Thị trường bất động sản chuyển mình với chính sách mới

Theo tin từ Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn chuyển giao quan trọng, tiếp nối đà phục hồi từ năm 2024 và dần thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới. Sau khoảng thời gian điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 - 2023, những tín hiệu tích cực từ chính sách hỗ trợ và điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định đang tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Các yếu tố quan trọng như kinh tế phục hồi, môi trường pháp lý được cải thiện, ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý và vận hành, phát triển sản phẩm và đa dạng hóa hoạt động kinh doanh; cũng như, đầu tư công được đẩy mạnh sẽ là năm động lực thúc đẩy thị trường bất động sản 2025.

Tổng giám đốc Vietnam Report Vũ Đăng Vinh phân tích, động lực định hình cho sự phát triển của ngành bất động sản năm 2025 là tốc độ phục hồi của nền kinh tế. Sau giai đoạn 2022-2023 khó khăn về lạm phát, lãi suất cao và tín dụng thắt chặt, nền kinh tế đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng 7,09% trong năm 2024.

Năm 2025, Chính phủ đang đặt mục tiêu tăng trưởng 8% và hướng tới tăng trưởng hai con số trong những năm tiếp theo. Đây là sự quyết tâm cao để tận dụng lợi thế trong thời kỳ dân số vàng và đưa Việt Nam lớn mạnh trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn còn nhiều bất định.

Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ thường đi đôi với sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người, từ đó thúc đẩy nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Ngoài ra, dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục đổ vào các khu công nghiệp sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở cho người lao động, làm nóng phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội.

Động lực thứ hai cho các doanh nghiệp bất động sản là môi trường pháp lý được cải thiện. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã được nhìn nhận ở mức độ cấp thiết khi cả 3 bộ luật là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai được sửa đổi và áp dụng sớm từ tháng 8/2024, đã đánh dấu một bước ngoặt lớn đối với thị trường bất động sản.

Trong ngắn hạn, hiệu quả của việc sửa đổi các luật thể hiện rõ nhất qua việc giải quyết các dự án bị ách tắc pháp lý – một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng trong giai đoạn 2022-2023. Luật Đất đai sửa đổi đã đơn giản hóa quy trình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, giúp các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để đưa dự án ra thị trường.

Theo thống kê sơ bộ, trong năm 2024, có 210 dự án trên cả nước đã được tháo gỡ vướng mắc; trong đó, hầu hết là các dự án nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung các quy định linh hoạt hơn về nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này thông qua ưu đãi thuế và tín dụng. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng trước khi bán sản phẩm và minh bạch thông tin dự án, giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua và khôi phục niềm tin vào thị trường, ông Vinh cho hay.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), các dự án mới đang có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán. Nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp được chuyển nhượng ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nhỏ và vừa, chiếm phần lớn thị trường, gặp khó khăn trong việc đáp ứng các yêu cầu tài chính khắt khe hơn theo Luật Kinh doanh bất động sản, chẳng hạn như vốn tự có tối thiểu 15-20% tổng mức đầu tư. Điều này khiến thị trường trong ngắn hạn vẫn phụ thuộc nhiều vào các “ông lớn” đã có mặt trên thị trường từ lâu. Hơn nữa, tâm lý người mua vẫn còn thận trọng do ảnh hưởng từ các đợt suy giảm trước đó, khiến sức cầu chưa tăng đột biến như kỳ vọng.

Về dài hạn, các luật sửa đổi còn hứa hẹn mang lại những thay đổi mang tính cấu trúc cho thị trường bất động sản Việt Nam. Luật Đất đai mới mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều, đồng thời quy định rõ ràng hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá. Điều này không chỉ tăng nguồn lực tài chính cho thị trường mà còn tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn trong tương lai.

Dự kiến, từ năm 2026 trở đi, khi các quy định này thực sự được thẩm thấu, thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung từ các dự án lớn liên doanh với nước ngoài, đặc biệt ở phân khúc bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng. Luật Nhà ở sửa đổi, với trọng tâm phát triển nhà ở xã hội, được kỳ vọng giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, một phân khúc chiếm tới 60%-70% nhu cầu tại các đô thị lớn. Nếu được thực thi hiệu quả, đến năm 2030, cả nước phải hoàn thành 995.445 căn hộ để có thể đạt được mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp.

Động lực thúc đẩy thị trường bất động sản có tỷ lệ được lựa chọn tăng cao trong 12 tháng tới là đầu tư công cũng đang được đẩy mạnh, cơ sở hạ tầng được cải thiện trong năm 2025. Đi cùng với mục tiêu tăng trưởng kinh tế, tổng vốn đầu tư công kế hoạch là 878.316 tỷ đồng, con số kỷ lục được ghi nhận cho tới hiện tại. Các dự án đầu tư công trọng điểm hiện nay như Cao tốc Bắc-Nam, Sân bay Long Thành, Hệ thống đường vành đai và các tuyến metro tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Ngoài ra còn có các dự án đang được lên kế hoạch như xây dựng nhà máy điện hạt nhân, đường sắt cao tốc Bắc-Nam. Các dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi khi các dự án hạ tầng được hoàn thiện và đi vào hoạt động.

Nhìn chung thị trường bất động sản đang có chiều hướng tích cực, song vẫn còn bài toán về giá bất động sản cần tìm lời giải. Hiện tại, lượng cung bất động sản vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường. Giá bán sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu chững lại, đã dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ thứ cấp “neo” cao.