Sửa luật Đất đai phải cân bằng giữa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước

* Cân bằng lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà nước

Đóng góp ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Hà Nội) cho rằng, qua thực tiễn xét xử của ngành Tòa án liên quan đến đất đai, hiện nay, tại Hà Nội, 90% giải quyết khiếu nại hành chính, 50% các vụ tranh chấp về dân sự liên quan đến đất đai, kể cả các vụ án hình sự cũng... đều liên quan đến đất đai.

Theo đại biểu, nguyên nhân cơ bản, cốt lõi nhất của thực tế trên là việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 không còn phù hợp với hiện tại, khiến tranh chấp đất đai “kéo dài, liên miên, không có hồi kết”, thể hiện ở 3 lĩnh vực chủ yếu: Cơ chế về giá, cơ chế quản lý, nhận thức của người dân.

Đối với vấn đề về giá, theo đại biểu Nguyễn Hữu Chính “có nhiều vấn đề bất cập đang tồn tại”, như quy định pháp luật đất đai không phù hợp, chưa đầy đủ, mâu thuẫn, chồng chéo với các luật khác. Trong khi đó, quy định giá bồi thường đất quá thấp, không phù hợp với thực tiễn; chênh lệch giữa giá kinh doanh dự án và giá đền bù thấp; chênh lệch giá giữa thành phố và nông thôn, thành phố và các tỉnh lân cận, giữa thành thị và nông thôn quá cao… dẫn đến tình trạng người dân bức xúc, việc khiếu kiện kéo dài.

Theo đại biểu Nguyễn Hữu Chính, chúng ta chưa có cơ chế quản lý phù hợp, chưa có hướng dẫn cụ thể các phương thức thu hồi đất đai. Bên cạnh đó, việc cấp, thu hồi sổ đỏ, thu hồi đất đai của cơ quan nhà nước chưa chuẩn, còn nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng bức xúc, khiếu kiện kéo dài, liên tục; các quyết định hành chính của nhà nước về cấp, thu hồi đất chưa cao. Ngoài ra, một phần nguyên nhân tranh chấp đất đai do nhận thức của người dân chưa cao; công tác giải quyết mốc giới đối với các hộ dân, vấn đề thừa kế của thành viên gia đình còn tồn tại… do cơ chế chưa chặt chẽ.

Từ thực trạng trên, đối với bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Hữu Chính nhất trí “việc bồi thường khi nhà nước thu hồi phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở”.

Tuy nhiên, với tiêu chí “đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn chỗ ở”, đại biểu cho rằng “tiêu chí này rất khó” bởi nếu làm đúng nguyên tắc này, về mặt lý thuyết, “người dân sung sướng vô cùng vì sau khi giải tỏa, được bồi thường và có vị trí tốt hơn”.

Nhưng trên thực tế, không thực hiện được bởi nhu cầu của người dân rất cao, sinh kế khó đảm bảo, quỹ đất có hạn… Do đó, đại biểu đề nghị sửa thành “bố trí đảm bảo điều kiện phù hợp, thỏa đáng” trên cơ sở thực tiễn.

Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi, đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho rằng, giá trị nhà có thể đo được và bồi thường theo diện tích nhà, tuy nhiên, định lượng giá trị tài sản trên đất rất khó bởi giá trị nội thất trong nhà khác nhau. Đại biểu băn khoăn về cách tính của cơ quan nhà nước đối với quy định “bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở”; đồng thời đề nghị nên sửa đổi cho hợp lý, chi tiết hơn.

Về lập và thực hiện dự án tái định cư, dự thảo đưa ra tiêu chí hạ tầng khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế…).

Thực tế, ở địa phương quỹ đất rất nhỏ, với dự án nhỏ sẽ không thể đáp ứng đủ các điều kiện này. Người dân có thể vin vào lý do này để không di chuyển đến khu tái định cư. Do đó, đại biểu Nguyễn Hữu Chính đề xuất cần xem xét quy định cho phù hợp với thực tế, giảm khiếu kiện tranh chấp về đất đai.

Đồng quan điểm, đại biểu Trần Công Phàn (Bình Dương) cho biết, đây là dự án luật khó bởi khi sửa liên quan đến rất nhiều luật khác nhau. Rất nhiều vấn đề trong thực tế hiện nay khi thực thi như việc tranh chấp, xuống cấp đạo đức, các vụ án hình sự, vụ kiện dân sự kéo dài… liên quan đến đất đai.

Hiện nay, Nhà nước sở hữu cũng là thực hiện, thừa lệnh toàn dân, Nhà nước không được thay toàn dân; cần làm rõ nội hàm này, nội dung nào toàn dân quyết định, nội dung nào toàn dân ủy quyền cho Nhà nước.

“Đồng thời, cần làm rõ Nhà nước là đến cấp Trung ương, tỉnh, huyện hay xã. Thực tế cấp xã cũng có thể bán đất, thay đổi đất”, ông Phàn nêu; đồng thời cho rằng, giá trị của đất và quyền sử dụng đất là hai khái niệm khác nhau. Việc sửa luật phải cân bằng giữa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà nước.

Dẫn chứng việc giải tỏa để làm đường, nhiều nhà dân ở mặt đường với giá trị vài chục triệu/mét vuông, khi giải tỏa phải chuyển về khu tái định cư và nhiều nhà bên trong được ra mặt đường, theo đại biểu Trần Công Phàn, như vậy, giá trị là không tương xứng.

“Kinh nghiệm từ một số nước là những người muốn ra mặt đường sẽ phải nộp một khoản tiền và lấy tiền đó cho những người tái định cư. Do vậy, khi sửa luật cần tính việc đó nhằm đảm bảo cân đối lợi ích cho người dân”, đại biểu nói.

