Sóng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp bắt nguồn từ đâu?

Làn sóng dịch chuyển sản xuất và tăng đầu tư công tại các dự án cơ sở hạ tầng đang tạo ra những động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Trước những kỳ vọng tăng trưởng ngành, cùng với sự hồi phục tích cực của thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp đã có dịp “nổi sóng”.

 *Phục hồi mạnh

Thực tế, do sự hồi phục tích cực của thị trường chung, đa số các nhóm cổ phiếu, các mã cổ phiếu đều có sự tăng trưởng và nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

Có thể kể đến các mã cổ phiếu trụ cột trong nhóm này như PHR của Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa. Đây là doanh nghiệp có quỹ đất lớn để thực hiện đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. PHR đã tăng từ mức đáy 33.000 đồng/cổ phiếu (chốt phiên giao dịch ngày 30/3) lên 45.300 đồng/cổ phiếu (chốt phiên giao dịch ngày 20/5). Như vậy, PHR tăng tới hơn 37,27%.

 

Tương tự, cổ phiếu NTC của Công ty cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên tăng hơn 46% từ đáy. Cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP tăng hơn 41,56%. Cổ phiếu SNZ của Tổng Công ty cổ phần phát triển khu Công nghiệp tăng hơn 45,16%…

Nếu so với mức tăng 37% của VN- Index từ cuối tháng 3 đến nay, rõ ràng đà tăng của các mã cổ phiếu thuộc nhóm cổ phiếu khu công nghiệp là vượt trội so với mặt bằng chung.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank KimEng phân tích, không riêng gì cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, các dòng cổ phiếu đều có sự hồi phục mạnh nhờ sự tích cực của thị trường chung.

Theo ông Khánh, không thể phủ nhận những thông tin tích cực mà nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có được, nhưng những yếu tố này có tác động đến giá cổ phiếu trong dài hạn. Trong ngắn hạn, giá cổ phiếu chịu ảnh hưởng bởi thị trường chung nhiều hơn.

Vị chuyên gia này cho rằng, khi thị trường chung diễn biến xấu thì khó có nhóm cổ phiếu nào có thể ngược dòng để tăng trưởng. Thực tế, thị trường chung hiện nay động lực tăng chủ yếu thời gian qua đến từ nhà đầu tư cá nhân. Đây là dòng tiền ngắn hạn, vì vậy trong ngắn hạn thị trường vẫn có thể đi lên, nhưng dài hạn, dòng tiền này có thể rút ra khiến thị trường sẽ gặp rủi ro điều chỉnh giảm.

Ông Trần Xuân Bách, phụ trách mảng phân tích thị trường Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt - BVSC nêu quan điểm, diễn biến hồi phục mạnh hơn so với mặt bằng chung của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đến từ sự cộng hưởng các yếu tố.

Chính việc giảm mạnh và kéo dài từ tháng 9 năm 2019 đến cuối tháng 3/2020 giúp các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trở lại vùng giá hấp dẫn hơn. Bên cạnh đó, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp còn được hỗ trợ bởi thị trường chung hồi phục mạnh mẽ từ đầu tháng 4 đến nay. Cùng với đó là những thông tin tích cực có được của riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản khu công nghiệp.

Theo ông Bách, nhà đầu tư kỳ vọng vào kết quả kinh doanh khả quan của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có quỹ đất lớn do được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch sản xuất trên thế giới sang Việt Nam. Trong dài hạn, ngành bất động sản khu công nghiệp cũng được hưởng lợi từ việc tăng đầu tư công của Chính phủ.

*Hưởng lợi từ “làn sóng” dịch chuyển sản xuất

Công ty cổ phần Chứng khoán Đại Nam cho biết, trong những năm trở lại đây, Việt Nam là một trong ít nước được hưởng lợi lớn nhất từ làn sóng chuyển dịch sản xuất trên thế giới. Bằng chứng rõ nhất là vốn FDI liên tục tăng trưởng. Cơ cấu vốn FDI vào Việt Nam vẫn tập trung ở lĩnh vực sản xuất, đòi hỏi diện tích xây dựng cơ sở vật chất lớn, đồng bộ.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn FDI trong 4 tháng đầu năm đạt 12,33 tỷ USD, bằng 84,5% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ các năm 2016-2018. Như vậy có thể thấy, dòng vốn FDI vẫn đổ vào Việt Nam và sẽ còn chảy mạnh hơn nữa trong thời gian tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát đã có “làn sóng” dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam do những căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và xu hướng này định hình rõ hơn khi đại dịch diễn ra, nhằm tái cấu trúc lại chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đây là thời cơ cho Việt Nam trong thu hút dòng vốn FDI. Việc dịch chuyển dòng vốn, hay là dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam phải mất một vài năm, vì vậy về mặt trung hạn và dài hạn thì xu thế này đang có lợi cho Việt Nam.

