Ba lý do làm giá nhà toàn cầu tăng dù kinh tế suy thoái nghiêm trọng do COVID-19

Ba lý do làm giá nhà toàn cầu tăng dù kinh tế suy thoái nghiêm trọng do COVID-19. Ảnh: TTXVN phát

Ngày nay, COVID-19 đã đẩy nền kinh tế thế giới vào cuộc suy thoái nghiêm trọng nhất kể từ cuộc Đại suy thoái những năm 1930. Các nhà đầu tư cũng như người sở hữu nhà đã chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất.

Tuy vậy, sự bi quan này có vẻ như không đúng. Giá nhà trong quý II/2020 đã tăng ở gần như tất cả các quốc gia có thu nhập trung bình và cao. Ở các nước giàu, giá nhà đã tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Giá cổ phiếu của các công ty phát triển và kinh doanh bất động sản đã giảm 25% trong giai đoạn đầu của đại dịch, nhưng đến thời điểm này đã gần như phục hồi hoàn toàn.

Trong tháng 8/2020, giá nhà tại Đức cao hơn 11% so với cùng kỳ năm trước; tốc độ tăng giá nhanh ở Hàn Quốc và nhiều khu vực của Trung Quốc đã khiến chính quyền thắt chặt những hạn chế đối với người mua nhà.

Ở Mỹ, giá trung bình trên mỗi foot vuông trong quý II năm 2020 đã tăng nhanh hơn so với bất kỳ quý nào trước cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009.

Theo tạp chí Economist của Anh, có ba yếu tố góp phần tạo ra diễn biến này.

Trước tiên là chính sách tiền tệ. Trong năm nay, các ngân hàng trung ương trên khắp thế giới đã cắt giảm lãi suất chính sách trung bình là 2%, giúp giảm chi phí vay mua nhà thế chấp. Người Mỹ có thể vay thế chấp với lãi suất chỉ 2,9% một năm, cố định trong 30 năm, giảm so với mức 3,7% hồi đầu năm nay.

Các nghiên cứu cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa lãi suất thực giảm và giá nhà cao hơn. Một số người thấy đủ khả năng chấp nhận khoản vay thế chấp lớn hơn, một số người khác thấy việc quản lý các khoản vay hiện có của mình dễ dàng hơn.

Chủ nhà đất sẵn sàng chi nhiều tiền hơn cho bất động sản vì lợi tức của các tài sản khác giảm. Ở cả Mỹ và Anh, cho vay thế chấp đang ở mức cao thời hậu khủng hoảng tài chính.

Điều đó không có nghĩa là mọi người có thể dễ dàng vay mượn hơn. Trên thực tế, việc vay thế chấp đã trở nên khó khăn hơn đối với nhiều người. Các công ty môi giới, do lo ngại với những tác động kinh tế dài hạn của COVID-19, đã thu hẹp việc cho vay có rủi ro cao.

Ví dụ, các ngân hàng của Anh đang cung cấp ít hơn các khoản vay thế chấp lớn hơn thu nhập. Ở Mỹ, một số nhân viên cho vay tại các ngân hàng cho biết họ đã thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay từ trước đại dịch. Ngược lại với các giai đoạn giá nhà tăng mạnh trước đây, ít có khả năng các tiêu chuẩn cho vay sẽ được nới lỏng.

Chính sách tài khóa có thể là yếu tố quan trọng thứ hai giúp giá nhà tăng. Trong một cuộc suy thoái bình thường, khi mọi người mất việc làm và thu nhập giảm, các vụ tịch biên nhà sẽ kéo giá nhà xuống - không chỉ bằng cách tăng thêm nguồn cung trên thị trường, mà còn bằng cách làm cho các chủ nhà cũ có vấn đề trong hồ sơ tín dụng và do đó khó khăn hơn trong việc đi vay.

Nhưng lần này, chính phủ các nước giàu đã bảo toàn thu nhập của các hộ gia đình. Các khoản tài trợ thông qua trợ cấp tiền lương, các chương trình nghỉ phép và mở rộng phúc lợi xã hội lên tới 5% GDP. Trong quý II/2020, thu nhập khả dụng của các hộ gia đình tại các nước công nghiệp hàng đầu thế giới (G7) cao hơn khoảng 100 tỷ USD so với trước đại dịch dù hàng triệu người mất việc làm.

Các biện pháp khác hỗ trợ trực tiếp cho thị trường nhà. Ví dụ, Tây Ban Nha đã cho phép người vay tạm ngừng trả khoản nợ thế chấp. Các nhà quản lý Nhật Bản đã yêu cầu các ngân hàng hoãn việc trả nợ gốc cho các khoản vay thế chấp và Hà Lan tạm thời cấm tịch biên tài sản.

Ở các nước giàu, giá nhà đã tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Ảnh: THX/TTXVN

Trong quý II/2020, số bất động sản thế chấp bị thu hồi ở Anh thấp hơn 93% so với cùng kỳ năm 2019 nhờ các chính sách ngăn cản việc thu hồi. Ở Mỹ, số vụ siết nợ đang ở mức thấp kể từ năm 1984.

Yếu tố thứ ba đằng sau sự bùng nổ giá nhà trên toàn cầu liên quan đến việc sở thích của người tiêu dùng thay đổi. Năm 2019, các hộ gia đình ở quốc gia trung bình thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) dành 19% chi tiêu cho nhà cửa.

Với việc 20% nhân viên văn phòng tiếp tục làm việc tại nhà, nhiều người mua nhà tiềm năng có thể muốn chi nhiều tiền hơn cho một chỗ ở đẹp đẽ hơn. Đã có những bằng chứng cho thấy mọi người đang nâng cấp thiết bị gia dụng.

Mọi người dường như cũng đang tìm kiếm không gian rộng rãi hơn - điều này cũng như những yếu tố khác đang làm tăng giá nhà. Mặc dù thị trường nhà ở New York và San Francisco có vẻ yếu, nhưng có rất ít bằng chứng rằng người dân đang rời bỏ các thành phố để về các vùng ngoại ô, ít nhất là tại Mỹ.

Dữ liệu từ Zillow, một sàn giao dịch nhà, cho thấy giá bất động sản đô thị và ngoại ô đang tăng với tốc độ gần như nhau, tốc độ tăng giá ở các khu vực thực sự hẻo lánh đang chậm lại.

Có vẻ như mọi người đang tìm kiếm ngôi nhà lớn hơn ở ngay gần nơi họ đang sống. Ở Anh, giá của các ngôi nhà đơn lập đang tăng với tốc độ thường niên 4%, so với mức 0,9% của các căn hộ, và thị trường nhà có sân vườn sôi động hơn so với nhà không có vườn.

Giá nhà có thể tiếp tục đà tăng không? Các chính phủ đang giảm dần các kế hoạch giải cứu kinh tế và không ai biết điều gì sẽ xảy ra khi sự trợ giúp này kết thúc.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở thấp hơn có thể đối mặt với nguồn cung thấp hơn. Mức độ không ổn định về kinh tế cao đã cản trở đầu tư: ở Mỹ, xây dựng nhà đã giảm 17% từ khi COVID-19 bùng phát.

Kinh nghiệm của cuộc suy thoái trước cho thấy rằng ngay cả khi nền kinh tế phục hồi, hoạt động xây dựng vẫn chậm lại đằng sau. Có thể cần hơn một cuộc suy thoái nghiêm trọng nhất kể từ cuộc Đại suy thoái để có thể làm lung lay nền tảng của thị trường nhà ở./.