Thị trường nhà ở Australia: Lo ngại khan hiếm nguồn cung

Theo trang mạng brokernews.com.au ngày 9/1, các chuyên gia kinh tế nhận định thị trường nhà ở Australia sẽ chứng kiến mức tăng trưởng vừa phải trong năm 2024 trong bối cảnh chi phí trả lãi vay thế chấp tăng cao và lo ngại khan hiếm nguồn cung nhà ở.

Theo kết quả khảo sát do Tạp chí The Australian Financial Review thực hiện với sự tham gia của 30 nhà kinh tế, mức dự báo trung bình là giá nhà tăng khoảng 2,5%, trong khi đó chỉ 8 chuyên gia nhận định rằng giá nhà đất sẽ giảm. Điều này trái ngược với quan điểm vốn lạc quan hơn của những người trong ngành bất động sản khi họ cho rằng thị trường sẽ tăng 4%.

Bất chấp các đợt tăng lãi suất liên tiếp của Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA - ngân hàng trung ương) kể từ năm 2022 lên mức 4,35% như hiện nay, thị trường bất động sản của Australia đã thể hiện khả năng phục hồi, với giá trị nhà ở đã tăng hơn 8% trên toàn quốc trong năm 2023. Các nhà phân tích và các thị trường tài chính đều đang kỳ vọng động thái tiếp theo của RBA sẽ là cắt giảm lãi suất.

* Xu hướng chung là giá nhà sẽ tăng nhẹ

Tim Toohey, Trưởng Bộ phận Chiến lược và vĩ mô của công ty quản lý quỹ Yarra Capital Management, nhận định rằng dường như “không có gì có thể phá vỡ” câu chuyện giữa “Australia với nhà ở đắt đỏ”. Ông cho rằng việc lãi suất giảm và nguồn cung nhà ở thiếu hụt lớn là yếu tố khiến mọi người không thể “liều lĩnh” dự báo giá nhà sẽ giảm trong năm 2024.

Trong khi đó, 4 ngân hàng lớn của Australia dự báo triển vọng lạc quan hơn với nhận định giá nhà có thể tăng từ 5% đến 6%.

Nhà kinh tế trưởng Alan Oster tại Ngân hàng Quốc gia Australia (NAB) cho biết: “Chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến giá nhà ở sẽ tăng thêm 5% do nhu cầu về nhà ngày càng lớn, vượt xa tác động của việc lãi suất tăng cao như hiện nay”.

Lượng người nhập cư vào Australia tăng kỷ lục sau đại dịch, lên đến 518.000 người trong năm tài chính 2022-2023, đã góp phần gây ra cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà trầm trọng.

Tuy nhiên, nhà kinh tế trưởng George Tharenou của Ngân hàng đầu tư UBS của Thụy Sỹ tại Australia, nhấn mạnh rằng nợ thế chấp cho đến nay vẫn ở mức “cực thấp” và giá nhà ở chỉ có thể giảm mạnh nếu xảy ra tình huống thị trường việc làm suy yếu đáng kể.

Những đồn đoán về chi phí vay thế chấp sẽ thấp hơn đang thúc đẩy tâm lý lạc quan trên thị trường bất động sản.

Ông Prashant Newnaha, chiến lược gia vĩ mô tại Ngân hàng đầu tư TD Securities của Canada (Ca-na-đa), cho biết dự đoán của ông về việc giá nhà tăng 5% là dựa trên sự nới lỏng nhẹ của thị trường việc làm và động thái hạ lãi suất của các ngân hàng trung ương trên thế giới.

Các nhà phân tích cảnh báo rằng tốc độ tăng giá nhà có thể sẽ chỉ ở mức tăng vừa phải khi nền kinh tế chững lại và người tiêu dùng cảm nhận được tác động của các đợt tăng lãi suất trước đó.

Ông Paul Bloxham, nhà kinh tế trưởng của Ngân hàng HSBC, lý giải: “Tăng trưởng dân số chậm hơn và tác động có độ trễ của việc thắt chặt tiền tệ trước đây sẽ làm suy yếu nhu cầu bất động sản, nhưng chúng tôi cho rằng nguồn cung nhà ở sẽ vẫn hạn chế, đây là cơ sở khiến giá nhà tăng trưởng ở mức độ chậm”.

Trong khi một số nhà kinh tế dự đoán thị trường nhà ở sẽ tăng nhẹ vào nửa cuối năm 2024 sau khi RBA có thể cắt giảm lãi suất, các công ty tài chính khác, bao gồm KPMG, MLC Asset Management, Morgan Stanley và Emerson Economics, lại dự đoán giá nhà sẽ không thay đổi trong năm nay với lý do thị trường việc làm đang suy yếu.

Ông Bob Cunneen, nhà kinh tế trưởng của MLC Asset Management, cho biết: “Do nền kinh tế có thể hầu như không bắt nhịp vào đầu năm 2024 với lãi suất vẫn ở mức cao và thị trường việc làm hạ nhiệt, bài toán về khả năng chi trả sẽ khiến giá nhà giảm xuống trong nửa đầu năm 2024. Nửa cuối năm 2024 có thể sẽ chứng kiến sự phục hồi nhẹ do việc RBA cắt giảm lãi suất mang lại hy vọng cho một số người mua tiềm năng”.

Đồng quan điểm với nhà kinh tế Bob Cunneen, ông Brendan Rynne, nhà kinh tế trưởng tại KPMG, khẳng định sự mất cân đối cung cầu hiện tại sẽ mang lại sự ổn định về giá nhà trong ngắn hạn. Tuy nhiên, ông dự đoán sẽ có sự hồi phục sau khi RBA hạ lãi suất vào cuối năm nay.

Nhà kinh tế Chris Read tại Morgan Stanley cho rằng các công ty của ông đang kỳ vọng dòng người nhập cư sẽ chững lại, mặc dù vẫn cao hơn mức trước đại dịch, sẽ khiến tình hình giá thuê nhà giảm bớt phần nào, đồng thời lượng bất động sản niêm yết sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là từ các nhà đầu tư”.

* Vẫn có dự báo về một đợt giảm giá nhà

 

Một nhóm nhỏ các nhà kinh tế được The Australian Financial Review khảo sát cảnh báo rằng giá bất động sản có thể giảm tới 5%.

Ông Matthew Peter, nhà kinh tế trưởng tại công ty cổ phần đầu tư QIC thuộc Chính phủ bang Queensland, cho rằng: “Giá nhà đã diễn biến bất ngờ lớn vào năm 2023 bất chấp thu nhập khả dụng giảm và gánh nặng lãi suất tăng cao. Trước tình hình thị trường lao động dự kiến sẽ suy yếu hơn đáng kể vào năm 2024, giá nhà một lần nữa có thể mang lại một trong những bất ngờ lớn nhất cho năm 2024, nhưng lần này thay vì tăng, sẽ là giảm”.

Ông Warren Hogan, cố vấn kinh tế trưởng tại Ngân hàng Judo, người bi quan nhất về giá nhà, dự đoán giá nhà ở Australia sẽ giảm 5%. Xem xét thu nhập hộ gia đình và lãi suất hiện nay, Hogan ước tính giá nhà sẽ xuống mức thấp hơn, từ 10% - 12% so với mức hiện tại. Ông Hogan cho rằng, trong 6 tháng qua, người mua nhà đã đổ xô vào thị trường bất động sản do lo ngại khan hiếm nguồn cung nhà ở, giá cả leo thang và muốn tham gia thị trường trước khi nguồn cung cạn kiệt - một hiện tượng mà ông gọi là FOMO, “nỗi sợ bị lỡ mất cơ hội”.