Trong xu thế dịch chuyển vốn đầu tư, bất động sản khu công nghiệp là bất động sản hưởng lợi trước tiên, bởi nhu cầu xây dựng nhà máy tăng. Hiện nay, Việt Nam cũng đã chủ động đón dòng vốn này.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, trong lúc nguồn lực của doanh nghiệp bị tổn hại do dịch COVID-19, đầu tư công là yếu tố kích cầu cần thiết. Vốn đầu tư công cho phát triển hạ tầng giúp thay đổi “bộ mặt” của nhiều địa phương, tạo điều kiện cho phát triển các khu công nghiệp.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ lúc Việt Nam chỉ có khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp thời kỳ mở cửa năm 1986, tính đến cuối tháng 3 năm 2020, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97,8 nghìn ha; trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66,1 nghìn ha.

Hiện có 260 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 68,7 nghìn ha và 75 khu công nghiệp đang xây dựng với tổng diện tích khoảng 29,2 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đang hoạt động đạt khoảng 75,7%, trong khi con số này của năm 2019 là 74%.

Diện tích đất dành cho phát triển khu công nghiệp đang tiếp tục tăng, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do được ký kết, các vùng kinh tế trọng điểm được hình thành…, từ đó góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi.

Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam- VCSB dẫn báo cáo từ Colliers International cho biết, do nhu cầu thuê khu công nghiệp đang tăng lên nên dự kiến nguồn cung khu công nghiệp tại Tp. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng. Theo đó, sẽ có khoảng 2.300 ha từ 8 khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tung ra thị trường vào năm 2025, tăng hơn 50% so với nguồn cung hiện tại.

Không chỉ Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, sức hút đầu tư các khu công nghiệp mới đang diễn ra mạnh mẽ ở nhiều tỉnh, thành khác trên cả nước; trong đó, khoảng 18.116 ha đất công nghiệp dự kiến sẽ được đưa vào sử dụng tính đến cuối năm 2020, tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Quảng Ninh và Vĩnh Phúc.

Cùng với diện tích đất khu công nghiệp tăng thì giá thuê cũng tăng theo. Trong một báo cáo vào trung tuần tháng 2 của Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam), giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao; trong đó, tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%. Cùng đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh.

Hiện giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng. Ở miền Nam, con số này lần lượt là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, bất động sản khu công nghiệp có nhiều cơ hội phát triển mạnh do Việt Nam đang có những thuận lợi để thu hút vốn FDI. Theo đó, chúng ta có môi trường chính trị ổn định. Việt Nam cũng đã ổn định được về kinh tế vĩ mô kể cả trong bối cảnh dịch COVID-19 diễn ra.

Đại dịch COVID-19 đã cho thấy năng lực, nguồn lực của Việt Nam lớn mạnh hơn nhiều so với trước đây. Chính vì nguồn lực lớn hơn nên chúng ta đã đưa ra được gói tín dụng hỗ trợ lên tới 300.000 tỷ đồng; gói hỗ trợ an sinh 62.000 tỷ đồng; gói 3.000 tỷ đồng bổ sung cho nhà ở xã hội… để thúc đẩy nền kinh tế tăng tốc sau dịch bệnh.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát tốt dịch bệnh tạo ra môi trường an toàn càng giúp Việt Nam hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư.

Chủ tịch HoREA cũng đề xuất, để tiếp tục thu hút được vốn FDI cần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng những khu công nghiệp quy mô lớn và quy hoạch bài bản, giải quyết được nhà xưởng sản xuất, nhà ở cho chuyên gia, công nhân lao động... , nhất là nâng cao chất lượng dịch vụ logistics./.