Việt Nam là thị trường logistics năng động của khu vực Đông Nam Á

Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường logistics năng động nhất Đông Nam Á trong bối cảnh các doanh nghiệp đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng mạng lưới sản xuất, phân phối trong khu vực. Đây là nhận định được đưa ra trong báo cáo Waypoint: Global Industrial Dynamics  2026 của Cushman & Wakefield vừa công bố.

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê gia tăng được thúc đẩy bởi thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại khu vực đang bắt đầu thu hẹp diện tích trống của thị trường bất động sản công nghiệp, qua đó định vị Việt Nam nói riêng và khu vực Đông Nam Á nói chung trở thành một mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhu cầu tại châu Á - Thái Bình Dương tiếp tục được dẫn dắt bởi thương mại điện tử và sản xuất; trong đó Đông Nam Á hưởng lợi từ xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khi các doanh nghiệp đa dạng hóa hoạt động tại nhiều thị trường. Các quốc gia như Việt Nam, Indonesia và Thái Lan đang ghi nhận hoạt động thuê ngày càng sôi động, qua đó củng cố vai trò là những trung tâm trọng yếu cho cả sản xuất và phân phối.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield nhận định: Đà tăng trưởng tại Việt Nam được hỗ trợ bởi hoạt động sản xuất, dòng vốn đầu tư định hướng xuất khẩu và sự mở rộng liên tục của tiêu dùng nội địa. Khi doanh nghiệp thuê mặt bằng đa dạng hóa chuỗi cung ứng trong khu vực, nhu cầu đối với không gian logistics và công nghiệp tại Việt Nam ngày càng tập trung vào vị trí kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các cụm sản xuất.

Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh, các thị trường công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng sản xuất hiện hữu, quy mô tiêu dùng lớn và kết nối vùng ngày càng được cải thiện. Tính đến cuối quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp đạt khoảng 36.400 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW) lần lượt đạt khoảng 6,8 triệu m² và 6,6 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, đạt trên 90% đối với cả RBF và RBW, trong khi tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 74,8%.

Trong khi đó, ở Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, các thị trường đang thu hút sự quan tâm nhờ ngành điện tử, sản xuất giá trị cao và dòng chảy thương mại xuyên biên giới. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tối đa ở cả ba loại hình bất động sản công nghiệp, trong khi các tỉnh vệ tinh tiếp tục ghi nhận hoạt động thuê tích cực.

“Trong những năm gần đây, Cushman & Wakefield ghi nhận làn sóng rõ nét từ các doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghệ cao, không chỉ mở rộng hiện diện mà còn gia nhập mới vào thị trường Việt Nam. Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu”, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư cũng đang dịch chuyển rõ rệt từ việc coi vị trí là yếu tố cốt lõi sang cách tiếp cận toàn diện hơn, trong đó chất lượng cơ sở hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Theo ông Thuận, phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao và thương mại xuyên biên giới cũng đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ với các tiêu chuẩn phát triển ngày càng tiệm cận quốc tế để đáp ứng tốt hơn yêu cầu ngày càng cao từ nhà sản xuất và đơn vị vận hành logistics.

Diễn biến thị trường Việt Nam phản ánh xu hướng thu hẹp diện tích trống của toàn khu vực. Trên toàn châu Á - Thái Bình Dương, 43% thị trường được dự báo sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới, khi lực hấp thụ cải thiện trong bối cảnh nguồn cung mới được kiểm soát hơn. Do đó, cạnh tranh đối với không gian logistics chất lượng cao, vị trí thuận lợi, đặc biệt tại những khu vực có kết nối hạ tầng tốt đang ngày càng gia tăng.

Đồng thời, yêu cầu của khách thuê cũng đang thay đổi. Báo cáo cho thấy xu hướng ngày càng rõ nét đối với các cơ sở hiện đại, sẵn sàng cho tự động hóa và tiết kiệm năng lượng, khi doanh nghiệp ưu tiên khả năng chống chịu, hiệu quả vận hành và hiệu suất dài hạn của chuỗi cung ứng. Điều này đang thúc đẩy sự chú trọng lớn hơn vào chất lượng tài sản; trong đó các không gian logistics mới hơn, hiện đại hơn ngày càng được ưu tiên.

Ở cấp độ khu vực, ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp, châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield, nhận định: “Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành một xu hướng mang tính cấu trúc thay vì mang tính chu kỳ. Khi nhu cầu tiếp tục mở rộng, chúng tôi kỳ vọng cạnh tranh đối với các tài sản chất lượng cao sẽ gia tăng, đặc biệt tại những vị trí có kết nối tốt. Điều này sẽ đặt ra yêu cầu lớn hơn về việc ra quyết định sớm của khách thuê, đồng thời tạo cơ hội cho nhà đầu tư và chủ đầu tư có khả năng cung cấp các cơ sở logistics hiện đại, sẵn sàng cho tương lai và phù hợp với những yêu cầu vận hành cũng như công nghệ đang thay đổi”.