Thị trường kho bãi Việt Nam xuất hiện xu hướng mới

Chi phí thuê kho cao cấp toàn cầu đang tăng chậm lại, phản ánh sự thay đổi trong cung - cầu tại từng khu vực. Tuy nhiên, giữa bức tranh tổng quan có phần chững lại, thị trường Việt Nam lại nổi bật với mức giá hợp lý, cùng xu hướng đầu tư dài hạn từ cả khách thuê trong nước lẫn quốc tế.

*Giá thuê ổn định - lợi thế đến từ nhiều yếu tố nền tảng

Theo Công ty Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2025 chứng kiến sự điều chỉnh đáng kể trên thị trường kho bãi toàn cầu. Trong khi các trung tâm hậu cần như London, Sydney hay Dubai tiếp tục ghi nhận chi phí vận hành cao và xu hướng giảm tốc trong tăng trưởng giá thuê, một số thị trường tại châu Á - Thái Bình Dương như Việt Nam lại giữ được nhịp phát triển ổn định và tích cực hơn dự báo.

Báo cáo toàn cầu từ Savills cho thấy giá thuê kho hạng nhất trên toàn cầu chỉ tăng 1,1% trong 6 tháng đầu năm - mức thấp nhất trong 3 năm qua. Trước đó, giai đoạn 2020 - 2022 ghi nhận mức tăng mạnh do sự bùng nổ của thương mại điện tử trong đại dịch.

Tuy nhiên, áp lực kinh tế và căng thẳng địa chính trị đã khiến đà tăng trưởng chững lại. Diễn biến này phản ánh sự kết hợp của nguồn cung mới tăng mạnh và tâm lý thận trọng từ phía khách thuê, trong bối cảnh chi phí vận hành, lãi suất và những bất ổn toàn cầu đang tạo ra nhiều áp lực lên chuỗi cung ứng.

Trong bức tranh có phần chững lại đó, thị trường Việt Nam lại nổi bật với sự cân bằng giữa cung và cầu, mức giá hợp lý, và xu hướng đầu tư dài hạn từ cả khách thuê trong nước lẫn quốc tế.

Tại Việt Nam, giá thuê kho hạng nhất không tăng đột biến như ở một số thị trường hậu COVID - 19, nhờ vào nguồn cung liên tục được bổ sung và đặc thù nhóm khách thuê luôn cân nhắc kỹ về chi phí. Thống kê báo cáo toàn cầu từ Savills cho thấy, tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê kho bãi cao cấp đạt khoảng 5,3 USD/m2/tháng, trong khi Hà Nội ghi nhận mức 5,5 USD/m2/tháng.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, cho biết: "Việt Nam phản ánh đúng xu hướng ổn định của khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Nhờ nguồn cung đều đặn và khách thuê có chiến lược kiểm soát chi phí rõ ràng, thị trường giữ được mức giá hợp lý và ít chịu áp lực tăng vọt như tại các điểm nóng toàn cầu."

Không chỉ dừng lại ở nguồn cung, chi phí đất đai và xây dựng ở Việt Nam vẫn đang ở mức thấp hơn so với các thị trường logistics trưởng thành trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore. Thêm vào đó, các chính sách khuyến khích đầu tư hạ tầng và logistics của Chính phủ đã góp phần quan trọng trong việc giữ chi phí vận hành ở mức hợp lý, đồng thời tạo ra hệ sinh thái thuận lợi cho hoạt động sản xuất – phân phối.

* Việt Nam không chỉ là lựa chọn "chi phí thấp"

Vị trí địa lý chiến lược, khả năng tiếp cận thị trường rộng lớn và chính trị ổn định đã khiến Việt Nam trở thành một phần quan trọng trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng của nhiều doanh nghiệp quốc tế.

Trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm giải pháp mở rộng ngoài Trung Quốc, Việt Nam nổi bật nhờ gần các tuyến vận tải biển quốc tế, tiếp giáp các thị trường tiêu dùng lớn trong khu vực, và sở hữu hàng loạt các hiệp định thương mại tự do (FTA) quan trọng như EVFTA, CPTPP và RCEP. Đây là những yếu tố giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuế quan và mở rộng thị trường xuất khẩu.

Theo các chuyên gia của Savills, Việt Nam đang cải thiện nhanh chóng về hạ tầng logistics. Từ việc mở rộng tuyến cao tốc Bắc - Nam, nâng cấp các cảng như Cái Mép - Thị Vải hay Hải Phòng, đến phát triển trung tâm logistics hàng không như Long Thành và Nội Bài, các mắt xích then chốt trong chuỗi hậu cần đang được củng cố toàn diện.

Hiện nay, tại miền Nam, Thành phố Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương cũ) và Tây Ninh (khu vực Long An cũ) đóng vai trò trung tâm logistics nhờ vị trí liền kề TP. Hồ Chí Minh và hệ thống khu công nghiệp phát triển. Khu vực này còn được hỗ trợ bởi hạ tầng kho bãi hiện đại, điển hình là Logicross Nam Thuận (tỉnh Tây Ninh) với diện tích cho thuê khoảng 61.200 m2, đáp ứng tốt nhu cầu của các ngành cần không gian lưu trữ lớn như thương mại điện tử và giao nhận nhanh.

Miền Bắc ghi nhận hoạt động sôi động tại Bắc Ninh và Hải Phòng, trong khi Quảng Ninh và Đà Nẵng đang nổi lên như những điểm đến mới cho mô hình logistics đa phương thức, kết nối cảng biển - đường bộ - sân bay một cách hiệu quả.

Không chỉ các chỉ số thị trường cho thấy sự ổn định, hành vi của khách thuê cũng đang dịch chuyển rõ rệt. Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp logistics quốc tế, đặc biệt là các sàn thương mại điện tử và nhà cung ứng toàn cầu, đang tìm kiếm mô hình kho vận hành riêng hoặc xây dựng theo yêu cầu (Build-to-Suit). Ông John Campbell cho biết: Chúng tôi đang chứng kiến xu hướng ngày càng rõ nét về nhu cầu kiểm soát chuỗi cung ứng lâu dài.

Khách thuê quan tâm đến khả năng mở rộng, tuân thủ ESG và kiểm soát vận hành - đó là lý do vì sao mô hình thuê đất dài hạn hoặc phát triển kho theo thiết kế riêng đang ngày càng phổ biến. Các địa điểm gần khu dân cư, cảng biển hoặc đầu mối giao thông lớn hiện đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư quốc tế. Đây không chỉ là bước đi chiến lược để tối ưu chi phí logistics, mà còn giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trước biến động thị trường.

Để tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh và vươn lên trong chuỗi cung ứng khu vực, theo Savills Việt Nam, Việt Nam cần tập trung vào các ưu tiên then chốt, đó là tăng cường tích hợp đa phương thức (đường sắt – cảng biển – sân bay – cao tốc), hiện đại hóa quy trình hải quan và giấy phép kho vận, phát triển nền tảng số toàn diện cho ngành logistics, đồng thời thúc đẩy logistics xanh và đào tạo nhân lực chuyên sâu về công nghệ, tự động hóa.

Với sự kết hợp giữa lợi thế tự nhiên và chiến lược phát triển đúng hướng, Việt Nam đang chuyển mình từ một thị trường "giá thuê hợp lý" thành một trung tâm logistics tích hợp, bền vững và đầy tiềm năng trong khu vực.