7 trường hợp nhà đất bắt buộc phải công chứng

Từ ngày 1/7, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực và sẽ có một số thay đổi quan trọng liên quan đến công chứng giao dịch bất động sản. Cụ thể, Điều 44 của luật này quy định về thẩm quyền công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng, trong đó có sự điều chỉnh về phạm vi công chứng giao dịch bất động sản. Hiện nay, hoạt động công chứng bao gồm cả công chứng và chứng thực.

Tuy nhiên, gần đây, có thông tin cho rằng khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực, việc mua bán nhà đất sẽ không còn bắt buộc phải công chứng mà chỉ cần xác thực qua ứng dụng VNeID là đủ để các hợp đồng giao dịch bất động sản có giá trị pháp lý.

Tại Thông báo số 171/TB-VPCP, Văn phòng Chính phủ có đề cập đến việc điều chỉnh quy trình hành chính, cho phép sử dụng giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản định danh (VNeID) thay cho giấy tờ truyền thống trong một số thủ tục nhằm đẩy mạnh chuyển đổi số.

Do tiếp nhận thông tin chưa thấu đáo nên nhiều người lại cho rằng tất cả các loại văn bản, kể cả hợp đồng mua bán nhà đất, sẽ không còn cần công chứng. Các luật sư khẳng định, điều này không đúng theo các quy định pháp luật hiện hành và sẽ gây hậu quả nghiêm trọng nếu áp dụng sai.

Theo Luật sư Nguyễn Thắng (Hà Nội), hiện nay, không có Luật hay văn bản nào quy định danh mục giấy tờ bắt buộc phải công chứng nhưng vẫn có quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc giao dịch mà người dân tự nguyện yêu cầu công chứng. Các giao dịch này được quy định cụ thể tại các Luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở… Việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng khi mua bán nhà đất là không thay đổi. Việc công chứng, chứng thực nhằm giúp đảm bảo được quyền lợi cho các bên, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp – luật sư nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Thắng phân tích, quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, sẽ 7 trường hợp phải công chứng nhà đất theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà đất); văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp hợp đồng cho thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; ngoài ra, còn có hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cùng đó là các giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho, hoặc đổi, hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 1/7/2006; hợp đồng thuê đất, hoặc hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình; hợp đồng thuê đất, hoặc hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 5 điều 148 Luật Đất đai; Trường hợp là văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, đối với trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình (Điểm b khoản 7 điều 30 của Nghị định số 101 năm 2024).

Các luật sư cũng khuyến nghị, người dân cần nắm bắt các trường hợp để tránh gặp rắc rối pháp lý phát sinh. Ngoài ra còn có thêm điểm mới trong công chứng giao dịch bất động sản theo Luật Công chứng 2024 là về phạm vi công chứng. Theo Điều 44, Luật Công chứng 2024, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Cùng đó, thời gian lưu trữ hồ sơ công chứng giao dịch bất động sản phải được lưu trữ ít nhất 30 năm tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Nếu lưu trữ ngoài trụ sở, cần có sự đồng ý bằng văn bản của Sở Tư pháp nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27, Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau. Tuy nhiên, các luật sư nhấn mạnh, cần phân biệt rõ hai khái niệm công chứng và chứng thực. Trong đó, chứng thực là việc xác nhận bản sao đúng với bản chính hoặc xác nhận một sự kiện, hành vi nhưng người yêu cầu phải tự chịu trách nhiệm về nội dung, chẳng hạn như chứng thực giấy tờ tùy thân, tờ khai, di chúc…

Còn công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của nội dung giao dịch. Điều này áp dụng cho các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất, xe, hợp đồng ủy quyền, thỏa thuận tài sản… Công chứng không chỉ là hình thức pháp lý bắt buộc trong nhiều giao dịch mà còn là công cụ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Theo Luật sư Nguyễn Hùng Quân, Đoàn Luật sư Tp.Hồ Chí Minh, trên thực tế, dù không có một danh mục cố định nào về những văn bản bắt buộc phải công chứng hay chứng thực, nhưng nhiều luật chuyên ngành đã quy định rất rõ về việc công chứng là yêu cầu bắt buộc trong các giao dịch bất động sản. Bởi công chứng không chỉ là thủ tục “cho có" mà là bước bảo vệ pháp lý quan trọng, đặc biệt trong các giao dịch nhà đất, tài sản có giá trị lớn. Công chứng giúp công khai hóa thông tin của giao dịch, ràng buộc trách nhiệm giữa các bên, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này.

Nếu hợp đồng đã được công chứng, khi xảy ra tranh chấp, đây sẽ là chứng cứ pháp lý mạnh mẽ nhất giúp bên bị thiệt hại bảo vệ quyền lợi tại Tòa án. Trong khi đó, nếu các bên chỉ thỏa thuận bằng văn bản không công chứng, dù có xác thực điện tử, thì sẽ khó chứng minh tính pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

Từ 1/7/2025, dù Luật Công chứng mới có hiệu lực và các thủ tục hành chính được đơn giản hóa bằng công nghệ thì các giao dịch liên quan đến nhà đất vẫn phải công chứng nếu luật chuyên ngành yêu cầu. Việc hiểu sai hoặc cố tình "lách luật" có thể khiến người dân mất trắng tài sản – luật sư Nguyễn Hùng Quân nhấn mạnh.