Hạ tầng metro mở dư địa phát triển bất động sản theo mô hình TOD

* Áp lực đô thị hóa và bài toán hạ tầng

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, dân số thường trú dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa lên tới 70%. Quy mô dân số gia tăng nhanh trong khi quỹ đất khu vực nội đô ngày càng hạn chế đang đặt ra sức ép lớn lên hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông.

Thực tế cho thấy, mô hình phát triển đô thị phụ thuộc vào phương tiện cá nhân trong nhiều năm qua đã khiến các đô thị lớn đối mặt với tình trạng ùn tắc kéo dài, ô nhiễm môi trường và chi phí xã hội gia tăng. Trong bối cảnh đó, việc đầu tư vào hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn, mà trọng tâm là metro, được xem là hướng đi tất yếu nhằm tái cấu trúc không gian đô thị và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Theo các chuyên gia quy hoạch, metro không chỉ là một dự án giao thông, mà còn là "xương sống" để định hình lại mô hình phát triển đô thị trong dài hạn. Khi giao thông công cộng trở thành trục chính, các hoạt động dân cư, thương mại và dịch vụ sẽ có xu hướng dịch chuyển và tập trung quanh các nhà ga, từ đó hình thành các khu đô thị nén với mật độ cao hơn nhưng sử dụng đất hiệu quả hơn.

Những năm gần đây, khái niệm TOD ngày càng xuất hiện nhiều hơn trong các thảo luận về quy hoạch và phát triển bất động sản tại Việt Nam. Khác với cách tiếp cận truyền thống, TOD hướng tới việc phát triển các khu đô thị đa chức năng trong bán kính đi bộ quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng, đặc biệt là nhà ga metro.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định TOD là mô hình có tính khả thi cao tại Việt Nam trong giai đoạn 5–10 năm tới, nhất là tại các đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn là khái niệm mang tính lý thuyết, mà đã trở thành một định hướng chính sách rõ ràng.

"Khung chính sách đang dần hoàn thiện sẽ tạo điều kiện để các địa phương chủ động hơn trong việc khai thác quỹ đất quanh nhà ga, kết hợp phát triển giao thông với nhà ở, thương mại và dịch vụ. Đây là nền tảng quan trọng để TOD được triển khai trong thực tế, thay vì chỉ dừng lại ở quy hoạch trên giấy", ông Powell đánh giá.

Tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa TOD đã bắt đầu hình thành thông qua các tuyến metro đang và sắp triển khai. Tuyến số 3 (Nhổn – Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) đã khởi công từ năm 2025. Khi đi vào vận hành, các tuyến này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán của giao thông đô thị.

Theo ông Powell, những yếu tố này có tác động trực tiếp đến quyết định lựa chọn nơi ở và địa điểm đầu tư của người dân cũng như doanh nghiệp, từ đó làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga.

* TOD và động lực tăng trưởng cho bất động sản

Ở góc độ quy hoạch, nhiều chuyên gia cho rằng metro đóng vai trò then chốt trong việc hình thành các cực phát triển mới, góp phần giảm tải cho khu vực trung tâm hiện hữu. Việc mở rộng không gian đô thị theo các trục giao thông công cộng giúp phân bổ lại dân cư và hoạt động kinh tế, thay vì tiếp tục dồn nén vào khu lõi.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, TOD là công cụ quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững. "Nếu được triển khai đồng bộ, các tuyến metro sẽ tạo ra chuỗi các trung tâm vệ tinh dọc theo hành lang giao thông, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận dịch vụ mà không phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân", ông Nghiêm cho biết.

Chuyên gia này nhấn mạnh, TOD không chỉ là câu chuyện của bất động sản, mà là sự kết hợp tổng thể giữa quy hoạch, giao thông, hạ tầng xã hội và chính sách đất đai. Việc phát triển các khu dân cư mật độ cao quanh nhà ga cần đi kèm với hệ thống trường học, y tế, không gian công cộng và tiện ích đô thị đầy đủ để đảm bảo chất lượng sống.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, thành công của TOD thường dựa trên một số yếu tố cốt lõi. Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả giữa các phương thức khác nhau.

Bên cạnh đó là quy hoạch tích hợp, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Mật độ và cơ cấu sử dụng đất được tính toán hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và môi trường đô thị.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận xét, một yếu tố quan trọng khác là cơ chế tài chính và chính sách đất đai. Tại nhiều quốc gia, giá trị gia tăng từ đất đai quanh nhà ga được khai thác để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng. Đây là vòng tròn tích cực giúp TOD phát triển bền vững, thay vì chỉ tạo ra làn sóng tăng giá ngắn hạn.

Ngoài ra, sự thay đổi hành vi của người dân cũng đóng vai trò then chốt. Khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy, nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân sẽ giảm dần, qua đó nâng cao hiệu quả của mô hình TOD.

Từ góc độ thị trường, TOD đang được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững. Thực tế tại nhiều đô thị trên thế giới cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 400–500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn mặt bằng chung, nhờ khả năng kết nối thuận tiện và tiềm năng khai thác thương mại.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng bắt đầu manh nha trong những năm gần đây. Một số khu vực dọc theo các tuyến metro đang triển khai đã ghi nhận sự quan tâm gia tăng từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn. Theo các đơn vị tư vấn, mức tăng giá tại những khu vực này có nơi lên tới 30–40% so với thời điểm trước khi có thông tin đầu tư hạ tầng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng giá trị của TOD không hình thành tức thì. Mức độ gia tăng giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ đầu tư công, khả năng vận hành ổn định của metro và sự phát triển đồng bộ của hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giai đoạn hạ tầng "đang hình thành" thường mang lại nhiều cơ hội nhất cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Những dự án nằm gần tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể và được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp thường có tiềm năng tăng giá bền vững hơn so với các khu vực chỉ hưởng lợi từ thông tin quy hoạch.

Nhìn về trung và dài hạn, nhiều chuyên gia đánh giá TOD sẽ đóng vai trò ngày càng rõ nét trong chiến lược phát triển đô thị và thị trường bất động sản tại Việt Nam. Khi các tuyến metro lần lượt đi vào vận hành, hiệu quả kết nối được chứng minh trên thực tế sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy niềm tin của người dân và nhà đầu tư.

Theo ông Matthew Powell, giai đoạn 5–10 năm tới sẽ là thời kỳ bản lề để TOD chuyển từ định hướng sang triển khai thực chất. "Nếu các tuyến metro được vận hành ổn định và quy hoạch quanh nhà ga được thực hiện nhất quán, TOD sẽ không chỉ tạo ra giá trị kinh tế, mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống và tính bền vững của đô thị.

Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn các dự án gắn với hạ tầng metro, được quy hoạch bài bản và tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ trở thành tiêu chí quan trọng đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. TOD từ chỗ là một "từ khóa" trong các bản quy hoạch, đang dần trở thành giá trị sử dụng thực, góp phần định hình diện mạo đô thị Việt Nam trong thập kỷ tới.