Thêm "lá chắn" bảo vệ người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV sẽ đồng bộ với 1 số luật liên quan khác. Dù phải chờ đến 1/1/2025 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới chính thức có hiệu lực nhưng với những quy định mới thì người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có thêm "lá chắn" bảo vệ vững chắc. Đây cũng là yếu tố giúp phục hồi niềm tin cho thị trường bất động sản.

Các chuyên gia nhận xét, nhiều điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tác động mạnh đến thị trường thời gian tới, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân như quy định chỉ được phép nhận đặt cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, tính pháp lý trong giao dịch mua bán bất động sản sẽ chặt chẽ hơn, đặc biệt là gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư. Cụ thể, nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép cả việc ký hợp đồng đặt cọc.

Theo Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, quy định này một phần xuất phát từ việc bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép nhận cọc không quá 5% giá bán. Điều này gắn chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận trực tiếp tiền cọc, tiền bán, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.

Trong phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng chỉ ghi nhận chủ đầu tư có trách nhiệm “nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận”.

Theo đó, trách nhiệm của chủ đầu tư dừng lại ở việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, rõ ràng, việc cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Do vậy, khi hoàn tất việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì trách nhiệm của chủ đầu tư đã hoàn thành - luật sư Lê Văn Hồi phân tích thêm.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không ghi nhận về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động hình thành trong tương lai. Nhưng với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã ghi nhận rõ về việc chủ đầu tư dự án bất động được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Quy định này không hoàn toàn ngăn cản được việc các chủ đầu tư sử dụng các hình thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai. Đặc biệt, chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy quyền lợi của khách hàng được bảo vệ chặt chẽ, giúp loại bỏ tình trạng "nắm dao đằng lưỡi" khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Tuy quy định này kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư, song nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” mà ký kết dưới hình thức khác (như thỏa thuận hợp tác chẳng hạn) thì tác dụng của quy định này vẫn là dấu hỏi - ông Đỉnh khuyến cáo.

Do đó, theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, việc bắt buộc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh là hợp lý và chặt chẽ.

Trên thực tế, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định này nhưng một số địa phương vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được bán sản phẩm.

Thêm vào đó, luật mới cũng quy định nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước chấp thuận theo quy định pháp luật, trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

Như vậy, quy định rất mới này nhằm làm rõ dự án nào được phép kinh doanh bất động sản. Các dự án khác (ví dụ thuần túy là dự án du lịch) thì không được phép kinh doanh bất động sản, đồng nghĩa với việc chấm dứt tranh cãi về việc dự án nào thì được bán condotel.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, với sự đồng bộ của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua và tới đây là Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang chờ xem xét thì sẽ khiến những cá nhân, nhà đầu tư và các chủ đầu tư trên thị trường có một niềm tin vững chắc hơn nhiều vào thị trường. Điều này sẽ giúp thị trường thêm động lực phục hồi vào năm 2024.