Thị trường nhà đất toàn cầu đã sẵn sàng cho đợt tăng lãi suất?

Giá nhà trên thế giới đã tăng cao, hưởng lợi nhờ các biện pháp kích thích tài chính và nới lỏng tiền tệ mà các nước triển khai nhằm chống lại suy thoái kinh tế do dịch COVID-19. Tuy nhiên, thị trường nhà ở đối mặt với triển vọng ảm đạm khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng trung ương khác hướng tới việc thắt chặt các chính sách để kiểm soát lạm phát đang tăng cao.

Gánh nặng nợ hộ gia đình

Các nhà hoạch định chính sách ở khắp nơi đang theo dõi tác động của việc thắt chặt chính sách khi dư nợ cho vay mua nhà tăng vọt khiến nợ hộ gia đình tăng mạnh. 

Theo chi nhánh Fed tại Dallas, giá nhà ở 25 quốc gia, từ New Zealand, Australia đến Mỹ, đã tăng nhanh sau khi dịch COVID-19 bùng phát. Số liệu tổng hợp cho thấy giá nhà trong giai đoạn tháng 7-9/2021 tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Tốc độ tăng giá nhà đã vượt mức tăng của thu nhập khả dụng ở 22 quốc gia.

Theo Viện Tài chính Quốc tế (IIF) ở Mỹ, số dư nợ cho vay thế chấp để mua nhà gia tăng khiến nợ hộ gia đình toàn cầu tính đến hết tháng 9/2021 đạt mức kỷ lục 55.400 tỷ USD, tăng 6.000 tỷ USD so với trước đại dịch.

Trong khi đó, Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ) cho rằng dư nợ của các khoản vay thế chấp tại nước này đến hết tháng 9/2021 đạt 216.000 tỷ yen (1.900 tỷ USD), tăng 5% so với hai năm trước, và nợ hộ gia đình tăng 4% lên 346.000 tỷ yen. Một chuyên gia cho biết, bên cạnh việc lãi suất giảm, đại dịch khiến nhiều người tiêu dùng tìm kiếm lối sống sinh hoạt mới.

Khảo sát của Đại học Florida Atlantic và Đại học quốc tế Florida cho thấy, thành phố Boise của bang Idaho có mức tăng giá nhà cao nhất trong 100 thành phố ở Mỹ. Giá trung bình của một căn nhà đơn lập đã tăng gấp đôi trong 10 năm qua lên khoảng 540.000 USD, khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Nhà kinh tế Steven Peterson thuộc Đại học Idaho chỉ ra rằng nguồn cung nhà ở Boise đã giảm trong vòng 10 năm qua do các dự án xây dựng bị đình trệ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở gần đây đã tăng lên khi thành phố thu hút người dân từ bang California và các bang khác - những người làm việc từ xa trong bối cảnh đại dịch. Nhiều người trong số họ đã mua được nhà nhờ vay tiền ngân hàng với lãi suất thấp, dựa vào chính sách nới lỏng của Fed.

Áp lực từ việc tăng lãi suất

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, bắt nguồn từ sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Lehman Brothers của Mỹ, là một ví dụ điển hình về những tác hại kinh tế do thị trường nhà ở phát triển quá nóng.

Trong nửa đầu những năm 2000 sau khi bong bóng dot-com tan vỡ, lãi suất đã giảm từ khoảng 6% xuống chỉ còn hơn 1% nhờ các chính sách điều tiết của Fed. Các ngân hàng cung cấp khoản cho vay mua nhà dù khách hàng có điểm tín dụng thấp. Lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2004, và giá nhà lao dốc trong năm 2007-2008, buộc các tổ chức tài chính phải bán tài sản có liên quan đến khoản vay mua nhà và ghi nhận khoản lỗ lớn.

Giờ đây, các nhà quản lý tài chính dường như đã rút ra bài học từ cuộc khủng hoảng trong quá khứ và siết chặt các quy định, trong khi các tổ chức cho vay đang cố gắng tránh rủi ro tiềm tàng. Với dư nợ của các khoản vay dưới chuẩn được chứng khoán hoá và các công cụ khác thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2007-2008, cơ hội để những sản phẩm tài chính này có thể làm rung chuyển hệ thống tài chính giảm đi rất nhiều.

Tuy nhiên, theo David Rosenberg, người sáng lập công ty nghiên cứu độc lập Rosenberg Research & Associates, người mua nhà đã vay các khoản tiền lớn khi lãi suất thấp có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi lãi suất bắt đầu tăng lên. Fed dự kiến sẽ tăng lãi suất vào tháng Ba tới, và triển khai thêm một vài lần tăng lãi suất khác trong suốt năm 2022.

Công ty cho vay thế chấp mua nhà Liên bang Mỹ (FHLM), còn được gọi Freddie Mac, cho biết lãi suất thế chấp cố định 30 năm trong tháng 1/2022 ở mức 3,55%, tăng 0,5 điểm phần trăm trong một tháng. Ngân hàng JPMorgan dự báo rằng đầu tư vào nhà ở tại Mỹ, vốn tăng 9% vào năm 2021 so với năm trước, sẽ tăng trưởng chậm lại còn khoảng 1% trong năm 2022.

Giá nhà ở Nhật Bản tăng chậm hơn các nước khác. Trong khi giá nhà chung cư tăng mạnh ở Tokyo và các khu vực đô thị khác, giá nhà nói chung chỉ tăng khoảng 1% kể từ khi dịch bệnh bùng phát, theo số liệu của Fed chi nhánh Dallas. Mức tăng tương đối thấp của giá bất động sản đã thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Nhật Bản. 

Một quỹ đầu tư nước ngoài gần đây đã đồng ý mua một số khách sạn từ Tập đoàn đường sắt và khách sạn Nhật Bản Seibu Holdings. Nhà nghiên cứu Makoto Sakuma thuộc viện nghiên cứu NLI nhận xét: “Các nhà đầu tư nước ngoài nhận ra việc bất động sản Nhật Bản bị định giá thấp và sẽ rót vốn vào lĩnh vực này”. Tuy vậy, một số nhà phân tích không quá lạc quan khi cho rằng đầu tư nước ngoài có thể giảm đi khi giá bất động sản ở các nước khác bắt đầu đi xuống.

Mặt khác, việc lãi suất có xu hướng tăng cao hơn trên toàn thế giới cũng gây áp lực cho những quốc gia đã mạnh tay chi tiêu để ứng phó với cuộc suy thoái kinh tế do đại dịch gây ra. Các khoản nợ công cũng phình to sau khi các chính phủ đã buộc phải phát hành thêm trái phiếu để tài trợ cho các chính sách tài khóa tích cực nhằm thúc đẩy phục hồi nền kinh tế.

Theo Viện Tài chính Quốc tế, tỷ lệ nợ trên Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) toàn cầu đã chạm mức 361% vào năm ngoái, tăng 40 điểm phần trăm so với năm 2019. Các quốc gia có nợ công lớn và nền tài chính tương đối yếu, chẳng hạn như các nền kinh tế mới nổi và các quốc gia Nam Âu, dễ bị tổn thương hơn trước tác động của lãi suất tăng. Mỹ và các nền kinh tế tiên tiến tăng lãi suất cũng có xu hướng làm suy yếu đồng tiền ở các thị trường mới nổi, làm tăng chi phí nhập khẩu và tăng gánh nặng nợ nước ngoài./.