Nhiều ý kiến đóng góp cho các dự thảo nghị định về đất đai

Nhiều ý kiến đóng góp cho các dự thảo nghị định về đất đai.

Ảnh: Ngọc Quỳnh/Bnews-TTXVN

Ngày 25/11, tại Hà Nội, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức hội thảo “Lấy ý kiến doanh nghiệp các dự thảo nghị định về đất đai”.
Đề cập tới nội dung các dự thảo nghị định về đất đai, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai cho biết, qua thực tiễn các địa phương và phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan việc thi hành Luật Đất đai vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Đó là vướng mắc về tiếp cận đất đai thông qua hình thức thoả thuận thuê, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chưa thống nhất về áp dụng pháp luật đối với trường hợp trong khu vực dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý; chưa có quy định để xử lý đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa tạo lập tài sản trên đất nhưng nay dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư
Bên cạnh đó, vẫn chưa có quy định điều chỉnh và xử lý đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa tạo lập tài sản trên đất nhưng nay dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa do Nhà nước trực tiếp quản lý cho người sử dụng đất liền kề.
Cùng với đó, các nội dung liên quan đến đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tuy pháp luật đã có quy định nhưng lại chưa phù hợp với thực tiễn và yêu cầu cải cách thủ tục hành chính nhằm cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh theo yêu cầu của Chính phủ…
Các bất cập trên đặt ra yêu cầu cần xây dựng nghị định sửa đổi, bổ sung một số các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai dựa trên các quan điểm như tuân thủ, phù hợp và thống nhất với các quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan. Cùng việc sửa đổi, bổ sung cần kế thừa các quy định hiện hành còn giá trị, bảo đảm tính ổn định của chính sách, pháp luật; quy định chi tiết những điều, khoản, đồng thời quy định cụ thể những nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
"Mục đích là nhằm đảm bảo sự phù hợp với Luật Quy hoạch, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch; giải quyết được những bất cập, tồn tại trong thực tiễn; tạo điều kiện thuận lợi để Luật Đất đai đi vào cuộc sống và phục vụ tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.", bà Mỹ nhấn mạnh.
Bàn về vấn đề tích tụ ruộng đất, bà Đặng Thị Bích Thảo, đại diện Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách nêu ý kiến, qua tổng hợp các dữ liệu nghiên cứu cho thấy, có tồn tại tình trạng tích tụ ruộng đất giữa các nông hộ trên cả nước, chủ yếu với đất trồng cây lâu năm. Đất trồng lúa được tích tụ khá mạnh ở khu vực Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long.

Nhìn chung, quá trình tích tụ diễn ra còn chậm. Thị trường mua, bán, thuê và cho thuê ruộng đất ở Việt Nam còn kém phát triển do thiếu cầu, mặc dù lượng cung khá cao. Điều này có thể do lợi tức ngành nông nghiệp còn thấp, rủi ro cao dẫn đến thiếu hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Các nông hộ, đặc biệt là ở khu vực phía Nam đang có xu hướng tích tụ và tập trung ruộng đất để sử dụng “lợi thế kinh tế theo quy mô”. Tuy nhiên, tốc độ tích tụ và tập trung còn chậm do nhiều yếu tố như: lợi tức từ canh tác nông nghiệp, việc chuyển đổi nghề nghiệp nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, yếu tố văn hóa và lịch sử, chính sách về quyền đất đai, bao gồm thời hạn sử dụng đất (để người dân an tâm canh tác và mua, bán, cho thuê ruộng đất).
Đồng thời, do sự can thiệp hành chính của Nhà nước như: chính sách dồn điền đổi thửa, thu hồi đất làm khu công nghiệp công nghệ cao, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, cánh đồng lớn, thuê đất của dân cho doanh nghiệp thuê lại… làm cho tích tụ đất đai bị chậm.
Ở góc độ nghiên cứu, bà Thảo cho rằng, sửa đổi nội dung các quy định, nghị định về đất đai cần thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền đất đai của người dân, đảm bảo thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hợp lý. Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích kinh tế nông hộ trong nông nghiệp (thay vì chỉ khuyến khích doanh nghiệp), hạn chế các can thiệp hành chính phi thị trường và tạo điều kiện để nông dân chuyển đổi nghề nghiệp sang các ngành công nghiệp và nông nghiệp một cách bền vững.
Ngoài ra, cần thực hiện các chính sách phát triển kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho ngành nông nghiệp như chính sách thúc đẩy đầu tư, ưu đãi tín dụng, bảo hiểm, đào tạo nhân lực ngành nông nghiệp, tăng giá trị gia tăng cho các sản phẩm nông nghiệp…
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Trương Anh Tuấn đồng tình với dự thảo về tính cấp thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp nhằm tạo điều kiện sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm và thuận lợi cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên, ông Tuấn nêu thực tế, các quy định về lập mới quy hoạch, kế hoạch kể cả về quy hoạch sử dụng đất, cũng như quy hoạch xây dựng đều rất chi tiết và chặt chẽ. Nhưng, việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng lại tùy tiện, thiếu chặt chẽ.

Điều này dẫn đến tình trạng quy hoạch ban đầu thì khoa học, tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn của Nhà nước, nhưng khi thực hiện lại dễ dàng điều chỉnh làm méo mó quy hoạch ban đầu, có khi làm thất thoát, tham nhũng, quá tải hạ tầng mà không có khả năng sửa chữa. Nhất là điều chỉnh về cơ cấu, mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất ...
Cũng tại hội thảo, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, cơ quan soạn thảo sửa đổi một số quy định về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp; bổ sung điều kiện của tổ chức tư vấn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Song song với đó, bổ sung thêm điều kiện khi làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định về việc cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất theo Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, bổ sung hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới…
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội) cho hay, Luật Đất đai năm 2013 chưa thể hiện thành công về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Quy định về tích tụ đất đai rất cần thiết khuyến khích để người nông dân yêu mến ruộng đồng.
Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, tích tụ đất đai tốt sẽ biến ước mơ của người nông dân giúp họ phát triển những cánh đồng công nghệ mới. Hiện đại hóa nông nghiệp, áp dụng công nghệ 4.0  vào ruộng đồng để bớt vất vả cho người nông dân, nhưng lại có thể canh tác, chăm sóc, thu hoạch, bảo quản nông sản sau thu hoạch để người nông dân làm giàu trên chính mảnh đất quê hương…

Vì thế, vấn đề vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với  thực tiễn của các dự án hạ tầng có sử dụng đất theo hình thức đầu tư BT (xây dựng- chuyển giao).
Luật Đất đai năm 2013 cũng không có đấu thầu quyền sử dụng đất mà chỉ có đấu giá quyền sử dụng đất nên vướng mắc nhiều trong quá trình thực thi. Đó chính là lý do cần sự phối hợp của các cơ quan cấp bộ và cơ quan ngang bộ để tiến hành xử lý có hiệu quả quản lý về tài chính đối với đất đai.
"Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết, có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai.",bà Nhung góp ý./.