Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách

Cùng đó, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung - cầu; tiếp cận quỹ đất đầu tư; thủ tục hành chính.

Để giúp các nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về những tác động tới thị trường bất động sản từ những điều chỉnh chính sách, được sự chỉ đạo của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), chiều 17/5, tại Hà Nội, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn Bất động sản 2018 với chủ đề: "Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách".

Ông Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch VCCI cho biết, sau một thời gian trầm lắng kéo dài, từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã từng bước được phục hồi tích cực.

Năm 2018 đã đi được gần nửa thời gian và thị trường bất động sản đã có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi thế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá.

Cùng đó, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, những dự án "đắp chiếu" nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại.

Đáng lưu ý, hầu hết các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản đã vượt qua thời kỳ khó khăn và đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.

Nền kinh tế vĩ mô, dưới định hướng của những chính sách kinh tế đúng đắn đã quay lại đà hồi phục thành công từ khi chạm đáy vào năm 2012. GDP liên tục tăng trưởng với tốc độ cao, khoảng 6% một năm trong 4 năm liên tiếp.

Điều này giúp Việt Nam trở thành một trong những nền kinh tế tăng trưởng tốt nhất trong khu vực và toàn thế giới. Không những vậy, trong năm 2017, tốc độ tăng trưởng GDP đạt 6,81%, vượt mục tiêu 6,7% đề ra trước đó được coi là tín hiệu tích cực để đón các dòng vốn trở lại nền kinh tế.

Đặc biệt, tổ chức đánh giá tín nhiệm hàng đầu thế giới Fitch Ratings cũng vừa nâng hạng tín nhiệm cho Việt Nam lên mức BB với triển vọng “ổn định” trên cơ sở Việt Nam có sự cải thiện rõ rệt về chính sách kinh tế, tình hình nợ và tiến trình cải cách.

Năm 2018 được dự báo sẽ là năm thị trường bất động sản tiếp tục có sự tăng trưởng và phát triển ổn định. Để bảo đảm cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, theo ông Lộc, Chính phủ đã có những công cụ đồng bộ để quản lý và giám sát.

Bên cạnh đó, điều quan trọng hơn là đã và đang có những thay đổi về chính sách giúp thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Theo các số liệu thống kê được các tổ chức quốc tế công bố, thị trường bất động sản Việt Nam thu hút gần nửa tỷ USD từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay và chiếm 12,8% tổng vốn FDI của cả nước trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2018- 2020, theo dự báo và yêu cầu phát triển thị trường bất động sản tiếp tục có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Ở các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị tạo ra dư địa lớn cho các doanh nghiệp đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.

Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng bày tỏ, các chính sách liên quan đến bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau và tập trung vào các điều luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản...

Các điều luật trên được ban hành cách đây khoảng 2 năm rưỡi, 3 năm và có hiệu lực sau đó 6 tháng và đều là những điều luật có hiệu lực gần với thời gian hiện nay.

Theo ông Phấn, các văn bản hiện có khoảng 5 điều luật đang đưa ra nghiên cứu soạn thảo lấy ý kiến, trình Quốc hội liên quan đến thị trường bất động sản.

Với sửa đổi tập trung vào những nội dung liên quan đến Luật Quy hoạch đã được Quốc hội thông qua. Có những nội dung liên quan đến việc đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm bớt điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư.

Ông Phấn cũng nêu ra một số nội dung liên quan đến các góp ý liên quan đến việc sửa đổi một số điều luật Bộ xây dựng đã có ý kiến, hoặc Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc khu, Nghị quyết 42 có nêu về thí điểm nợ xấu...

Ngoài ra, ông Phấn cũng kiến nghị kiến nghị sửa đổi những điều kiện kinh doanh và cắt gọn các nội dung của Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản trong dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội nhằm tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư.

Theo ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, tài chính bất động sản chính là hệ thống cơ chế, chinh sách, thị trường về thuế, phí, nguồn vốn, sản phẩm phát sinh tài chính... Đây là những yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Ở Việt Nam hiện nay, tài chính nhà ở đã được đề cập khá sớm tại Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg Phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Theo đó, nguồn vốn dành cho bất động sản tóm gọn 6 nguồn chính sau. Nguồn vốn ngân sách nhà nước, nguồn vốn ngoại, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, nguồn vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp),

Liên quan đến nguồn vốn ngân sách nhà nước, hiện nay đang có 2.000 tỷ đồng; trong đó, 800 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội.

Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội; trong đó vốn nhà nước cấp là 500 tỷ đồng, ngân hàng chính sách xã hội tự huy động 500 tỷ đồng.

Theo ông Cấn Văn Lực, nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn đã đã hết nguồn vốn này. Chính vì vậy, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng..

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản của Việt Nam đến 31/12/2017 là khoảng 471.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ), tăng 8,3% so với đầu năm.

Theo đó, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ (theo Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia).

Mặt khác, tín dụng tiêu dùng hết năm 2017 đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ), trong đó, dư nợ cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà chiếm khoảng 8% tổng dư nợ (theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia tỷ trọng này khoảng 50%).

Ngoài ra, cũng phải kể đến nguồn vốn ngoại bao gồm cả nguồn vốn trực tiếp với khoảng 12 quỹ và gián tiếp. Theo số liệu từ tổng cục thống kê, hết 4 tháng đầu năm 2018, FDI đăng ký đạt 807,5 triệu USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 10% tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2017, FDI đăng ký 3,05 tỷ USD vào lĩnh vực này.

Ông Lực cho biết, về mặt chính sách hiện nay có khoảng 4-5 chính sách tác động đến thị trường bất động sản; trong đó phải kể đến Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Hay như Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và một cơ hội mà theo ông Cấn Văn Lực là tuyệt vời, đó chính là hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018-2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP…, đây sẽ là những nhân tố kích cầu bất động sản tăng lên.

Tuy nhiên, bên cạnh những triển vọng như vừa nêu, chỉ ra một trong những tồn tại hạn chế trong tài chính bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho rằng, Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường.

Ngoài ra, Hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các định chế tài chính như Quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở… cũng được chỉ ra đang là những rào cản khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển.

Vì vậy, ông Cấn Văn Lực kiến nghị: "Cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công".

Bên cạnh đó, ông Cấn Văn Lực cũng chỉ ra phải phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; tạo vốn mồi tại các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình nhà ở xã hội. Ngoài ra, cũng phải tăng cường vai trò của hiệp hội ngành nghề.

Đặc biệt, trong đó chú trọng định hướng thu hút đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản mục tiêu như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông; triển khai tốt Nghị định về hình thức đầu tư PPP, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.