Vào mùa "săn" thương vụ M&A bất động sản

Sau nhiều năm trầm lắng vì áp lực tín dụng, trái phiếu và thanh khoản suy giảm, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản đang cho thấy tín hiệu sôi động trở lại. Không chỉ các nhà đầu tư ngoại, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng bắt đầu tăng tốc tìm kiếm quỹ đất, dự án và tài sản có tiềm năng khai thác dài hạn.

Các chuyên gia nhận định, năm 2026 có thể trở thành giai đoạn bản lề của thị trường M&A bất động sản, nhất là khi nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp gặp dòng vốn đang chờ cơ hội giải ngân.

Theo dữ liệu từ Grant Thornton Việt Nam, chỉ tính riêng hai tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị khoảng 554,9 triệu USD. Bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất về quy mô giao dịch.

Khác với giai đoạn trước, khi dòng tiền chủ yếu chạy theo kỳ vọng tăng giá đất, các thương vụ hiện nay tập trung nhiều hơn vào yếu tố vận hành, dòng tiền và khả năng khai thác thực tế.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, “khẩu vị” đầu tư trên thị trường đang thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư hiện ưu tiên những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và có thể khai thác ngay thay vì chạy theo các dự án còn nhiều rủi ro.

“Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn. Nhà đầu tư quan tâm nhiều tới hiệu quả tài sản trong dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn”, ông Neil MacGregor nói.

Áp lực tài chính kéo dài suốt hai năm qua cũng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi chiến lược. Thay vì tiếp tục mở rộng bằng đòn bẩy tài chính, không ít chủ đầu tư chuyển sang bán bớt tài sản, hợp tác với đối tác ngoại hoặc tái cấu trúc dự án để duy trì dòng tiền.

Các chuyên gia của Công ty JLL Việt Nam nhận định, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản trong năm 2026 có thể đạt khoảng 2,5 tỷ USD. Dòng vốn sẽ không dồn vào một vài phân khúc như trước mà có xu hướng lan rộng sang công nghiệp, logistics, khách sạn và bất động sản tạo dòng tiền ổn định. Trong đó, khách sạn - nghỉ dưỡng được xem là một trong những phân khúc hồi phục nhanh nhất nhờ sự khởi sắc của ngành du lịch.

Dữ liệu từ JLL cho thấy, thị trường khách sạn Việt Nam từng ghi nhận giai đoạn sôi động vào năm 2019 với tổng giá trị M&A đạt khoảng 333,1 triệu USD. Tuy nhiên, từ năm 2020 đến 2024, thị trường gần như đóng băng vì tác động kéo dài của đại dịch và biến động kinh tế toàn cầu.

Nhưng đến năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi khi ghi nhận hai thương vụ M&A khách sạn với tổng giá trị khoảng 53,5 triệu USD. Theo dự báo của JLL, quy mô giao dịch năm 2026 có thể tăng lên khoảng 200 triệu USD khi nhiều thương vụ đang trong quá trình đàm phán.

Ông Karan Khanijou - đại diện JLL Hotels & Hospitality Group nhận định, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư khách sạn trong khu vực nhờ tốc độ phục hồi du lịch cao và dư địa tăng trưởng còn lớn.

Dòng vốn ngoại hiện được chia thành hai nhóm chiến lược khá rõ. Nhóm thứ nhất ưu tiên các khách sạn cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh để tìm kiếm dòng tiền ổn định. Nhóm còn lại tập trung vào những tài sản đang vận hành chưa hiệu quả hoặc dự án dở dang nhằm tái cơ cấu và nâng cấp khai thác. Nhà đầu tư không chỉ nhìn vào giá trị tài sản hiện tại mà còn tính đến khả năng cải thiện hiệu quả vận hành trong tương lai - ông Karan Khanijou phân tích.

Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của các quỹ đầu tư quốc tế. Thay vì mua đứt tài sản ngay từ đầu, nhiều đơn vị chọn phương án thuê vận hành dài hạn từ 10-20 năm trước khi tiến tới sở hữu cổ phần. Đây cũng là cách tiếp cận giúp nhà đầu tư ngoại giảm rủi ro pháp lý, đồng thời rút ngắn thời gian gia nhập thị trường.

Một số thương vụ gần đây cho thấy thị trường đang xuất hiện sự dịch chuyển linh hoạt hơn giữa dòng vốn nội và ngoại. Đơn cử như Park Royal Saigon được chuyển nhượng từ nhóm sở hữu nước ngoài sang nhà đầu tư trong nước, thương vụ Hotel Perle d'Orient lại diễn ra theo chiều ngược lại khi doanh nghiệp nội bán cho khối ngoại.

Điều này cho thấy thị trường M&A khách sạn Việt Nam đang dần có chiều sâu hơn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một phía nhà đầu tư như trước.

Không chỉ khách sạn, bất động sản công nghiệp và logistics cũng đang nổi lên như “điểm nóng” mới của thị trường M&A. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, xu hướng mở rộng sản xuất công nghệ cao và tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử đang thúc đẩy nhu cầu phát triển kho bãi, trung tâm logistics và khu công nghiệp hiện đại.

Các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như Đồng Nai, Hải Phòng hay Bình Dương, Long An, Bắc Giang (cũ) đang trở thành mục tiêu săn tìm của nhiều quỹ đầu tư nước ngoài. Theo các đơn vị nghiên cứu, nhà đầu tư hiện đặc biệt quan tâm tới những dự án có vị trí gần cảng biển, sân bay hoặc các tuyến giao thông liên vùng nhằm tối ưu chi phí vận hành.

Tuy nhiên, làn sóng M&A hiện nay không hoàn toàn dễ dàng. Một trong những trở ngại lớn nhất nằm ở khoảng cách định giá giữa bên mua và bên bán. Trong bối cảnh du lịch và thị trường bất động sản đang phục hồi, nhiều chủ tài sản kỳ vọng mức giá cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Trong khi đó, các quỹ đầu tư lại có xu hướng thận trọng hơn sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh. Họ yêu cầu kiểm soát rủi ro chặt hơn, đặc biệt với các tài sản chưa hoàn thiện pháp lý hoặc có hiệu quả vận hành thấp.

Theo JLL, nhiều khách sạn hiện chỉ còn 20-30 năm thời hạn sử dụng đất, khiến quá trình thẩm định pháp lý trở thành yếu tố then chốt trước khi giao dịch được thực hiện. Ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư hiện cũng kiểm tra rất kỹ giấy phép kinh doanh, hợp đồng thuê đất, năng lực vận hành và lịch sử tài chính của tài sản.

Thị trường M&A giai đoạn mới sẽ không còn là cuộc chơi của việc “gom đất” bằng mọi giá. Những tài sản có dòng tiền tốt, khả năng khai thác thực tế và pháp lý rõ ràng sẽ trở thành mục tiêu săn đón lớn nhất. Ở chiều ngược lại, các dự án dở dang, thiếu minh bạch hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ ngày càng khó tìm được đối tác.

Các chuyên gia cho rằng, quá trình M&A hiện không chỉ giúp doanh nghiệp giải bài toán thanh khoản mà còn tạo động lực tái cấu trúc toàn thị trường bất động sản. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển thực chất hơn, nơi năng lực quản trị, chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành trở thành yếu tố quyết định.

Đáng chú ý, niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường khách sạn và bất động sản Việt Nam đang tăng lên rõ rệt. Việt Nam hiện không chỉ hấp dẫn du khách mà còn trở thành điểm đến chiến lược của dòng vốn đầu tư quốc tế.