Vượt thăng trầm, bất động sản vẫn “hút” vốn ngoại

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), lũy kế đến tháng 7/2018, lĩnh vực bất động sản vẫn giữ vị trí thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với số vốn đăng ký 56,3 tỷ USD cùng 704 dự án còn hiệu lực. Trong vòng 10 năm qua, bất chấp những giai đoạn “thăng trầm”, dòng vốn FDI đổ vào bất động sản vẫn luôn trong xu hướng ổn định và tăng trưởng.

Theo bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam của Công ty JLL (Jones Lang LaSalle), với nền kinh tế tăng trưởng vượt bậc và ổn định trong thập kỷ qua, Việt Nam trở thành thỏi nam châm thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Dẫn đầu danh sách là các nhà đầu tư châu Á như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc - chiếm tới 73,9% trong tổng vốn FDI của tất cả các ngành công nghiệp bao gồm cả bất động sản.

Đáng chú ý nhất, lượng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam trong ba năm gần đây (2015-2017) không ngừng tăng so với giai đoạn giảm liên tiếp 2010-2013 và phần lớn vốn được triển khai vào các dự án. Năm 2008 là thời điểm xác nhận lượng vốn kỷ lục với 72 tỷ USD, tăng gần gấp bốn lần so với năm trước đó.

"Dù dòng vốn cao gấp 6 lần so với năm 2005 nhưng phần lớn dòng vốn đăng ký vào năm 2008 không được triển khai vào các dự án, chỉ cao hơn 10% so với năm 2005. Dòng vốn này chưa bao giờ được giải ngân đầy đủ. Do đó, FDI trong những năm gần đây mới là nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút các đối tác đầu tư", bà Khanh Nguyễn phân tích.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp châu Âu hiện cũng có nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam khiến gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.

Cùng đó, nhà đầu tư Mỹ cũng nắm vai trò quan trọng khi giữ vị trí thứ ba trong tổng vốn đầu tư FDI tại thị trường Việt Nam. Mặc dù không có thống kê chính thức về vốn FDI đầu tư vào bất động sản từ các quốc gia nhưng có thể thấy rằng, nhà đầu tư khu vực châu Mỹ hiện đang rất năng động. Trong đó, điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam. Phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục bất động sản bao gồm thương mại, khách sạn và công nghiệp.

"Lĩnh vực bất động sản tiếp tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư nước ngoài", Công ty Savills Việt Nam nhận định. Ngay trong Quý II/2018 cũng ghi nhận thương vụ IPO đáng chú ý của Vinhomes JSC, đơn vị phát triển bất động sản nhà ở của Tập đoàn Vingroup, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước; trong đó, có GIC (Quỹ đầu tư) đã mua lại 5,74% cổ phần của Vinhomes.

Bên cạnh triển vọng tích cực đối với phân khúc nhà ở, Savills kỳ vọng hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) sẽ tiếp tục diễn ra sôi động ở mảng bất động sản công nghiệp và văn phòng. Ngành công nghiệp được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI ngày càng tăng đổ vào lĩnh vực sản xuất, cải thiện cơ sở hạ tầng và triển vọng cạnh tranh khi so sánh với các quốc gia khác trong khu vực.

Các chuyên gia cho rằng, hơn 10 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường.

Tuy nhiên, khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay có lúc lên đến 25% và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng giảm lại. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014.

"Cùng đó đã xuất hiện xu hướng mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Có thể dẫn chứng những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như: nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát và gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang", bà Khanh Nguyễn chia sẻ.

Phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.

Bàn về dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản năm 2018, các chuyên gia nhận định, thị trường này vẫn tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động M&A và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới.

Tuy nhiên, theo JLL, các giao dịch luôn sẵn sàng nhưng sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán. Nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế như trường học, bệnh viện, xây dựng; hạn chế hiệu suất đầu tư nhưng giá trị tài sản sẽ tăng do giá thuê tăng; nhu cầu về không gian làm việc chung (co-working) đang tăng lên đáng kể từ cả doanh nghiệp lớn và nhỏ.

Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang mở rộng nguồn vốn. Đến cuối năm 2017, các thương vụ nổi bật của Pullman Jakarta Central Park Hotel tại Indonesia, Capri by Frasers HCMC và IBIS HCMC tại Tp. Hồ Chí Minh với tổng giá trị danh mục đầu tư là 130 triệu USD được thâu tóm bởi SHREIT – REIT và niêm yết tại Thái Lan đã thể hiện sức hấp dẫn của tài sản đầu tư tại Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Đặc biệt, tài sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là phân khúc có sức hút mạnh mẽ. Việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của ngành công nghiệp này. Chính vì vậy, ngành công nghiệp và kho vận tại Việt Nam vẫn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài trong năm 2018.

Đứng ở góc độ nhà quản lý, ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (FDI) thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra cảnh báo, với tốc độ cấp phép các dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian gần đây nếu không cẩn thận sẽ làm nguồn tài nguyên quý giá này rơi chủ yếu vào tay các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là khi thời hạn đáo nợ của các khoản vay đầu tư cho bất động sản đã đến. Trong tình trạng thiếu vốn, chắc chắn các chủ dự án bất động sản trong nước sẽ bán tháo dự án cho các tổ chức, Quỹ đầu tư nước ngoài vốn đang ráo riết săn lùng vị trí đẹp để đầu tư.

Còn Giáo sư Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài (VAFIE) cho rằng, cơ quan quản lý cần đánh giá lại các dự án chậm triển khai dựa theo Luật Đất đai, không nên quá dễ dãi trong việc đồng ý cho doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch mà kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến độ để đấu giá tìm nhà đầu tư tiềm năng, phù hợp hơn./.