Vốn cho nhà ở xã hội: Chính sách mở lối nhưng vẫn cần "cú hích"

Tín dụng đang được xem là một trong những nguồn lực quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nhiều cơ chế ưu đãi đã được ngành ngân hàng triển khai nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư dự án và người dân mua nhà. Tuy nhiên, để dòng vốn thực sự phát huy hiệu quả và thúc đẩy nguồn cung, các chuyên gia cho rằng vẫn cần thêm những cơ chế tài chính ổn định và đủ mạnh.

*Ưu đãi đang mở rộng

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng luôn được xác định là nguồn lực quan trọng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, thời gian qua cơ quan quản lý tiền tệ đã xây dựng và triển khai nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư dự án lẫn người dân có nhu cầu mua nhà.

Một trong những chính sách đáng chú ý là việc điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội. Theo đó, hệ số rủi ro của loại hình tín dụng này được quy định thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường. Cơ chế này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó khuyến khích mở rộng cho vay đối với phân khúc nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ngành ngân hàng đang triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này. Trong đó, hai chương trình lớn đang được thực hiện là cho vay theo Nghị định số 100/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và chương trình tín dụng phục vụ đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, thường được biết đến với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Chương trình theo Nghị định 100 hiện được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tập trung hỗ trợ các đối tượng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ người dân xây dựng và cải tạo nhà ở. Lãi suất cho vay hiện ở mức khoảng 5,4% một năm, thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là mức lãi suất tương đối thấp và ổn định so với mặt bằng chung của thị trường.

Song song với đó, chương trình tín dụng gắn với đề án một triệu căn nhà ở xã hội được triển khai thông qua hệ thống ngân hàng thương mại. Chương trình này hỗ trợ cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà với lãi suất thấp hơn từ 1,5 đến 2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay trung bình trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, cơ chế xác định lãi suất ưu đãi cũng được thiết kế theo hướng ổn định hơn. Thay vì tính theo mức lãi suất trung bình của toàn bộ hệ thống ngân hàng, lãi suất ưu đãi được tham chiếu từ mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước. Nhờ đó, mức lãi suất áp dụng thường thấp hơn và ít biến động hơn so với mặt bằng chung.

"Đối tượng mua nhà ở xã hội chủ yếu là người thu nhập thấp hoặc trung bình, khả năng tài chính hạn chế hơn so với người mua nhà thương mại. Vì vậy, việc thiết kế cơ chế lãi suất ưu đãi và ổn định trong thời gian dài là rất cần thiết, giúp người dân yên tâm vay vốn và có khả năng trả nợ tốt hơn", ông Bắc cho biết.

Đối với chương trình tín dụng qua các ngân hàng thương mại, người mua nhà ở xã hội được hưởng lãi suất thấp hơn khoảng 2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án được hưởng mức ưu đãi khoảng 1,5%.

Về thời gian áp dụng, chủ đầu tư dự án được hưởng lãi suất ưu đãi trong khoảng ba năm. Đối với người mua nhà, thời gian ưu đãi là năm năm. Riêng nhóm người trẻ dưới 35 tuổi còn được hỗ trợ thêm 10 năm tiếp theo với mức lãi suất thấp hơn khoảng 1% so với lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại nhà nước. Như vậy, tổng thời gian ưu đãi có thể kéo dài tới 15 năm.

Dòng vốn tín dụng dành cho nhà ở xã hội hiện đang được các tổ chức tín dụng đẩy mạnh. Tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tổng dư nợ cho vay các đối tượng chính sách về nhà ở hiện đạt khoảng 25.000 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 20.500 tỷ đồng được triển khai theo Nghị định 100, phần còn lại khoảng 4.800 tỷ đồng thuộc các chương trình cho vay chính sách khác.

Trong khối ngân hàng thương mại, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội hiện đạt khoảng 16.000 tỷ đồng. Con số này gồm khoảng 9.000 tỷ đồng theo cơ chế tín dụng thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc chương trình tín dụng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với sự tham gia của 9 ngân hàng.

