Tranh chấp chung cư – Bài 1: Từ sự tối đa hoá lợi ích của chủ đầu tư

Trong tiến trình đô thị hoá, phát triển nhà chung cư là xu thế tất yếu, nhưng công tác quản lý chung cư, nhất là việc chấp hành pháp luật của một số chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, bất cập đã gây bức xúc trong dư luận, gây nên nhiều hệ lụy xã hội phức tạp.

Đặc biệt, nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài nhiều năm chưa được giải quyết dứt điểm đã trở thành điểm "nóng" về tụ tập đông người. Trước thực trạng này, Thủ tướng Chính phủ vừa có Chỉ thị yêu cầu các cấp chính quyền và cơ quan chức năng phải tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, điều dư luận đang quan tâm và lo ngại là sau khi có Chỉ thị này, những mâu thuẫn “khó gỡ” trong tranh chấp chung cư thời gian qua liệu có tìm được lời giải, nhất là với một đô thị có nhiều chung cư như Thủ đô Hà Nội.

Bài 1: Bức xúc từ sự tối đa hoá lợi ích của chủ đầu tư

Tranh chấp chung cư tại Hà Nội đã tồn tại nhiều năm và xuất hiện ở cả chung cư cao cấp lẫn bình dân. Theo thống kê của cơ quan chức năng, trong tổng số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố có đến 129 chung cư có tranh chấp khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự. 

* Muôn kiểu tranh chấp

Vụ tranh chấp chung cư đang gây “nóng” dư luận hơn 1 tháng qua khiến hàng trăm người dân bức xúc đang xảy ra tại khu chung cư cao cấp Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng cũng đang tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến việc thành lập Ban quản trị, công tác quản lý, vận hành cũng như việc triển khai thực hiện một số hạng mục dự án không theo đúng quy hoạch, thiết kế phê duyệt khiến cư dân bức xức, tụ tập đông người để phản đối.

Phản ánh của nhiều cư dân cho thấy, những kiến nghị chính đáng của họ đã bị chính quyền địa phương, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico và Ban quản trị "phớt lờ" dẫn đến quyền lợi người dân bị ảnh hưởng.

Cư dân cho rằng, việc thành lập Ban quản trị chung cư Hapulico chưa minh bạch, thiếu căn cứ pháp lý. Ngoài ra, chủ đầu tư, Ban quản trị có dấu hiệu buông lỏng quản lý, để xảy ra tình trạng lộn xộn của bãi xe và chợ thuốc hoạt động ngay sát chung cư, tiểm ẩn bất ổn về an ninh trật tự xã hội. Thậm chí, đã có trường hợp cư dân bị đối tượng lạ mặt hành hung, nhưng cho đến nay vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.

Một dự án khác với quy mô khoảng hơn 1.700 căn hộ ở quận Cầu Giấy cũng đang tranh chấp quyết liệt.

Theo phản ánh của cư dân, khi tìm hiểu mua căn hộ, dự án này luôn được quảng cáo là cao cấp, đạt tiêu chuẩn 5 sao “thoả mãn nhu cầu của những khách hàng khó tính nhất” với giá bán ngất ngưởng trung bình trên 60 triệu đồng/m2.

Nhưng thực tế, khi sắp đến thời hạn nhận bàn giao nhà khách hàng mới “té ngửa” phát hiện hành lang của các toà nhà rộng có 1,4m, không có điều hoà và chỉ có cửa kính mở rộng phía 2 đầu hành lang rất nguy hiểm cho trẻ nhỏ.

Trong khi đó, theo căn hộ mẫu của chủ đầu tư thì hành lang công cộng này rộng tới 2,4m. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề liên quan đến chất lượng hoàn thiện căn hộ không đảm bảo cam kết trong hợp đồng mua bán cũng được nhiều cư dân phản ánh.

Lý giải những thắc mắc, phản ứng của cư dân, tại cuộc đối thoại mới đây, mặc dù, chủ đầu tư có thừa nhận hành lang công cộng giữa các căn hộ tại dự án này thực tế chỉ rộng 1m47.

Nhưng chủ đầu tư lại khẳng định không phát hành bất cứ tài liệu chính thức nào truyền thông về dự án đẳng cấp 5 sao và trên các tài liệu bán hàng cũng như bảng biển quanh dự án đều nói dịch vụ quản lý 5 sao dự kiến sẽ cung cấp cho cư dân.

Trước sự thật này, cư dân dự án đã tập trung đông người “xuống đường” với nhiều băng rôn, khẩu hiệu mang nội dung phản đối chủ đầu tư và cho biết họ đang làm đơn kêu cứu tới các cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu chủ đầu tư phải giảm giá bán căn hộ cho tương xứng với chất lượng thực tế thì mới nhận bàn giao nhà.

