Sốt đất ảo làm méo mó cung – cầu, tăng rủi ro cho nhà đầu tư

Xu hướng "săn" đất đang gia tăng tại các khu vực có quy hoạch sáp nhập và phát triển hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, bên cạnh nhu cầu thực sự, thị trường vẫn tồn tại yếu tố đầu cơ, đẩy giá, tạo hiệu ứng FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ). Điều này có thể dẫn đến những cơn sốt đất ảo, làm méo mó cung – cầu và gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để thị trường phát triển bền vững, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ mặt bằng giá, tiến độ quy hoạch và tiềm năng tăng trưởng thực sự của khu vực trước khi xuống tiền. Yếu tố thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Bên cạnh đó, Chính phủ cần tiếp tục đẩy mạnh quản lý, minh bạch hóa thông tin thị trường và kiểm soát chặt chẽ các hành vi thao túng giá.

Đồng thời, các sàn giao dịch và môi giới bất động sản phải tuân thủ nghiêm quy định pháp luật, tránh tiếp tay cho đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường. Nếu các bên tham gia thị trường không cân nhắc yếu tố dài hạn, thị trường có nguy cơ phải đối mặt với những đợt điều chỉnh mạnh, ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

Các chuyên gia nhận định, việc bơm tiền vào nền kinh tế không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư; trong đó có bất động sản. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được hưởng lợi từ hàng loạt các thông tin tích cực.

Theo khảo sát của VARS, nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ với việc thực thi hành lang pháp lý mới đã giúp nhiều dự án bất động sản có cơ hội được triển khai, tái khởi động trở lại. Bên cạnh đó, đô thị hóa cùng với lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi các cuộc xung đột địa - chính trị có xu hướng gia tăng cùng rủi ro thuế quan cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để “trú ẩn” tài sản.

Đồng thời, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng được kích thích khi hàng loạt dự án hạ tầng được hoàn thành, thúc đẩy triển khai, giúp đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại và tạo ra những khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn. Đặc biệt, thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất mới, nhất là thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, khiến nhiều người bị cuốn vào hội chứng đầu tư theo đám đông. Nhu cầu mua bất động sản được kích hoạt nhanh và mạnh trong thời gian gần đây - VARS phân tích.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) nhận xét: "Chưa bao giờ đất nước và thị trường bất động sản có nhiều tin tích cực như hiện nay. Điều đó đã làm cho dòng tiền của giới đầu cơ bắt đầu trỗi dậy. Thị trường bất động sản như chuẩn bị bước vào một “bữa tiệc lớn”. Ai không ngồi vào sẽ bị bụng đói khi tiệc tàn".

Xu hướng này cũng phản ánh đúng trạng thái của thị trường bất động sản mấy tháng vừa qua. Tuy nhiên, theo VARS, trên thực tế, dòng tiền của các nhà đầu tư chỉ đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Trong đó, xu hướng "săn" đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Điều này lý giải nguyên nhân tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập. Hiện giá đất không ngừng "nhảy múa", thậm chí liên tiếp lập “đỉnh” mới - các chuyên gia của VARS phân tích.

Đặc biệt, khi chi phí vốn đầu tư vào các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh đã ở mức quá cao thì cũng khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư. Hiện khu vực đang được “săn lùng” có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội như tuyến huyện/xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương.... Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn như Bình Thạnh, Long An, Bình Dương cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính. Đã đầu tư ở đâu tốt thì cứ tiếp tục. Chẳng hạn, Bắc Ninh hiện đang là điểm sáng với nhiều nhà đầu tư lớn thì dù có sáp nhập đi nữa thì các dự án tỷ đô đã được rót vốn chắc chắn sẽ không dịch chuyển. Bởi bản chất sáp nhập chỉ mở rộng không gian phát triển, chứ không làm thay đổi toàn bộ cục diện kinh tế.

Mặc dù vậy, xu hướng "săn" đất đang gia tăng nhanh và "nóng" lên từng ngày tại một số khu vực. Các chuyên gia khuyến cáo, tình trạng này sẽ dẫn nhà đầu tư đến những rủi ro cao. Bởi nhà đầu tư dễ rơi vào "bẫy" trong các cơn "sốt ảo" về giá. Nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn “sốt ảo” cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan. Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường quản lý, giám sát. Đặc biệt là đẩy mạnh nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

VARS khuyến nghị, đội ngũ môi giới, các sàn giao dịch bất động sản, cần nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối; tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung - cầu. Cần hiểu rõ, theo quy định của luật mới, trách nhiệm của môi giới bất động sản cũng đã được quy định rất chặt chẽ, nếu vi phạm sẽ bị truy cứu và xử phạt - VARS nhấn mạnh.

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường.