Tồn kho đất nền, nhà ở riêng lẻ gấp hơn 2 lần chung cư

Ngày 14/8, Bộ Xây dựng công bố thông tin định kỳ về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024; trong đó, ghi nhận từ số liệu báo cáo của 60/63 địa phương cho thấy, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý II/2024 vào khoảng 17.105 căn, nền.

Đáng chú ý, dẫn đầu vẫn là lượng tồn kho đất nền với 7.061 nền. Tiếp đến là nhà ở riêng lẻ tồn kho có 7.045 căn và chung cư tồn kho 2.999 căn. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Lượng tồn kho của cả 2 phân khúc này đều gấp hơn 2 lần số chung cư tồn kho.

Gộp lượng tồn kho của phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý II/2024 là 14.106 căn, nền - tương đương 73% so với quý I/2024 (khoảng 19.323 căn, nền). Mặc dù lượng tồn kho bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền đã giảm so với quý trước những vẫn ở mức cao.

Nhìn vào số liệu này cho thấy, áp lực hàng tồn kho vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp bất động sản. Nhất là có những doanh nghiệp hiện nay có gá trị hàng tồn kho bất động sản chiếm đến hơn nửa tổng giá trị tài sản.

Thực tế thị trường ghi nhận, bất động sản tồn kho hiện nay tập trung vào 2 dạng. Đó là những sản phẩm đã hoàn thành để bán hoặc đang chờ bàn giao tới khách hàng. Cùng đó là tồn kho những bất động sản đang dở dang (từ chi phí xây dựng cơ bản, tiền sử dụng đất... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai, chi phí lãi vay được vốn hóa).

Trong số này, các bất động sản dở dang là loại hình tồn kho chủ yếu hiện nay của các doanh nghiệp. Theo các chuyên gia, hiện tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng và gây khó cho doanh nghiệp. Thậm chí, tình trạng này kéo dài đang khiến "sức khoẻ" tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản suy yếu.

Lý giải một phần nguyên nhân này, Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, với hàng tồn kho là các sản phẩm đã hoàn thiện như chung cư, biệt thự, văn phòng những không có nhiều giao dịch là do giá bán hoặc cho thuê quá cao. Cùng có trường hợp do vướng mắc thủ tục nên chưa đủ điều kiện mở bán; hoặc dự án có vị trí không hấp dẫn người mua.

Số hàng tồn kho này trở thành cục nợ lớn với doanh nghiệp. Bởi hàng hóa không thanh khoản được, tiền đã đổ vào làm dự án nhưng bị “đọng” lại trong khi doanh nghiệp vẫn phải gánh lãi vay từ các khoản chi phí đầu vào.

Để giải quyết vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, doanh nghiệp cần cân nhắc điều chỉnh phát triển các dự án gắn với nhu cầu thực, nhất là sản phẩm có mức giá trung bình, hợp túi tiền. Bởi hiện người dân vẫn đang tìm kiếm nhà ở có giá phù hợp.

Nếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục phát triển các sản phẩm có chất lượng cao nhưng phân khúc khách hàng đó lại ít bởi không nhiều có khả năng chi trả cho sản phẩm đắt tiền thì vẫn không thể bán được hàng. Con số tồn kho bất động sản không thể giảm bớt – chuyên gia này phân tích.

Tuy nhiên, hiện các doah nghiệp bất động sản đang kỳ vọng nhiều ở các bộ luật mới ban hành vừa có hiệu lực từ 1/8 như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi những vướng mắc về thể chế, quy định sẽ dần được tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ triển khai cho những dự án đang vướng mắc trước đây.

Khi đó, tồn kho từ bất động sản đang triển khai dở dang phải nằm “đắp chiếu” cũng sẽ được gỡ dần, chuyển sang giai đoạn hoàn thiện để có hàng bán thị trường. Nhờ đó, góp phần giảm số lượng hàng tồn kho bất động sản của doanh nghiệp thời gian tới.