Sửa Luật Kinh doanh bất động sản có giúp tăng “khuôn phép” cho thị trường?

Mặc dù đã được sửa đổi, hoàn thiện một lần nhưng Luật Kinh doanh bất động sản hiện được đánh giá vẫn chưa theo kịp sự phát triển rất nhanh chóng, mạnh mẽ của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế vĩ mô trong nước và sự phát triển hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.

Một trong những bất cập của thị trường bất động sản thời gian qua là tình trạng “sốt” giá gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội. Ngay trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn chỉ rõ những hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khi nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng lại thiếu về chất lượng.

Chính đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, thiếu chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh... đã dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn "sốt ảo" để kiếm lợi.

Bởi vậy, trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất, các tổ chức cá nhân muốn hoạt động môi giới nhà đất phải lập doanh nghiệp, văn phòng và phải có chứng chỉ hành nghề... Theo đó, quy định môi giới bất động sản bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ và không cho cá nhân hoạt động môi giới độc lập… sẽ được đưa vào dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để lấy ý kiến.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới quá dễ dàng và không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ. Điều này đã khiến đội ngũ môi giới hạn chế về chuyên môn.

Chia sẻ về điều này, ông Trần Văn Khoa - Giám đốc Sàn bất động sản Tây Phát (Hà Nội) cho rằng chính việc các môi giới không chuyên, tay ngang tham gia thị trường không tuân theo quy định nào, mạnh đâu bán đấy, thậm chí dùng nhiều chiêu trò kênh giá rồi tự “cắt máu” đã làm cho các môi giới chân chính dù muốn tuân thủ các quy định pháp luật và đạo đức nghề nghiệp nhưng để tồn tại nhiều khi cũng phải “nghiêng” theo.

Trước thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ rõ, dù môi giới bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng một số đơn vị còn hoạt động ngoài luồng, theo thời vụ, ăn theo các cơn "sốt đất" tại nhiều địa phương. Những năm qua, nhiều người hoạt động môi giới tự phát, không có chứng chỉ hành nghề. Ngay cả môi giới hoạt động đơn lẻ, thiếu chuyên nghiệp cũng là tác nhân dẫn đến hàng loạt vụ “sốt đất” ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. Thậm chí, không ít sàn, trung tâm giao dịch được lập tự phát, không chấp hành quy định pháp luật - ông Đính cho hay.

Trong khi đó, theo luật quy định, các sàn giao dịch phải đăng ký, thông báo định kỳ về Sở Xây dựng. Nhưng ngay cả việc quản lý, phát hiện, xử lý vi phạm của các đơn vị chức năng và địa phương về những sai phạm này cũng chưa triệt để. Bởi vậy, để lĩnh vực kinh doanh bất động sản trở nên chuyên nghiệp, ngoài việc sửa luật phù hợp với thực tế, khâu thực thi pháp luật cần quyết liệt, kịp thời hơn nữa - ông Đính đề xuất.

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn quá nhẹ so với hậu quả khi xảy ra sai phạm, chỉ phạt tiền từ 10 - 50 triệu đồng. Mức xử phạt này mới chỉ dừng lại ở mức độ răn đe dẫn đến việc người môi giới không coi trọng chứng chỉ môi giới. Do đó, việc sửa đổi luật để tăng mức độ kiểm soát là cần thiết.

Liên quan đến nội dung này, ông Phạm Văn Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, cho rằng những vấn đề Bộ Xây dựng nêu ra để đưa vào luật là rất phù hợp và cần thiết. Các cá nhân muốn làm môi giới cũng phải tham gia học chứng chỉ hành nghề, cần có pháp nhân để cơ quan chức năng quản lý theo quy định. Việc cấp một mã số hành nghề cho môi giới là rất cần thiết để quy trách nhiệm và căn cứ vào đó để nâng chất lượng của nghề môi giới.

Trong tương lai, cơ quan nhà nước có chuyên nghiệp hóa trong quản lý môi giới bằng cách ứng dụng nền tảng công nghệ, quản lý để một môi giới chỉ làm một công ty, làm việc tại một dự án để chuyên môn sâu. Hiện có những môi giới làm 4-5 công ty khác nhau rất dễ ảnh hưởng đến chất lượng môi giới cũng như không rõ ràng, minh bạch…

Tại Mỹ, người làm môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ, sau đó làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên mới được dự thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới; đồng thời, cần thêm quy định bổ sung, cập nhật kiến thức hằng năm để hành nghề - ông Lâm dẫn chứng.

Dưới một góc nhìn khác , chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang lại cho rằng điều cần nhất là sự minh bạch của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương về dự án, đất đai nhiều hơn là chỉ siết môi giới. Bởi, việc giao dịch bất động sản giữa người mua và bán nếu có trung gian thì tốt hơn. Tuy nhiên, môi giới có tốt mấy cũng chỉ giải quyết 50% vấn đề cho thị trường, quan trọng vẫn phải là dự án có pháp lý rõ ràng và công khai quy hoạch.

Còn việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới cần phải có lộ trình. Khi đã chuẩn hóa nghề theo khuôn khổ thì dần dần môi giới yếu kém cũng tự đào thải. Còn nếu chỉ tính đến siết môi giới mà không hoàn thiện pháp lý thì khách hàng sẽ bị thiệt hại. Vì trên thực tế, hiện nay, nhiều pháp nhân được lập ra nhưng cố tình làm sai, lừa khách hàng với quy mô lớn còn để hậu quả lớn hơn nhiều so với cá nhân - ông  Quang nhận xét.

Các chuyên gia đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản giữ vị trí rất quan trọng điều chỉnh một lĩnh vực rộng lớn các quan hệ kinh doanh bất động sản có tính kinh tế sâu rộng, tác động đến rất nhiều lĩnh vực, thành phần kinh tế, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân... Luật đã tạo lập khuôn khổ, chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường, đưa ra quy tắc kinh doanh, giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Người dân và doanh nghiệp kỳ vọng những đổi mới trong sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự án Luật Kinh doanh bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến đối với dự án Luật lần đầu vào kỳ họp tháng 10/2022 Quốc hội khóa XV, lần thứ hai vào kỳ họp tháng 5/2023 và thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023 để Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2024./.