hình như tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án nhà ở xã hội. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Nhưng đến nay, sau hơn 1 tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập. Do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện – VARS phản ánh.

Một vấn đề nữa được dư luận quan tâm là theo quy định hiện hành, ngân hàng chính sách nhà nước sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua, thuê mua nhà ở xã hội khi có hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, khách hàng xong hợp đồng mua bán thì vẫn phải “đợi” khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang sẽ giải quyết cho các hồ sơ Ngân hàng Chính sách xã hội đang thụ lý.

Thêm một vướng mắc liên quan trực tiếp đến người dân là việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ. Đây là một điểm thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024 nhưng lại đang “vướng” do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Tại Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Trong khi đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường lại chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và cấp tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Trước thực tế này, VARS đề xuất, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản để cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ.

Đồng thời, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Từ đó, tham mưu cho địa phương, các bộ ngành chuẩn bị văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền để sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.

Song song đó, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để người dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện, đẩy mạnh tổ chức tập huấn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là yêu cầu cấp bách để đảm bảo việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn.

Với sự phức tạp của hệ thống pháp luật và tính đa dạng của thị trường bất động sản, việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý.

Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp bất động sản và người dân hiểu rõ các quy định, mà còn là cơ hội để cơ quan quản lý tiếp cận thực tế, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này; giúp điều chỉnh chính sách phù hợp hơn.

Việc nắm rõ và hiểu sâu các quy định mới cũng là điều kiện cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản – ông Đính phân tích.