Thị trường nhà ở Tp.Hồ Chí Minh - Bài 2: Tháo gỡ khó khăn về chính sách, tín dụng

Trước những bấp bênh của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn cơ quan chức năng sớm có giải pháp hữu hiệu để tháo gỡ những khó khăn về chính sách, tín dụng… để có hướng phát triển ổn định, bền vững hơn.
* Còn không ít rủi ro
Theo Horea, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro do chủ đầu tư đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư.
Đơn cử như một số dự án nhà ở thương mại bị ách tắc vì thủ tục hành chính dù đã có quyết định chủ trương đầu tư. Cùng đó, dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án cũng đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư.
Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất bởi quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Điều này khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.
Một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra Quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ.
Trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát. Vừa qua, thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3 nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát.
Thêm một rủi ro nữa là về tài chính và tín dụng - Horea viện dẫn. Đó là khi doanh nghiệp đã bỏ chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để triển khai.
Cùng đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.
Để tìm các nguồn tài chính khác, ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu để bổ sung vốn.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, tính đến đầu tháng 6, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.
* Tác động lên nguồn thu ngân sách
Việc thị trường bất động sản sụt giảm đã tác động khá lớn đến nguồn thu ngân sách trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh. Vì vậy, theo Cục Thuế Tp.Hồ Chí Minh, tính đến ngày 30/6, số nợ đọng thuế là 13.000 tỷ đồng, tăng hơn 4.900 tỷ đồng so với cuối năm 2018; trong đó riêng các doanh nghiệp kinh doanh liên quan đến bất động sản chiếm 61%.
Lý giải về thực trạng này, Cục Thuế Tp.Hồ Chí Minh cho biết, từ giữa năm 2018 đến nay, hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản có xu hướng chững lại. Một số dự án trọng điểm của thành phố không triển khai được dẫn tới nguồn thu giảm hẳn so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây cũng là khó khăn của thành phố vì các dự án hiện đang gặp một số vấn đề liên quan đến pháp lý, thanh tra, kiểm tra nên chưa triển khai được. Khi chưa triển khai thì không đủ nguồn lực tài chính để đóng kịp thời cái khoản thuế này.
Ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND Tp.Hồ Chí Minh dự báo, tổng số thu nội địa của Tp.Hồ Chí Minh trong năm nay có thể hụt 15.000 tỷ đồng so với kế hoạch giao. Cụ thể, các khoản thu bị hụt có đất đai 12.000 tỷ đồng; trong đó hụt thu từ các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản là 3.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khoản tiền hụt thu từ thuế thu nhập cá nhân ước 2.000 tỷ đồng do các hoạt động chuyển nhượng bất động sản sụt giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2018; lệ phí trước bạ nhà đất giảm 28,36%.
* Tháo gỡ những điểm nghẽn
Trước những khó khăn trên, Horea đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố nhận và thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do nhà đầu tư dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.
Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án, Horea đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Đồng thời, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, Hiệp hội đề nghị cơ quan có thẩm quyền sớm kết luận để chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, giúp chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, quá trình này đang tác động lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
Liên quan đến các dự án bất động sản đang bị đình trệ trên địa bàn thành phố, UBND Tp.Hồ Chí Minh cho biết, thành phố đã chủ động làm việc với Thanh tra Chính phủ cùng với các cơ quan chức năng, doanh nghiệp liên quan để bàn bạc, tháo gỡ khó khăn nhằm sớm khởi động lại các dự án bị đình trệ.
Về Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công (trong đó có quỹ đất), để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng BT để giải quyết khó khăn của các doanh nghiệp liên quan; đồng thời, khơi thông nguồn vốn xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng./.