Mở rộng 5 trường hợp cấp sổ đỏ: Liệu có kiểm soát được tiêu cực khi triển khai?

Từ ngày 3/3, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực thi hành.

Theo đó, nhiều loại đất vướng mắc vẫn được làm sổ đỏ. Nhiều ý kiến cho rằng, Nghị định mới sẽ tạo ra sự thông thoáng và nhiều thuận lợi cho người dân, nhưng cần có sự kiểm soát để tránh những tiêu cực trong quá trình triển khai.

Phóng viên BNEWS đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đỗ Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật DNP liên quan đến một số điểm mới tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

BNEWS: Ông có đánh giá thế nào về một số điểm mới tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 mới đây?

Luật sư Đỗ Anh Tú: Đầu tiên, có thể thấy rằng đây là nghị định 01/2017/NĐ-CP được ban hành trên cơ sở rà soát nhằm tháo gỡ những bất cập, khó khăn trong quá trình thi hành Luật Đất đai thời gian vừa qua. Nghị định đã tạo ra nhiều thuận lợi cho cả phía người dân và các cơ quan hành chính nhà nước.

Về nguyên tắc, tất cả các tài sản có thể xác định lại quyền sở hữu, do đó, nếu không tạo điều kiện cho người dân sở hữu thì nhà nước đã đi ngược lại quyền tự nhiên. Do vậy, phải khẳng định, về phía người dân, Nghị định này đã giúp lược giảm trong việc thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cả về nghĩa vụ chứng minh, chuẩn bị hồ sơ và cả thời gian chờ kết quả.

Còn đối với phía cơ quan nhà nước, cũng có cơ sở pháp lý để xử lý được các hồ sơ đang vướng mắc. Nghị định này sinh ra nhằm tạo ra một hành lang thông thoáng, tránh những rối rắm.

Việc tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho cộng đồng nói chung, trước hết là người dân sẽ được hưởng lợi, tài sản của người dân được đảm bảo và thừa nhận, khi đó, người dân sẽ có quyền sở hữu đầy đủ hơn, có thể cho thuê, cầm cố, được lợi lớn nhất là người dân.

Hay như trước đây, đất trả tiền hàng năm thì không được cho thuê lại, bây giờ thì cho thuê thoải mái, họ có quyền thì pháp luật phải giúp đỡ điều đó. Nghị định này giải phóng bớt những hạn chế và tạo ra giá trị cho người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cũng sẽ là khó khăn trong việc giám định hiện trạng sử dụng đất, cần tuân thủ đúng trình tự, công minh đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

BNEWS: Vậy ý kiến của ông về 5 trường hợp dù còn vướng mắc cũng được cấp sổ đỏ là gì?

Luật sư Đỗ Anh Tú: Về cơ bản đây là những điểm tiến bộ, góp phần giải quyết khó khăn để người dân có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất và ngân sách cũng được bổ sung từ việc Nhà nước thừa nhận và hợp thức hóa những vướng mắc này.

Ở trường hợp 1, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đang sử dụng đất ổn định. Về nội dung cơ bản thì các hành vi vi phạm trước ngày 1/7/2014 được coi là phù hợp, sử dụng ổn định.

Đây là việc thừa nhận thực tế, (ví dụ đất treo), phù hợp với thời hạn, loại đất và không phải loại đất nào cũng được công nhận. Trường hợp này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc xin cấp phép đối với những trường hợp xây nhà và đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993.

Trường hợp 2, đất được giao không đúng thẩm quyền trước 1/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Các trường hợp cấp đất sai thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 mà đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy họach ( chẳng hạn như do vi phạm của UBND) thì với quy định mới này sẽ giúp người dân có điều kiện được cấp giấy chứng nhận, thay vì bị thu hồi như trước kia.

Còn đối với trường hợp đất hiện không phù hợp với quy hoạch thì người dân được bồi thường một khoản tiền ứng với giá trị đất đã mua, đồng nghĩa với việc tăng mức bồi thường.

Trường hợp 3, diện tích đất tăng thêm ngoài diện tích thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, về cơ bản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đăng ký biến động đất đai, tuy nhiên dễ dẫn đến những tiêu cực trong việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp 4, đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau. Thực chất đây chỉ là việc công nhận thực tế quyền sở hữu hợp pháp của các chủ sở hữu chung cư. Việc giới hạn quyền này trước đây là đi ngược lại các quyền tự nhiên.

Trường hợp 5 là trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sẽ giúp giảm các thủ tục thực hiện thủ tục xin cấp sổ.

BNEWS: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp lấn chiếm và diện tích tăng thêm so với giấy tờ có hợp lý và tạo được sự công bằng không?

Luật sư Đỗ Anh Tú: Xét về mặt tích cực, việc này tạo ra cơ chế thông thoáng cho các thủ tục hành chính, tạo ra nhiều lợi ích cho người dân. Tuy nhiên, quan trọng vẫn là câu chuyện liên quan đến việc kiểm soát chặt chẽ các quy trình, thủ tục hành chính.

Trong trường hợp không kiểm soát chặt các quy trình thủ tục hành chính, không có sự kiểm tra, thanh tra, làm rõ việc lấn chiếm theo quy định của pháp luật rất dễ gây ra tình trạng bất hợp lý, sẽ tạo ra lỗ hổng và nhiều bất cập.

Để kiểm soát chặt chẽ việc này, cần phải xét đến từng trường hợp cụ thể sau khi đã được kiểm tra, làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân lấn chiếm và để xảy ra lấn, chiếm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cũng phải đảm bảo việc quy trình này được diễn ra một các minh bạch tránh trường hợp sách nhiễu của cơ quan chính quyền địa phương.

BNEWS: Theo ông có gì khó khăn trong việc xác định thời điểm đất lấn chiếm để làm căn cứ cấp sổ đỏ?

Luật sư Đỗ Anh Tú: Để hiểu được những khó khăn trong việc xác định thời điểm lấn chiếm đất, trước hết phải hiểu được các quy định của pháp luật liên quan đến việc lấn, chiếm đất.

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP định nghĩa: Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất.

Hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu là sự dịch chuyển, thay đổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đất ban đầu với mục đích để mở rộng diện tích đất thực tế.

Chiếm đất là hành vi sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc giao quyền sử dụng.

Khi UBND phường xã xác nhận nguồn gốc quá trình sử dụng nhà đất của người dân để làm cơ sở quyết định thường có tài liệu quản lý tại địa phương làm căn cứ.

Thường là quyết định quản lý đất công, các văn bản phê duyệt quy hoạch, bản đồ địa chính, các tài liệu kê khai sử dụng đất, các tài liệu nguồn gốc của các thửa đất liền kề, biên bản bàn giao...hơn nữa, theo quy định của pháp luật, người đang sử dụng đất vi phạm vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai theo quy định. Do đó, có thể dựa trên các hồ sơ này làm căn cứ để xác định thời điểm lấn, chiếm đất.

Tuy nhiên, phải kiểm soát thật chặt chẽ các hồ sơ pháp lý liên quan đến việc chứng minh, xác định thời điểm lấn chiếm đất tránh các tiêu cực có thể xảy ra.../.

BNEWS: Xin cảm ơn ông!

Xem thêm:

>>>Thêm 5 trường hợp được cấp sổ đỏ: Tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

>>>Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ

>>>5 loại đất dù có vướng mắc sẽ được cấp sổ đỏ