Cũng trong những ngày gần đây, cư dân Khu chung cư Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân) cũng đang rất bức xúc và gửi đơn thư tới các nơi phản ánh về những tồn tại của chủ đầu tư. Đỉnh điểm của mâu thuẫn này là tối 21/10, cư dân Artemis đã tiếp tục căng băng rôn, khẩu ngữ phản đối việc chủ đầu tư Artemis cắt điện, nước vô lý; chủ đầu tư Artemis coi thường tính mạng của cư dân, coi thường pháp luật, thách thức Sở Xây dựng..., khiến lực lượng an ninh khu vực phải có mặt để đảm bảo trật tự.

Theo cư dân, chủ đầu tư đang hợp thức hóa việc sở hữu, thu lợi từ khối nhà kỹ thuật máy phát tại khu đất số 3 (theo thiết kế là khu vực kỹ thuật máy phát, cây xanh). Đặc biệt, việc cho quán bia thuê, sử dụng mặt bằng khối nhà kỹ thuật gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao thông khu vực lối xuống hầm xe và giao thông ngã ba Lê Trọng Tấn - Tôn Thất Tùng - Nguyễn Viết Xuân.

Liên quan vấn đề này, ngày 10/9, Sở Xây dựng Hà Nội có văn bản số 8148/SXD-TTr về việc giải quyết đơn khiếu kiện của một số cư dân tại chung cư Artemis.

Theo Sở Xây dựng, quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt thì khu số 3 (khu đất tam giác) là khu cây xanh – kỹ thuật nhưng qua kiểm tra thực tế, chủ đầu tư cho thuê để kinh doanh dịch vụ tại tầng 2, tầng 3 khối nhà kỹ thuật là sử dụng sai công năng một phần diện tích của khối kỹ thuật. Do vậy, việc cư dân phản ánh chủ đầu tư cho thuê khu kỹ thuật tòa nhà làm nơi bán bia là có cơ sở.

Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng việc kinh doanh dịch vụ tại tầng 2 và 3 của khối nhà kỹ thuật này. Cùng với đó, chủ đầu tư phải phá dỡ vách ngăn phòng sinh hoạt cộng đồng. “Nếu chủ đầu tư không chấp hành, đề nghị UBND quận Thanh Xuân căn cứ thẩm quyền tiến hành lập hồ sơ, xử lý vi phạm theo quy định”, Sở Xây dựng nêu rõ. Tuy nhiên, đến thời điểm này chủ đầu tư vẫn chưa chấp hành chỉ đạo trên của Sở Xây dựng Hà Nội.

Có thể thấy, trên địa bàn thành phố Hà Nội đang tồn tại nhiều mô hình, nhiều cách quản lý, vận hành nhà chung cư khác nhau và những vụ việc nêu trên chỉ nằm trong số hàng trăm vụ việc tranh chấp khiếu kiện chung cư kéo dài suốt thời gian qua.

*Nhận diện mâu thuẫn

Ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mâu thuẫn tranh chấp chung cư chủ yếu xảy ra giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với Ban quản trị, giữa Ban quản trị với chủ đầu tư và các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Theo đó, mấu chốt của các cuộc tranh chấp tập trung ở các vấn đề như: diện tích sử dụng chung – riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…), quỹ bảo trì 2%, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, cách tính diện tích căn hộ, bầu ban quản trị, nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, hệ thống phòng cháy chữa cháy…

Đáng chú ý, vấn đề tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án chung cư. Tại một số dự án, chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng kinh phí quản lý, vận hành không đúng mục đích, không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho Ban quản trị.

Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư còn chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định. Điều này dẫn đến một loạt vụ tụ tập đông người gây xôn xao dư luận xã hội. Có khoảng 18 dự án mắc phải lỗi này như: Skyview Trần Thái Tông, Goldmark City, Usilk City, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long…

Một nội dung tranh chấp gay gắt khác là quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư không bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, như các chung cư: Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, HTT Tower 197 Trần Phú, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza…

Rõ ràng, để giải quyết những bất cập trong tranh chấp chung cư thì ngoài những nỗ lực vào cuộc xử lý kiên quyết của thành phố, chính quyền địa phương, rất cần sự hỗ trợ, đồng thuận của người dân và hơn hết là sự hợp tác tích cực của chủ đầu tư. Đối với những chủ đầu tư cố tình chây ì, bất hợp tác, các cơ quan chức năng cần xem xét áp dụng chế tài xử phạt nghiêm minh nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho cư dân./.

>>> Tranh chấp chung cư - Bài 2: Sẽ khởi tố các chủ thể vi phạm nghiêm trọng