Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn có chống được thất thu thuế?

Khu chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Trước hiện tượng nhiều người dân khai 2 giá để trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra quan điểm bắt buộc một số giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản với kỳ vọng giúp minh bạch thị trường bất động sản và hạn chế thất thu thuế.

Tuy nhiên, trên thực tế, giải pháp này ngay lập tức vấp phải rất nhiều ý kiến phản đối từ các chuyên gia pháp lý, nhà quản lý bởi lo ngại việc thao túng thị trường và tiếp tay cho hành vi… trốn thuế. 

Sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan có chức năng kiểm soát và quản lý thuế

Trao đổi với Báo Điện tử Chính phủ, luật sư Mạnh Xuân Sơn, Giám đốc Công ty Luật Á châu (TP. Hà Nội) phân tích: Pháp luật Việt Nam không thừa nhận sàn giao dịch bất động sản là một trong các cơ quan quản lý thuế. 

Ngay cả quy định tại Điều 64 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng không thừa nhận kiểm soát và quản lý thuế là chức năng của sàn giao dịch bất động sản. 

Theo Điều 2 Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan quản lý thuế chỉ bao gồm cơ quan thuế và hải quan các cấp. Trong đó, Tổng cục Thuế là cơ quan thực hiện chức năng tham mưu và giúp Bộ Tài chính quản lý kiểm soát và điều hành các hoạt động về thuế tại Việt Nam.

Cũng theo luật sư Mạnh Xuân Sơn, sàn giao dịch được hiểu đơn thuần là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa mang tính đặc thù, mà ở đây là bất động sản. 

Do vậy, sàn giao dịch bất động sản chỉ có thể có các thông tin về hình ảnh, vị trí, kích thước bất động sản, hoặc mức giá chào bán của chủ sở hữu... 

Còn việc thỏa thuận về giá cả và điều kiện giao dịch bất động sản sẽ do ý chí của các bên. Như vậy, điều gì bảo đảm rằng sàn có thể kiểm soát và khẳng định sẽ không có các thỏa thuận "ngầm" bên ngoài về giá cả?

Khi một giao dịch được xác lập, trách nhiệm thực hiện giao dịch thuộc về các bên. Trách nhiệm kê khai, nộp thuế và việc thực hiện các nghĩa vụ đăng ký các giao dịch liên quan đến bất động sản với Nhà nước vẫn thuộc về các bên tham gia giao dịch, không thuộc phạm vi quản lý của sàn giao dịch bất động sản.

Lấy ví dụ, luật sư Mạnh Xuân Sơn cho biết, theo chứng thư Luật Thuế Cộng hòa nhân dân Trung Hoa được đăng tải trên cơ sở dữ liệu của Tổ chức Nông lương thế giới (FAO), tỉ lệ thuế chứng thư deed tax, hay thuế hợp đồng bất động sản không giống nhau trên khắp Trung Quốc, vì chính quyền cấp tỉnh được quyền đặt thuế suất tỉ lệ từ 3-5% giá chuyển nhượng. 

Giá chuyển nhượng có thể được lấy từ Niên giám thống kê nhằm thu thập giá bán trung bình của các tòa nhà thương mại trên toàn quốc và khu vực. 

Điều đó cho thấy, sàn giao dịch vẫn chỉ là nơi tổ chức và thực hiện giao dịch bất động sản vì mục đích lợi nhuận. Sàn giao dịch không phải là cơ quan Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý và thu thuế cho Nhà nước.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện thành lập sàn không đặt ra các yêu cầu nghiệp vụ về thuế của những người quản lý, điều hành. 

Sàn giao dịch bất động sản đơn thuần được tổ chức hoạt động theo pháp luật về doanh nghiệp, và người quản lý, điều hành chỉ cần tốt nghiệp phổ thông trung học, đáp ứng yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thông qua một khóa đào tạo ngắn hạn.

Với mô tả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 61 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, ngoài việc ghi nhận và cung cấp thông tin, thì không có bất cứ cơ chế nào để khẳng định thông tin mà sàn giao dịch bất động sản cung cấp bảo đảm tính xác thực. Do đó, khó có thể nói rằng sàn có thể là công cụ hữu hiệu để chống thất thu thuế.