Dù dư nợ của chương trình theo Nghị quyết 33 mới đạt gần 7.000 tỷ đồng, song doanh số giải ngân thực tế đã lên tới hơn 8.200 tỷ đồng. Đồng thời, các ngân hàng đã ký cam kết cho vay hơn 20.500 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, khoảng cách giữa mức cam kết và dư nợ thực tế chủ yếu do tiến độ triển khai dự án. Dòng vốn tín dụng được giải ngân theo tiến độ thi công và nhu cầu thực tế của dự án, do đó khi các công trình tăng tốc xây dựng, dư nợ tín dụng cũng sẽ tăng tương ứng.

Một điểm đáng chú ý là chủ trương hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà đang được lồng ghép vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33. Cơ chế này giúp mở rộng nguồn lực tín dụng khi nhu cầu tăng, đồng thời tạo điều kiện huy động thêm nhiều ngân hàng tham gia chương trình.

Hiện dư nợ cho vay đối với người mua nhà dưới 35 tuổi mới đạt khoảng 240 tỷ đồng do chương trình triển khai sau. Tuy nhiên, với chính sách tín dụng được thiết kế linh hoạt, phân khúc khách hàng trẻ được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội.

*Cần cơ chế tài chính ổn định

Mặc dù nhiều chính sách tín dụng đã được triển khai, việc giải ngân và mở rộng nguồn lực tài chính cho nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế. Một trong những vấn đề được các chuyên gia chỉ ra là sự thiếu đồng bộ giữa mục tiêu an sinh xã hội và cơ chế vận hành theo thị trường.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng, quy mô các gói tín dụng hiện nay vẫn còn khá nhỏ so với tổng dư nợ bất động sản của toàn hệ thống.

"Chúng ta công bố gói 120.000 tỷ đồng, sau đó là 140.000 tỷ đồng, nhưng thực tế giải ngân rất thấp. So với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng thì quy mô đó vẫn còn rất nhỏ. Rõ ràng ở đây có vấn đề trong cách tổ chức thực hiện", ông Cường nhận định.

Theo ông, nguyên nhân sâu xa nằm ở việc đang "trộn lẫn" giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi nhà nước. Trong khi nhà ở xã hội là một chính sách an sinh, việc triển khai lại chủ yếu dựa trên các công cụ của thị trường.

Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp nên phải hoạt động theo nguyên tắc lợi nhuận. Doanh nghiệp bất động sản cũng vậy. Vì thế, nếu chỉ dựa vào logic thị trường để giải quyết một bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó đạt hiệu quả như kỳ vọng.

"Đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, Nhà nước phải quyết định bằng công cụ của Nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường", ông Cường phân tích.

Một trong những giải pháp được vị chuyên gia đề xuất là xây dựng quỹ tài chính riêng cho phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, nguồn tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại – vốn được quy định dành cho phát triển nhà ở xã hội – nên được tách riêng, không hòa chung vào ngân sách, mà dành trực tiếp cho lĩnh vực này.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, lãi suất cho người mua nhà ở xã hội vẫn cần tiếp tục điều chỉnh theo hướng ưu đãi hơn để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Hiện nay, người mua nhà ở xã hội có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất khoảng 5,4% mỗi năm. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nhiều quốc gia áp dụng mức lãi suất thấp hơn để hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Do đó, ông Châu kiến nghị xem xét giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội xuống khoảng 4,8% một năm, tương tự mức đã từng được áp dụng trong giai đoạn trước.

Theo các chuyên gia, bên cạnh việc duy trì các gói tín dụng ưu đãi, điều quan trọng là phải tạo ra cơ chế tài chính ổn định và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp người dân yên tâm vay vốn mà còn tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.

Trong bối cảnh mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được thúc đẩy mạnh mẽ, tín dụng ngân hàng được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò then chốt. Tuy nhiên, để dòng vốn phát huy hiệu quả, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tín dụng, cơ chế tài chính công và hệ thống pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội.