Thị trường bất động sản thương mại châu Âu: Xuất hiện những "vết nứt"

Theo ngân hàng Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm trung bình 9% khoản vay của các ngân hàng châu Âu và 15% các khoản nợ xấu.

Hầu hết các nhà phân tích cho rằng việc lặp lại cuộc khủng hoảng tài chính, trong đó cho vay bất động sản thương mại làm suy yếu nguồn vốn của các ngân hàng, là điều khó xảy ra. Họ dự báo một giai đoạn khó khăn kéo dài thay vì một cú sốc mạnh và ngắn.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư lo ngại mọi chuyện sẽ diễn ra theo chiều hướng ngược lại: Cú sốc đối với bất động sản thương mại có thể không ảnh hưởng tới các ngân hàng, nhưng sẽ gây khó khăn cho các chủ sở hữu tài sản.

* Khó khăn chồng chất

Theo nghiên cứu của trường Bayes, chi phí vay đối với bất động sản cao cấp ở châu Âu đã tăng gấp đôi so với năm trước.

Trong bối cảnh đó, đối tượng thua lỗ đầu tiên sẽ là chủ sở hữu của các tòa nhà văn phòng cấp thấp do phải đối mặt với nhu cầu yếu hơn, chi phí xây dựng và bảo trì cao hơn, lượng khách hàng và bên cho vay tiềm năng thu hẹp hơn và lãi suất cao hơn.

Tất cả những thách thức và bất ổn này khiến việc tìm được các nhà đầu tư đủ tự tin để mua văn phòng hoặc cho chủ sở hữu bất động sản vay tiền trở nên khó hơn.

Khi giá trị bất động sản bắt đầu giảm nghiêm trọng, người đi vay sẽ buộc phải chấp nhận các điều kiện do bên cho vay áp đặt về tỷ lệ cho vốn vay trên giá trị và khả năng chi trả lãi vay, đặc biệt khi các khoản vay cũ sắp hết hạn và cần được tái cấp vốn bằng các khoản vay đắt hơn nhiều. Ngân hàng UBS dự báo tỷ lệ vốn vay trên giá trị đối với các chủ sở hữu bất động sản ở Đức, nước có có tỷ lệ nợ cao nhất châu lục, sẽ tăng gần 50% vào năm nay so với mức 44% vào năm 2021.

Trong tình huống tệ hơn, các chủ sở hữu có thể phải bán tài sản để trả nợ vì các ngân hàng giờ đây không sẵn lòng chấp nhận rủi ro trước những bất ổn của thị trường tài chính.

Điều đáng quan ngại là làn sóng bán tháo từ các quỹ hoặc chủ sở hữu tài sản nợ quá hạn sẽ làm giảm thêm giá trị của tài sản, tạo ra một vòng xoáy xuống giá.

ECB trong tháng này đã kêu gọi các cơ quan quản lý ban hành chính sách ngăn chặn tình trạng chênh lệch thanh khoản trong các quỹ bất động sản mở. Thể chế tài chính này quan ngại việc bán tháo tài sản để đáp ứng yêu cầu trả nợ có thể làm trầm trọng những căng thẳng hiện nay.

Tuy nhiên, ngân hàng không phải là các nhà cho vay duy nhất. Theo ông Ron Dickerman, Chủ tịch tập đoàn đầu tư bất động sản Madison International Realty (Mỹ), các nhà quản lý tài sản, quỹ đầu tư quốc gia và các công ty vốn sở hữu tư nhân có thể trở thành nguồn cung cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Các nhà đầu tư và quỹ nước ngoài cũng có thể đáp ứng một số nhu cầu vay vốn và đầu tư mới, khi nhóm này đã huy động được lượng lớn tiền mặt trong những năm gần đây nhưng vẫn chưa triển khai.

Theo ông Anthony Mongone, luật sư về bất động sản tại công ty luật Ropes & Gray (Mỹ), rất nhiều quỹ và nhà đầu tư đang có nhu cầu như vậy. Do đó, vẫn có nhiều cơ hội trong một số phân khúc bất động sản./.