Bất động sản công nghiệp giữ sức cho chặng đua dài

Bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc hoạt động tốt nhất trên thị trường khi có những chỉ số kinh doanh tốt và giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy lên đến 80 - 90% tại các thành phố khu công nghiệp cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương…

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp chính là một cuộc đua dài hơi. Từ nay đến cuối năm 2023 sẽ không có nhiều sự thay đổi so với giai đoạn đầu năm nhưng sang năm mới 2024, sự hồi phục và phát triển sẽ rõ ràng hơn.

Tại công bố thông tin định kỳ quý III về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng dẫn chứng: Dòng vốn FDI trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 3 quý đầu của năm 2023 tiếp tục dẫn đầu về tổng vốn đầu tư với hơn 14 tỷ USD, chiếm gần 69,3% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 15,5% so với cùng kỳ năm 2022.

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ rõ: Xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam trong thời gian vừa qua đã tác động khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực trong năm 2023. Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp khu vực phía Bắc có lực cầu cao từ lĩnh vực điện tử còn đối với khu vực phía Nam là nhóm sản xuất ô tô, may mặc, bao bì.

Nhận xét chung về bước chuyển động của thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, có một điểm khá tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp là các chủ đầu tư đã chủ động mở rộng ra các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2. Tại thị trường Hà Nội, cơ sở hạ tầng đang được phát triển tốt giúp cho kết nối giữa các trung tâm thành phố với thị trường cấp 1 và cấp 2 trở nên thuận tiện hơn.

Nhờ có sự dịch chuyển của khách thuê ra thị trường cấp 2 nên thị trường miền Bắc cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu lớn tới mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong thời gian tới, khu vực miền Bắc hay miền Nam vẫn tiếp tục là điểm thu hút rất lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp – bà Dung phân tích.

Đồng quan điểm, ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định: Tỷ lệ hấp thụ đối với thị trường bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tăng trưởng và tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Bởi, thị trường bất động sản công nghiệp đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà sản xuất trên toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics.

Tại một số địa phương đã ghi nhận việc đón dòng vốn đầu tư FDI khá lớn, điển hình là Bình Dương. Mới đây, địa phương này đã thu hút hai dự án lớn của Tập đoàn Lego và Tập đoàn Pandora.

Cụ thể, dự án của Tập đoàn Lego đã được phê duyệt giấy phép xây dựng và đang trong quá trình khởi động xây dựng dự án. Còn dự án của Tập đoàn Pandora cũng được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Cùng với đó, đến giữa năm 2023, thủ tục định giá đất của Khu công nghiệp VSIP III cũng được đốc thúc để giải quyết nhanh và dứt điểm. Ngoài ra, thời gian gần đây cũng có một số dự án mở rộng tại khu vực phía Nam như Long An…

Ngoài ra, ông Hiếu cho rằng, về dài hạn, Việt Nam hoàn toàn có thể thu hút đầu tư thông qua những hiệp định thương mại song phương, đa phương để được giảm thuế, ưu đãi đầu tư cho lĩnh vực sản xuất. Bên cạnh đó, yếu tố địa chính trị sẽ giúp cho nguồn vốn đầu tư tại Việt Nam vẫn giữ mức tương đối ổn định.

Hiện sự quan tâm của các doanh nghiệp Trung Quốc dành cho Việt Nam vẫn rất lớn và chủ yếu thuộc về các lĩnh vực như điện tử, lắp ráp xe hơi. Do đó, nếu nền kinh tế hồi phục trở lại, những khu công nghiệp kinh doanh sản xuất các ngành nghề liên quan tới tiêu dùng như thực phẩm, hàng tiêu dùng hàng ngày, may mặc… sẽ được mở rộng sản xuất ở khu vực phía Nam – chuyên gia này dự báo.

Để đáp ứng nguồn cầu, thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư thứ cấp trong nước và nước ngoài đã xây dựng nhiều dự án kho, xưởng cho thuê, giúp thị trường có được nguồn cung tương đối dồi dào. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế chung vẫn đang khó khăn, tốc độ nguồn cầu cũng chưa thể gia tăng nhanh được.

Trong khi đó, giá thuê đất hiện tại cũng đang ở mức tương đối cao, điển hình khu vực phía Bắc đang nằm ở ngưỡng 127 - 130 USD/m2 với thời gian thuê đất là 50 năm. Tại khu vực phía Nam khoảng 160 - 190 USD/m2/kỳ hạn.

Mặc dù vậy, các chủ đầu tư thứ cấp khi xây dựng kho, xưởng đều giữ mức giá thuê cạnh tranh, dao động khoảng 4,5 - 4,6 USD/m2/tháng. Vì vậy, tuy có nhiều khu công nghiệp mới xuất hiện nhưng các nhà đầu tư vẫn giữ mức giá hợp lý để thu hút đầu tư.

Dưới một góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group nhận xét, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn tồn tại một số thách thức về pháp lý cần tháo gỡ. Cụ thể là thiếu quỹ đất, nguồn vốn, trình tự thủ tục hành chính kéo dài, giải phóng mặt bằng liên tục trì hoãn…

Theo ông Thắng, cần tiếp tục đơn giản hóa và giảm các hàng rào thủ tục hành chính liên quan đến thành lập và phát triển khu công nghiệp; đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc cấp phép đầu tư. Bên cạnh đó, cần chính sách hỗ trợ vốn, miễn thuế, giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư và các chính sách hỗ trợ này phải kịp thời, giúp doanh nghiệp tiếp cận nhanh chóng, dễ dàng hơn.

Với việc hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, điện, nước, các dịch vụ công cộng nhằm giảm bớt chi phí cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp thì vẫn cần thúc đẩy tiếp cận thị trường thông qua chương trình xúc tiến nhằm tạo sự kết nối giữ doanh nghiệp đầu tư với đối tác trong và ngoài nước.