Trung Quốc: Cảnh báo về mô hình tài chính bất động sản từ cuộc khủng hoảng Evergrande

Cuộc khủng hoảng của tập đoàn bất động sản Evergrande là hồi chuông cảnh báo thúc giục Chính phủ Trung Quốc chỉnh đốn lĩnh vực bất động sản trong nước, với hy vọng sẽ phá bỏ lối mòn mà lâu nay các nhà phát triển nước này vẫn dựa vào để tạo ra một mô hình kinh tế hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, trước khi vấn đề được giải quyết, Trung Quốc sẽ phải đối mặt với việc sức tiêu thụ suy giảm trong một thời gian dài do giá bất động sản khó tăng trở lại trước một loạt động thái thắt chặt.

Mô hình "tài chính bất động sản" ở Trung Quốc

Trở lại với cuộc khủng hoảng Evergrande, từ đầu tháng Chín vừa qua, “gã khổng lồ” bất động sản này đã đối mặt với nguy cơ vỡ nợ. May mắn là Evergrande liên tiếp "thoát hiểm" vào phút chót. Đầu tháng 11, theo nguồn tin từ hãng tin Nikkei, khách hàng của công ty thanh toán bù trừ quốc tế Clearstream đã nhận được tiền lãi đối với 3 loại trái phiếu định danh bằng USD do Evergrande phát hành.

Trước đó vào cuối tháng 10, một số trái chủ của Evergrande đã nhận được khoản thanh toán lãi suất 45,2 triệu USD cho một trái phiếu có lãi suất 9,5% đáo hạn vào năm 2024 trước khi thời gian gia hạn 30 ngày kết thúc vào ngày 29/10. Trong tháng Chín, Evergrande cũng một lần thoát khỏi tình trạng vỡ nợ khi thanh toán kịp thời khoản lãi suất trị giá 83,5 tỷ USD của một trái phiếu đến hạn ngày 23/9 trước khi thời gian gia hạn kết thúc 23/10.

Về phía Chính phủ Trung Quốc, quan điểm đối với cuộc khủng hoàng Evergrande là khá rõ ràng, đó là phải duy trì sự ổn định. Trong thông báo phát đi ngày 27 và 29/9, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) đã nhiều lần đề cập tới việc phải bảo vệ sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Giới chức Trung Quốc cuộc khủng hoảng Evergrande không dẫn tới rủi ro mang tính hệ thống. Hiện nay, hầu hết các phân tích đều cho rằng mặc dù Evergrande sẽ không kích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính phiên bản Trung Quốc, nhưng Chính phủ Trung Quốc sẽ rất đau đầu trong việc xử lý khối nợ lên tới cả nghìn tỷ USD của Evergrande.

Xem xét lịch sử phát triển của Trung Quốc vài chục năm trở lại đây có thể thấy ngành bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng. Theo ước tính, tỷ lệ đóng góp vào nền kinh tế Trung Quốc của ngành bất động sản có thể lên tới 25%. Trong 1-2 năm qua, bất chấp việc chính phủ liên tục đưa ra chính sách kiềm chế, bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng nhất trong nền kinh tế Trung Quốc.

Điều tra của hãng tin BBC (Anh) cho thấy lĩnh vực bất động sản chiếm 25-30% GDP của Trung Quốc, trong khi tại hầu hết các nước khác chỉ chiếm chưa đến một nửa con số này. Tại Trung Quốc, các hộ gia đình dành 80% của cải cho bất động sản, còn ở Mỹ và Anh, tỷ lệ này có thể chưa tới 40%.

Theo ước tính của các tổ chức quốc tế như Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), trong gần 20 năm qua, quy mô nợ của Trung Quốc đã tăng từ 120% lên 335% GDP. Trong số đó, nợ doanh nghiệp và hộ gia đình tăng nhanh nhất. Số liệu cũng cho thấy các khoản nợ tăng lên chủ yếu đến từ bất động sản.

Có thể nói mô hình "tài chính bất động sản" dẫn đầu thế giới của Trung Quốc đã tạo nên sự thịnh vượng của nền kinh tế Trung Quốc. Nhà phát triển bất động sản sau khi được chính quyền giao đất có thể vay ngân hàng, tiếp đó họ sẽ ký hợp đồng với công ty kinh doanh bất động sản và bán trước cho người mua.

Vòng tuần hoàn cứ diễn ra như vậy, các mối quan hệ giữa chính trị và kinh tế đan xen với nhau. Mối quan tâm của giới chức Trung Quốc dường như không phải là nhà sau khi xây xong có người ở hay không mà là bất động sản có tạo ra thành tích bề nổi thông qua số liệu kinh tế mới hay không?

Tuy nhiên, cùng với sự xuất hiện ngày càng nhiều của những công trình chưa hoàn thiện và những “thành phố ma” (không có người ở), cộng thêm việc Trung Quốc mấy năm lại đây liên tục đưa ra chính sách chỉnh đốn thị trường bất động sản, mô hình phát triển tài chính bất động sản độc đáo kiểu Trung Quốc ở chừng mực nào đó đã đạt điểm giới hạn. Bất động sản tạo ra sự thịnh vượng về kinh tế, đồng thời cũng trở thành nhân tố lớn nhất gây bất ổn và cuộc khủng hoảng Evergrande chỉ là phần nổi của tảng băng chìm.

Vì Evergrande là công ty phát hành trái phiếu USD có lợi suất cao nhất Trung Quốc và là công ty bất động sản lớn thứ hai theo doanh số, cho nên, tập đoàn này có ảnh hưởng rất rộng.

Evergrande có hơn 1.300 dự án tại hơn 280 thành phố, ngoài bất động sản còn có các lĩnh vực kinh doanh như xe điện, sản xuất phương tiện truyền thông, nước khoáng, công viên giải trí, thậm chí cả câu lạc bộ bóng đá.

Goldman Sachs ước tính vào thời kỳ huy hoàng nhất Evergrande có lẽ có hơn 200 công ty con ở nước ngoài và gần 2.000 công ty con trong nước với tài sản xấp xỉ 2.000 tỷ nhân dân tệ (NDT), tương đương 2% GDP của Trung Quốc.

Sự sụp đổ của một đế chế

Trên thực tế, thành Rome không thể xây trong một ngày, cũng không thể bị phá hủy trong một ngày. Nhiều năm nay, những thông tin tiêu cực về nợ nần của Evegrande đã được lan truyền, bao gồm cả khả năng đứt gẫy tài chính, công ty đối mặt với áp lực tài chính cực lớn, thậm chí phải bán tài sản để trả nợ. Những tin đồn này chưa từng lắng xuống.

Ví dụ, năm 2016, Evergrande thông báo rằng họ có ý định mở cửa Công ty TNHH Bất động sản Đặc khu Kinh tế Thâm Quyến (Shenzhen Real Estate) để tách khỏi Evergrande và niêm yết trở lại trên thị trường cổ phiếu hạng A ở Trung Quốc. Vì lý do này, vào năm 2017, Evergrande đã giới thiệu khoản đầu tư chiến lược trị giá 130 tỷ NDT, nhưng sau đó đó việc tái cơ cấu gặp nhiều khó khăn và dự án Shenzhen Real Estate vẫn đình trệ từ năm 2016 tới nay.

Từ lâu cũng có tin đồn rằng Evergrande thu hút được một lượng vốn lớn, thực chất chỉ để lấp lỗ hổng tài chính trong hoạt động có đòn bẩy tài chính cao và cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande đã sớm có dấu hiệu.

Lần này, Trung Quốc đã tích cực thực hiện chính sách “xóa đòn bẩy”, đặt các công ty bất động sản hoạt động theo mô hình sử dụng đòn bẩy cao vào tầm ngắm. Tháng 8/2021, Chính phủ Trung Quốc chính thức đặt ra ba lằn ranh đỏ đối với các nhà phát triển bất động sản, bao gồm các quy định về tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện)/tổng tài sản phải ở dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu phải dưới 1.0, tỷ lệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền/nợ ngắn hạn phải đạt tối thiểu 100%. 

Số lượng lằn ranh mà một doanh nghiệp bất động sản vi phạm sẽ quyết định tỷ lệ tăng trưởng nợ tối đa hằng năm của doanh nghiệp đó. Cụ thể, công ty bất động sản được phép tăng trưởng 15% số nợ khi không vi phạm “lằn ranh đỏ” nào, được phép tăng 5-10% số nợ khi chỉ vi phạm tương ứng 1 và 2 “lằn ranh đỏ”, đặc biệt không được phép tăng bất kỳ khoản nợ nào lên khi vi phạm cả 3 “lằn ranh đỏ”.

Theo số liệu từ báo cáo tài chính năm 2020, Evergrande đã vi phạm cả 3 lằn ranh đỏ mà Chính phủ Trung Quốc đề ra. Cũng trong năm 2020, Evergrande rơi vào khủng hoảng thanh khoản, gây ra hiệu ứng dây chuyền cho các tổ chức tài chính, ngân hàng liên quan và trên thị trường nợ.  Các tổ chức quốc tế đã hạ xếp hạng tín dụng của Evergrande xuống mức rác.

Theo Giám đốc Trung tâm Xuất bản thuộc Viện Nghiên cứu tài chính Đài Loan (Trung Quốc) Hà Thanh Nguyên và cựu Phó Tổng biên tập tạp chí The Banker Tô Vĩ Hoa, một điều đáng chú ý khác là khoản nợ ngoài bảng cân đối kế toán của Evergrande thậm chí còn lớn hơn, khiến các khoản nợ thực tế của Evergrande vượt xa sức tưởng tượng.

Tháng 9/2021, một số nhà đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande đã bao vây trụ sở chính của Evergrande ở Thâm Quyến, Quảng Đông để phản đối. Báo cáo giữa niên độ năm 2021 của Evergrande cho thấy trong cột nợ ngắn hạn, các khoản phải trả vượt xa tổng số nợ chịu lãi.

Hãng đánh giá tín dụng Fitch Ratings ước tính Evergrande vay khoảng 572 tỷ NDT từ ngân hàng và các tổ chức tài chính khác. Cộng thêm các khoản nợ gián tiếp, tổng nợ của Evergrande có thể gần 667 tỷ NDT.

Trung Quốc cần sự thay đổi

Đối với hệ thống tài chính, cuộc khủng hoảng Evergrande cho thấy các vấn đề trong ngành bất động sản đã làm tăng mạnh rủi ro đối với ngành tài chính Trung Quốc. Theo báo cáo của hãng kiểm toán Deloitte, trong nửa đầu năm 2021, các khoản nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng lớn của Trung Quốc đã tăng mạnh. Trong đó, nợ xấu của Ngân hàng Công thương Trung Quốc tăng 96%, nợ xấu của Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc tăng 28%.

Đối với bản thân Evergrande, có 128 tổ chức tài chính ngân hàng liên quan đến các khoản vay chịu lãi suất của Evergrande, với số dư nợ lên tới 232,3 tỷ NDT; 121 tổ chức tài chính phi ngân hàng liên quan tới các khoản vay của Evergrande với số dư nợ là 368,4 tỷ NDT. Evergrande cũng liên quan tới 49,6 tỷ NDT trái phiếu doanh nghiệp trong nước và 185,2 tỷ NDT trái phiếu ở nước ngoài.

Theo nhà kinh tế Lục Đình thuộc của ngân hàng Nomura, thị trường nên chuẩn bị cho việc kinh tế Trung Quốc có thể tăng trưởng chậm hơn kỳ vọng cũng như việc xuất hiện nhiều vụ vỡ nợ và các cú sốc tài chính.

Trong một bài viết chung được truyền thông Đài Loan (Trung Quốc) dẫn lại, Giám đốc Trung tâm Xuất bản thuộc Viện Nghiên cứu Tài chính Đài Loan Hà Thanh Nguyên và cựu Phó Tổng biên tập tạp chí The Banker Tô Vĩ Hoa cho biết thêm rằng trong năm 2020, Trung Quốc vừa phải đối mặt với đại dịch COVID-19, vừa phải đối mặt với chiến tranh thương mại, tài chính với Mỹ.

Thực tế này buộc Trung Quốc phải thắt chặt chính sách, tăng cường quy định và kiểm soát. Những điều chỉnh này đã khiến nhiều ngành bành trướng mạnh mẽ như bất động sản, Internet và tài chính cần phải kiềm chế. Lúc thuận lợi, mô hình kinh doanh ban đầu hoặc phát triển dựa vào đòn bẩy cao là vũ khí sắc bén để thúc đẩy thành công.

Tuy nhiên, khi chính sách thay đổi, vũ khí thành công ban đầu lại trở thành liều thuốc độc. Mô hình tăng trưởng kiểu bành trường ngành nghề của Trung Quốc ngày càng khó thực hiện.

Ngay cả khi "bong bóng" bất động sản do Evergrande dẫn dắt giúp kéo lên một hàng rào bảo vệ đối với ngành tài chính và ngăn ngọn lửa lan rộng, việc cần làm tiếp theo là đối mặt với thực tế rằng bất động sản sụt giảm, không còn là động lực của tăng trưởng kinh tế nữa.

Xét từ góc độ cung cầu thực tế, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc khó có thể tăng trở lại và Chính phủ Trung Quốc cũng không dám để giá bất động sản giảm quá mạnh, nếu không sẽ dẫn tới làn sóng vỡ nợ thế chấp.

Bên cạnh đó, cho dù Trung Quốc làm rất tốt việc duy trì sự ổn định, không để xảy ra tình trạng vỡ nợ quy mô lớn, nước này sẽ phải đối mặt với vấn đề tiêu dùng suy yếu trong thời gian dài do giá bất động sản không tăng./.