Liên quan đến giá đất, đại biểu Trần Công Phàn cho rằng, cần quy định chặt chẽ trong luật khi thay đổi quyền sử dụng đất, bởi nhiều trường hợp khi thay đổi mục đích sử dụng đất, giá đất có thể “nhảy vọt,” nhiều người giàu lên vì đất. Do đó, đại biểu đề nghị làm rõ mức giá sát với thị trường (khi có nhiều loại đất khác nhau), nếu không có định hướng về giá, xác định giá đất rất khó.

“Nhà nước là đại diện quyền sở hữu cần quy định rõ quyền nào được thực hiện và quyền nào phải xin ý kiến dân, bởi từ vấn đề quyền sử dụng và giá đất sẽ liên quan tới vấn đề thu hồi, giải tỏa, đền bù…, ” đại biểu Trần Công Phàn nhấn mạnh.

* Giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường

Cho ý kiến tại tổ thảo luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng: “Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là thay đổi mang tính bước ngoặt, đột phá về tư duy quản lý, chuyển từ tư tưởng quản lý dùng biện pháp hành chính sang sử dụng công cụ thị trường, điển hình nhất là khung giá đất. Trước đây là do Nhà nước quy định, chuyển sang xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, đây có thể là gốc để giải quyết rất nhiều vấn đề vướng mắc liên quan đến đất đai, xóa bỏ được phần lớn tiêu cực, bức xúc hiện nay”, đại biểu Hoàng Văn Cường bày tỏ.

Về một số nội dung cụ thể, đại biểu Hoàng Văn Cường bày tỏ băn khoăn khi dự thảo Luật vẫn quy định hai phương thức thu hồi đất (nhà nước thu hồi, người sử dụng đất như chủ đầu tư, doanh nghiệp thỏa thuận với người dân và thu hồi) có thể sẽ tạo ra tình trạng bất bình đẳng về lợi ích giữa những người sử dụng đất.

“Đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện thực hiện quyền quản lý. Vậy tại sao khi chuyển dịch đất đai, Nhà nước lại không thực hiện quyền đó mà lại giao cho chủ đầu tư tự thỏa thuận? Như vậy, chúng ta từ bỏ quyền hoặc không thực hiện quyền của Nhà nước? Nguy hiểm hơn sẽ tạo ra bất bình đẳng giữa người dân đang sử dụng đất với người chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, đương nhiên xảy ra khiếu kiện. Tất cả đất đai Nhà nước có quyết định thực hiện dự án đầu tư, Nhà nước đứng ra thu hồi. Trường hợp tự thỏa thuận chỉ nên thực hiện dưới hình thức góp chung vốn hoặc tự chuyển dịch điều chỉnh đất đai”, đại biểu Hoàng Văn Cường nêu.

Bày tỏ nhất trí cao với quy định “giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường” và cần có sự độc lập giữa các cơ quan định giá, thẩm định giá, quyết định giá, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị cần làm rõ vai trò của hội đồng thẩm định giá trong lựa chọn khuyến nghị của cơ quan định giá đưa ra.

Phân tích một số điểm chưa phù hợp với thực tiễn trong quy định đấu giá sau khi có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa giải phóng mặt bằng; chỉ thực hiện đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư với những lô đất từ 20 ha trở lên trong đô thị, 50 ha trở lên ở ngoài đô thị, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị quy định đấu giá từng mảnh đất đối với những lô đất đã giải phóng mặt bằng, có quy hoạch chi tiết 1/500, còn lại cho phép đấu thầu dự án lựa chọn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị bổ sung thêm quy định về thuế điều tiết giá trị gia tăng từ đất, điều tiết hành vi đầu cơ, sử dụng nhiều đất, để đất không sử dụng... làm cơ sở, nguyên tắc xây dựng luật thuế sử dụng đất. Về quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, đề nghị chỉ giao trong mức hạn điền, những người có nhu cầu sử dụng nhiều hơn thì chuyển sang hình thức thuê đất…

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Như So (Bắc Ninh) cho rằng, cần xem xét lại quy định tách sổ, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn và quy định pháp luật có liên quan như Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, việc thanh toán khi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp thường được thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng giao dịch, nếu tại thời điểm này, việc chuyển quyền, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực sẽ gây bất lợi và rủi ro cho bên nhận quyển chuyền, thế chấp, cho thuê...

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo Luật đã bổ sung định nghĩa dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Như So, phạm vi quy định còn rộng, chưa cụ thể các tiêu chí, chưa phân biệt rõ giữa mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng và mục đích kinh tế đơn thuần.

“Do vậy, để minh bạch trong thu hồi đất, tránh lạm dụng thu hồi đất tràn lan và khiếu nại, khiếu kiện, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi, cần rà soát, quy định cụ thể rõ ràng hơn về các điều kiện, tiêu chí đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, đại biểu So nói.

Cũng theo đại biểu Nguyễn Như So, việc bổ sung quy định về “ngân hàng đất nông nghiệp” có thể coi là bước ngoặt trong tích tụ ruộng đất, khắc phục vấn nạn đất nông nghiệp bị bỏ hoang, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp có diện tích đất nông nghiệp đủ lớn để hoạt động sản xuất.

Tuy vậy, theo đại biểu, cần bổ sung quy định cụ thể về địa vị pháp lý, chức năng nhiệm vụ, tổ chức hoạt động của ngân hàng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm tính khả thi, tránh chồng chéo với các cơ quan quản lý nhà nước khác, tạo cơ sở để ngân hàng đất nông nghiệp có đầy đủ tư cách pháp lý để hoạt động hiệu quả./.