Nhiều ý kiến trái chiều quanh dự thảo nghị định về đất đai

Ngày 23/4 tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp (VCCI) cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức hội thảo "Góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai và dự thảo Nghị định quy định về giá đất". Các văn bản dự thảo này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo.

Theo các chuyên gia, đây là những văn bản quan trọng, tác động rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, môi trường đầu tư tại Việt Nam. Việc ban hành kịp thời, đồng bộ và khá đầy đủ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã, đang và sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc quản lý, khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Khai mạc hội thảo, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI cho biết, đây là 2 văn bản pháp luật quan trọng có tác động lớn tới phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và nhận được sự quan tâm của người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp. Dù Luật quy định sẽ có hiệu lực dự kiến vào ngày 1/1/2025 nhưng Chính phủ đang nỗ lực, quyết tâm để trình Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm từ 1/7/2024. Điều này đòi hỏi các bộ, ngành sớm xây dựng và hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành để đưa luật vào cuộc sống.

Qua tổng hợp ý kiến, VCCI nhận thấy, cộng đồng doanh nghiệp đã có sự nhận thức tốt hơn về tầm quan trọng của 2 dự thảo này. Do đó, mức độ quan tâm của doanh nghiệp cũng ngày càng được nâng lên. Đó là lý do, VCCI tổ chức hội thảo với mục đích tạo diễn đàn để các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp, chuyên gia trao đổi ý kiến cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng tới việc hoàn thiện dự thảo luật 1 cách hợp lý, khả thi, tạo thuận lợi trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Tại hội thảo, báo cáo của cơ quan soạn thảo ghi nhận, qua quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, mặc dù đạt được những kết quả nhất định, song việc quản lý và sử dụng đất đai còn tồn tại, hạn chế như: quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững, việc sử dụng đất có nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số còn bất cập; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.    Tài chính về đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; xu thế thoái hóa đất, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ở nhiều nơi, diễn biến phức tạp; tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều nhưng việc xử lý còn hạn chế…

Nguyên nhân là do đất đai có tính lịch sử, phức tạp; việc thi hành pháp luật về đất đai ở một số nơi còn chưa nghiêm; chính sách, pháp luật còn có những bất cập, một số nội dung của pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ với pháp luật về đất đai; việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý chưa được thực hiện tốt; một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

Chia sẻ quan điểm xây dựng dự thảo Nghị định, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho hay, Luật định Chính phủ quy định về chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu, tổ chức bộ máy của tổ chức đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về thu hồi đất, trưng dụng đất; về phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; về giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất; về chế độ sử dụng đất; về theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai; kiểm tra chuyên ngành đất đai; về giải quyết tranh chấp đất đai, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai bảo đảm có hiệu lực đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai.

Nghị định mới ra đời sẽ bảo đảm sự phù hợp, đồng bộ và thống nhất giữa pháp luật về đất đai và các quy định của pháp luật khác có liên quan; bảo đảm kế thừa, ổn định, phát triển của hệ thống pháp luật đất đai; sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn. Đồng thời, giúp đơn giản hoá thủ tục hành chính; giảm các yêu cầu về biểu mẫu báo cáo, số lượng, thành phần hồ sơ, rút ngắn thời gian thẩm định và linh hoạt phương thức nộp hồ sơ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp ttrong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Ngoài ra, sẽ tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đồng thời thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý đất đai; tăng cường vai trò giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội các cấp và nhân dân.

Qua phần trình bày về phạm vi điều chỉnh và chi tiết các điểm khác biệt về những điều, khoản được quy định tại dự thảo, ông Nguyễn Minh Trí, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, có rất nhiều nội dung trong dự thảo cần được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Ví dụ như với Luật Đất đai cần làm rõ trường hợp “nhà đầu tư khác” sau khi mua tài sản của dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động, để được nhà nước cho thuê trong trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì có cần các điều kiện cụ thể nào hay không? Thời gian thuê đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản đối với đất thuê trả tiền hàng năm, được tính theo dự án đầu tư đã bị chấm dứt hay thế nào?

Ngoài ra, cần quy định cụ thể về trình tự thủ tục khi thực hiện thủ tục nhận mua, nhận chuyển nhượng tài sản đối với các trường hợp này như có cần ý kiến, hoặc chấp thuận của các cơ quan quản lý nhà nước trước khi nhận chuyển nhượng hay không?... Vì trường hợp không quy định cụ thể, sẽ dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư đã mua tài sản hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã thanh toán cho chủ đầu tư cũ, nhưng không thể tiếp tục triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định.

Đại diện các đơn vị thẩm định giá uy tín trên thị trường, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho hay, việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư – một loại chi phí “đầu vào” hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải chi ra nộp trước vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất, mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí như “chi phí vốn” là loại chi phí nhà đầu tư phải chi ra trả cho người cấp vốn cho mình để đầu tư xây dựng cũng là một khiếm khuyết.

Vì thế, cần quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án cần bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí. Thêm nữa, lợi nhuận của nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư theo dự thảo cũng chưa bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ, thậm chí còn lầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận. Mặt khác, lợi nhuận của nhà đầu tư lại bao gồm cả chi phí vốn (vốn sở hữu và vốn vay) là sự lẫn lộn giữa chi phí và lợi nhuận. Do vậy, cần phải loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư.

Tại hội thảo, rất nhiều ý kiến từ các chuyên gia, các luật sư, doanh nghiệp và đại diện các hiệp hội đều phản biện nhiều nội dung liên quan tới dự thảo hướng tới mục tiêu tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở pháp luật, đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao trong thời gian tới.