Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam phục hồi rõ nét

Thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt sau giai đoạn chững lại do các chính sách thuế quan, với nhu cầu duy trì ổn định trên cả ba phân khúc: đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW).

Tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng 28% so với cùng kỳ năm trước, trong khi hai phân khúc RBF và RBW tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đều trên 90%. Đây là nhận định được Cushman & Wakefield Việt Nam đưa ra trong báo cáo Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam vừa được công bố.

*Nguồn cung đất công nghiệp tăng mạnh

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, thị trường đất công nghiệp ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới đầy ấn tượng với 2.000 ha từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp và Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn. Sự bổ sung chiến lược này đã nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lên mức 36.400 ha, phản ánh mức tăng 5,8% so với quý trước và tăng mạnh gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Về cơ cấu thị trường, TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ vững vị thế dẫn đầu với tỷ trọng 45%, trong khi Đồng Nai vươn lên mạnh mẽ chiếm 33% nhờ nguồn cung mới, tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm công nghiệp trọng điểm bên cạnh Tây Ninh với 22% thị phần. TP. Hồ Chí Minh vẫn chứng tỏ sức hút của thị trường trọng điểm khi duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Trong khi đó, các thị trường vùng ven có sự chênh lệch lớn với Đồng Nai giữ mức trung bình khá là 71,62%, còn Tây Ninh hiện đang dư thừa nguồn cung lớn với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ 58,23%.

Nguồn cung dồi dào nhưng giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vẫn tăng, đạt 185 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản đất công nghiệp phía Nam giai đoạn 2026-2029 đang đứng trước ngưỡng cửa bứt phá mạnh mẽ khi hình thành mô hình siêu đô thị công nghiệp xanh, tích hợp sâu các tiêu chuẩn ESG để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Với tổng nguồn cung dự kiến bùng nổ gần 3.800 ha; trong đó, TP.Hồ Chí Minh đóng vai trò hạt nhân với gần 2.600 ha, khu vực này đang chuyển mình từ các khu sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ hiện đại. Sự kết hợp giữa năng lực nghiên cứu (R&D) tại trung tâm thành phố và các cụm sản xuất xanh tại vệ tinh không chỉ giúp tối ưu hóa chuỗi giá trị mà còn đáp ứng trọn vẹn yêu cầu khắt khe về giảm phát thải của các tập đoàn đa quốc gia, biến Việt Nam thành "cứ điểm" sản xuất công nghệ cao hàng đầu Đông Nam Á.

Tầm nhìn trung hạn còn được củng cố bởi "động lực kép" từ hạ tầng giao thông chiến lược với mạng lưới cao tốc, vành đai và sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực diện với cảng Cái Mép - Thị Vải. Khả năng liên kết vùng hoàn hảo này sẽ xóa tan rào cản địa lý, biến các quỹ đất tiềm năng tại Tây Ninh hay Đồng Nai trở thành những mắt xích logistics quan trọng, giúp giảm đáng kể chi phí chuỗi cung ứng. Sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp thế hệ mới sẽ tạo nên một bản đồ cung ứng dồi dào và bền vững, không chỉ đáp ứng nhu cầu mặt bằng mà còn tạo ra giá trị gia tăng vượt trội cho cả khu vực trọng điểm phía Nam trong tương lai gần.

Bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định, dù các doanh nghiệp thuê vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang dần được củng cố, đặc biệt đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn có vị trí thuận lợi và các cơ sở logistics hiện đại giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và nâng cao hiệu quả vận hành. Sự sôi động trở lại này cho thấy các nhà sản xuất đang tái cấu trúc chuỗi cung ứng, ưu tiên tính linh hoạt, tối ưu chi phí và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG, qua đó khẳng định vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và logistics dài hạn trong mạng lưới khu vực và toàn cầu.

*Nhà xưởng xây sẵn hút khách thuê sản xuất giá trị cao

Hiện tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 6,6 triệu m2 diện tích sàn cho thuê (NLA); trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai duy trì sự ổn định với tổng diện tích lần lượt là khoảng 3,1 triệu m2 và 2,1 triệu m2, còn tại tỉnh Tây Ninh ghi nhận mức tăng trưởng 2,58% so với quý trước, nâng tổng nguồn cung khu vực này lên 1,3 triệu m2 diện tích cho thuê.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận, thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục chứng kiến sức cầu mạnh mẽ với tổng diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 73.122 m2. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng được duy trì ở mức cao, Đồng Nai đạt mức cao nhất với 94% và TP. Hồ Chí Minh đạt mức 92%. Ngay cả tại thị trường mới nổi như Tây Ninh, tỷ lệ lấp đầy cũng chạm mốc 90%.

Động lực tăng trưởng chính trong Quý IV/2025 đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia thuộc lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất. Việc các nhà đầu tư lựa chọn các phân khu nhà xưởng hiện đại để sản xuất linh kiện kim loại, hệ thống cố định và vật liệu xây dựng cho thấy xu hướng ưu tiên các cơ sở vật chất sẵn có nhằm tối ưu hóa chi phí và rút ngắn thời gian đi vào vận hành. Sự hiện diện của các tập đoàn lớn từ Mỹ và châu Âu tiếp tục khẳng định vị thế của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Dự báo triển vọng thời gian tới, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giai đoạn 2026 - 2029 dự kiến sẽ là bước ngoặt về quy mô khi thị trường đón nhận thêm khoảng 944.000 m2 nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) mới. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò hạt nhân với hơn 800.000 m2 sàn dự kiến gia nhập. Sự gia tăng mạnh mẽ này không chỉ đáp ứng sự thiếu hụt diện tích tại các khu vực lõi mà còn phản ánh bước chuyển trục chiến lược của các chủ đầu tư từ loại hình nhà kho sang nhà xưởng hiện đại, nhằm đón đầu dòng vốn FDI chất lượng cao trong lĩnh vực công nghệ cao và bán dẫn.

Tương tự, ghi nhận thị trường nhà kho xây sẵn, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn (RBW) toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m2, không ghi nhận dự án mới gia nhập trong quý IV/2025. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vị thế trung tâm phân phối chính với 45% thị phần, theo sau là Đồng Nai với 32%. Việc không bổ sung nguồn cung mới cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy hiện hữu và nâng cấp chất lượng vận hành thay vì mở rộng số lượng.

Thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ với tổng nguồn cung tương lai đạt khoảng 622.000 m2 sàn gia nhập trong giai đoạn 2026 - 2029. Các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam  cho biết, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển mà còn cho phép các nhà đầu tư thiết lập mô hình trung tâm phân phối và vệ tinh hiệu quả hơn. Sự đồng bộ hóa quy hoạch sau hợp nhất tỉnh thành cùng với hạ tầng cảng biển hiện đại sẽ biến vùng kinh tế trọng điểm phía Nam thành một mạng lưới logistics tích hợp, thu hút các nhà vận hành chuỗi cung ứng hàng đầu thế giới và củng cố vai trò trung tâm trung chuyển của khu vực trong tương lai./.