Áp khung giá đất mới cần có lộ trình và chuyển tiếp phù hợp

Nhiều chuyên gia nhận định: Thời gian tới, khi áp dụng Luật Đất đai 2024 và các địa phương ban hành bảng giá đất mới sẽ khiến cho giá nhà ở khó giảm khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng theo bảng giá đất mới. Chính vì vậy, khi ban hành bảng giá đất mới, các tỉnh, thành phố cần đánh giá tác động một cách đầy đủ, dựa vào cơ sở, điều kiện địa phương để điều chỉnh bảng giá đất sao cho đảm bảo tính khả thi, phù hợp với thực tế tại địa phương. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cần có lộ trình và thời gian chuẩn bị các điều khoản chuyển tiếp phù hợp.

Kể từ khi cả 3 bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ 1/8) thì sau 3 tháng, thực tế giá bất động sản trên thị trường vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt. Thậm chí nhiều nơi còn tăng giá cục bộ tới mấy chục phần trăm.   

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, hành lang pháp lý mới với việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ tác động làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản.

Chuyên gia này phân tích, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhật giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Mặt khác, giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.

Mới đây, trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng nêu vấn đề, khi áp dụng giá đất năm 2024, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên nhiều so với trước. Theo quy định, Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất...

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Bởi thế, giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng khó giảm.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội khẳng định: “Doanh nghiệp không phải nhà từ thiện, nên khó có thể yêu cầu họ hạ giá bán, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao. Bởi việc đưa bảng giá đất sát với thị trường chắc chắn sẽ khiến chi phí đất đai của doanh nghiệp tăng lên, từ đó khiến mặt bằng giá các dự án bất động sản cao hơn trước”.

Để có thể “hạ nhiệt" giá bất động sản, cần chủ động dùng vốn ngân sách để gia tăng nguồn cung, cụ thể là các dự án nhà ở xã hội, để điều tiết thị trường - ông Tuyến nhận xét.

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội Khóa XV, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có báo cáo về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024. Báo cáo nhấn mạnh, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả. Đồng thời, cũng đề cập đến phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương về việc tổ chức thi hành còn có một số vướng mắc nổi lên liên quan đến công tác điều chỉnh bảng giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo lý giải của Bộ Tài nguyên và Môi trường, vướng mắc trong xây dựng bảng giá đất là do khâu tổ chức thực thi chưa tốt. Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: "Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương''.

Nếu theo các quy định của luật, đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng lưu ý, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lường, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong bảng giá đất hiện hành.

Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 - 2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 nên đến nay, khi thực hiện điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Các chuyên gia nhận xét: Giai đoạn này nhiều địa phương đang tiến hành xây dựng để ban hành bảng giá đất mới. Trên thực tế, không thể đánh đồng việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh giữa các địa phương bởi mỗi nơi có sự phát triển về kinh tế, hạ tầng và mức độ đô thị hóa khác nhau. Sự chênh lệch về giá đất ở từng địa phương cũng khác nhau.

Đơn cử như Tp.Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, có nhu cầu đất đai cao và thị trường bất động sản sôi động. Do đó, mức giá điều chỉnh tại Tp.Hồ Chí Minh không phù hợp hoàn toàn với các địa phương có nền kinh tế chưa phát triển tương đương.

Chính vì vậy, khi ban hành bảng giá đất mới, các tỉnh, thành phố cần dựa vào cơ sở, điều kiện địa phương để điều chỉnh bảng giá đất sao cho đảm bảo tính khả thi, phù hợp với thực tế.

Về câu chuyện bảng giá đất mới được ban hành của Tp. Hồ Chí Minh, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận xét: Mức giá mới được ban hành đỡ “sốc” hơn so với dự thảo hồi tháng 7. Nhiều vị trí khu vực, tuyến đường được tính toán lại theo giá bình quân hợp lý hơn. Và xét trên góc độ giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), bảng giá đất mới sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng sẽ kéo giá thành bất động sản buộc phải điều chỉnh.

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc kỳ vọng bảng giá đất điều chỉnh về mức tương đương hay chỉ tăng nhẹ so với bảng giá từ năm 2020 là rất khó. Bởi hiện nay bảng giá đất hiện hành của nhiều địa phương đã không còn sát với thị trường, thậm chí bảng giá mới hiện nay cũng chỉ phản ánh được khoảng 50-70% giá trị giao dịch thực tế.

Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến đề xuất, việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cần có lộ trình và thời gian chuẩn bị, bao gồm cả việc tổ chức tập huấn và ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết; mọi chính sách mới đều cần thời gian để các bên liên quan làm quen và hiểu rõ.

Hiện tại, bên cạnh việc tuyên truyền, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan liên quan, các điều khoản chuyển tiếp phù hợp cũng chính là yếu tố cần đáp ứng giúp quá trình thay đổi diễn ra suôn sẻ. Tuy vậy, việc áp dụng ngay lập tức có thể còn gặp nhiều khó khăn.