Các tòa chung cư cao tầng dọc theo Xa lộ Hà Nội, thành phố Thủ Đức. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Giao dịch qua sàn bất động sản có chống được thất thu thuế?

Về đề xuất của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản đều phải qua sàn giao dịch (trừ chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống), nhiều chuyên gia cho rằng, không thể lấy lý do trốn thuế mà buộc mọi giao dịch qua sàn, vì có 3 đơn vị kiểm soát việc này, đó là cơ quan công chứng, cơ quan thuế, cơ quan đăng bộ. Chỉ cần nhanh chóng số hóa dữ liệu, mọi giao dịch đều được cập nhật tính pháp lý về sang tên, giá trị giao dịch công khai, minh bạch.

Trả lời Báo Điện tử Chính phủ, ông Đào Duy An, Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho rằng, sàn giao dịch bất động sản chỉ cung cấp thông tin về các giao dịch mua bán bất động sản, không phải là tổ chức quản lý thuế. Người bán và người mua vẫn chịu trách nhiệm đóng thuế theo quy định của pháp luật, không phải là sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản cũng không thể đảm bảo rằng tất cả các giao dịch trên đều đóng đầy đủ thuế. Trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận giữa nhau để trốn thuế, hoặc làm giả hóa đơn.

Sàn giao dịch bất động sản không kiểm tra tính hợp lệ của thông tin cung cấp, bởi các bên liên quan đến giao dịch. Do đó, nếu thông tin này không chính xác hoặc không đầy đủ, các cơ quan thuế sẽ gặp khó khăn trong việc thu thuế đầy đủ và chính xác.

Như vậy, sàn có thể là một kênh để cơ quan quản lý thuế tham khảo quyết định các chính sách về thuế, cải thiện quản lý thuế đất đai và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch mua bán bất động sản, nhưng không thể coi là công cụ chống thất thu thuế. 

Bài học từ những đại án thao túng thị trường chứng khoán, trái phiếu... trong thời gian qua chính là "hồi chuông cảnh tỉnh" cho việc cần xem xét kỹ lưỡng về vấn đề giao thẩm quyền kiểm soát thị trường kinh doanh bất động sản cho các sàn. Việc quản lý và thu thuế phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước quản lý và thực hiện theo chức năng.

Có lặp lại 'vết xe đổ' trong quá khứ?

Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy nhiều bất cập và hoạt động của các sàn giao dịch đã diễn ra không theo dự tính của Nhà nước. Chúng ta đã từng phải gánh chịu những hậu quả nặng nề từ những sai phạm nghiêm trọng của hàng loạt các sàn trong việc cung cấp thông tin, thẩm định tình trạng pháp lý của các bất động sản được giao dịch qua sàn, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua sàn, các vi phạm về thổi giá, làm giá...

Tại Tờ trình Chính phủ của Bộ Xây dựng về dự án Luật Kinh doanh bất động sản cũng nêu rõ: Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập, dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản  lách luật để hoạt động kinh doanh.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản.

Như vậy, việc các sàn giao dịch bất động sản "móc ngoặc" với các bên để bán chênh giá, dẫn đến lừa đảo, chiếm dụng vốn, sử dụng vốn sai mục đích gây rủi ro cho người mua nhà đã gây tổn thất không nhỏ cho xã hội… Chính sự lỏng lẻo trong kiểm soát hoạt động của sàn còn dẫn đến các hành vi liều lĩnh khác để chiếm đoạt tài sản của người dân.

Với hàng loạt các chiêu trò của môi giới bất động sản đã gây ra những hệ lụy lớn khi người mua bị ăn chặn, mất trắng tiền, không mua được nhà đất... Hiện tượng trốn thuế vẫn tồn tại, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, làm lũng đoạn, thiếu minh bạch cho thị trường bất động sản. 

Từ những bài học "đắt giá" này đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải có cơ chế kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trước khi tính đến việc ưu tiên hay bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. 

Nếu chưa có công cụ hữu hiệu kiểm soát hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thì việc bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn có nguy cơ lặp lại "vết xe đổ" trong quá khứ.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2022, cả nước hiện có hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động./.