Thành phố Hồ Chí Minh chờ đợi sự phục hồi cho thị trường nhà ở

Trong nửa đầu năm 2023, nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6/2023. Các chuyên gia dự báo khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dồi dào hơn trong hai quý cuối năm 2023, khi nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, tạo tiền đề cho quá trình phục hồi.

* Nguồn cung tiếp tục sụt giảm

Theo CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong Quý II/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới, trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ thành phố Thủ Đức.

Các chuyên gia cho rằng, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Thực tế, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý II/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước; trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường. Theo đó, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh trong ba tháng gần đây.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, nguồn cầu về căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn rất cao. Sau ba tháng đầu năm thấp kỷ lục, số lượng căn hộ bán tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý II vừa qua đã một lần nữa ghi nhận cao hơn số lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể, với gần 1.500 giao dịch trong quý II/2023 tại Thành phố Hồ Chí Minh. Vào cuối tháng 6/2023, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sẽ chính thức mở bán ra thị trường trong thời gian tới. Lượng đặt chỗ này hứa hẹn một tỷ lệ bán tốt trong quý III.

Bên cạnh đó, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

* Triển vọng mới cho tính thanh khoản

CBRE Việt Nam cho biết, đối với thị trường nhà xây sẵn, trong 6 tháng đầu năm 2023, chỉ có 15 căn được mở bán từ một dự án chào bán lần đầu tại khu vực quận Bình Tân. Đây là số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua tại Thành phố Hồ Chí Minh. Với nguồn cung mới hạn chế, giá chào bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, với khoảng 252 triệu đồng/m2 đất.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận sự giảm nhẹ so với đầu năm 2023, chủ yếu đến từ một số dự án có số lượng sản phẩm lớn và có yếu tố đầu cơ cao. Tuy nhiên, cũng trong thời gian này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra nhiều chính sách bán hàng mới, linh hoạt hơn, nhằm kích cầu thị trường trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy khó khăn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, một trong những điểm nhấn của nửa đầu năm 2023 là việc các dự án căn hộ liên tục được gỡ vướng pháp lý. Tính đến tháng 6/2023, trong tổng số 180 dự án bất động sản đang được rà soát,  có 16 dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có hướng giải quyết. Đối với 148 dự án trong danh mục đề nghị được tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn lại tại Thành phố Hồ Chí Minh, mục tiêu đến cuối năm sẽ có thêm 50 dự án hoàn thành gỡ vướng pháp lý.

Các nỗ lực quyết liệt và nhanh chóng từ phía chính quyền và các cơ quan điều hành được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến việc củng cố niềm tin cho sự phục hồi và tính minh bạch của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Với phân khúc nhà ở xã hội, chính sách lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng của Chính phủ được kỳ vọng là động lực thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới tại Thành phố Hồ Chí Minh năm nay. Tuy vậy, kể từ khi ban hành đến nay, chỉ có 6 dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh thỏa mãn điều kiện được giải ngân từ gói hỗ trợ này.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng “Khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công (như hoàn thiện tuyến Metro số 1, dự kiến giải phóng mặt bằng tuyến Metro số 2, khởi công các dự án thành phần thuộc các tuyến vành đai trọng điểm khu vực Thành phố Hồ Chí Minh,…) cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2024”./.