Giá thuê cao ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp

Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực kinh tế phía Bắc đạt 3,5 triệu m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) với khoảng 618.000 m2 NLA còn trống. Năm 2023, mức giá thuê trung bình rơi vào khoảng 4,8 USD/m2/ tháng (chưa bao gồm VAT).

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Bắc lại ghi nhận mức giảm xuống còn 83% do nguồn cung mới ra mắt tại hai địa phương là Hải Phòng và Bắc Ninh.

Ông John Campbell - Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận dịch vụ công nghiệp của Công ty Savills Việt Nam nhận xét, giá thuê đất hiện nay tại khu kinh tế phía Bắc đã vượt hai chữ số, làm giảm sự cạnh tranh của khu kinh tế tại phía Bắc so với phía Nam. Bởi mức giá cho thuê đất cao hơn có thể cản trở các doanh nghiệp điện tử, ô tô và sản xuất năng lượng mặt trời mới gia nhập thị trường. Nhất là khi mục tiêu của các nhà đầu tư này là muốn sở hữu khu đất có diện tích lớn nhưng phải với giá thành hợp lý.

Báo cáo Tiêu điểm thị trường Bất động sản công nghiệp 2023 của Savills Việt Nam cho thấy, trong những quý đầu năm, phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với tổng diện tích lên tới 12.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83%, tăng từ mốc 81% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất trung bình đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng từ mức 102 USD/m2/chu kỳ thuê.

Trong số đó, Bắc Ninh có mức tăng giá thuê đất lớn nhất là 48% so với cùng kỳ 2022, đạt 156 USD/m2/chu kỳ thuê nhờ sự quan tâm trở lại của các công ty điện tử và nhà cung cấp với nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng ngoài lãnh thổ Trung Quốc. Tỉnh Hưng Yên có mức tăng 45% so với cùng kỳ, đạt mức 132 USD/m2/chu kỳ thuê. Tương tự, các tỉnh trọng điểm đồng thời ghi nhận mức tăng như: Hải Dương tăng 33%, đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, Hải Phòng tăng 28%, đạt 129 USD/m2/chu kỳ thuê.

Các chuyên gia nhận định, nhờ lợi thế về vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, các khu kinh tế phía Bắc tiếp tục đón nhận làn sóng đầu tư mạnh vào nhiều địa phương. Đáng chú ý, hầu hết các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực có giá trị cao. Nhờ đó, hỗ trợ trong việc vươn lên chuỗi giá trị của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Tại vùng kinh tế phía Bắc, các lĩnh vực nhận được vốn đầu tư mới chủ đạo là máy vi tính, điện tử và sản phẩm điện, chiếm tới 19% tổng vốn đầu tư toàn vùng. Tiếp đó là thiết bị điện 15%; sản phẩm từ cao su và nhựa chỉ ở mức 5% và xe cơ giới là 4%.

Trong khi đó, tại khu vực kinh tế phía Nam, bức tranh có phần trái ngược khi các sản phẩm từ cao su và nhựa có lượng vốn đầu tư lớn nhất, chiếm 10% tổng vốn đầu tư sản xuất toàn vùng, sản xuất chế tạo từ kim loại chiếm 4% và nước uống chiếm khoảng 3%.

Ngoài ra, các nhà sản xuất và năng lượng mặt trời cũng được ghi nhận xu hướng dịch chuyển về phía Bắc. Ba trong số năm dự án sản xuất hàng đầu ở khu kinh tế phía Bắc vào năm 2022 thuộc lĩnh vực liên quan tới năng lượng mặt trời. Trong số 30 nhà sản xuất sản phẩm năng lượng mặt trời trên cả nước, 77% ghi nhận tại khu kinh tế phía Bắc và chỉ 23% ở khu kinh tế phía Nam.

Điển hình là Trina Solar - nhà đầu tư lớn nhất với dự án trị giá 275 triệu USD tại Khu công nghiệp Yên Bình, tỉnh Thái Nguyên. Các nhà đầu tư phần lớn đến từ Trung Quốc, Hong Kong (Trung Quốc) và Singapore. Năm 2023, nhà sản xuất mô-đun năng lượng mặt trời Thornava Solar của Hoa Kỳ cũng đã bắt đầu sản xuất tại nhà máy hiện đại với công suất hàng năm là 1 gigawatt tại Khu công nghiệp Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh.

Trong năm 2023, Tập đoàn tư nhân Việt Nam AD Green khánh thành nhà máy với công suất 3 gigawatt trị giá 45 triệu USD, sản xuất các tấm pin mặt trời phục vụ cho thị trường trong và ngoài nước. Cơ sở này có diện tích gần 8 ha tại Cụm công nghiệp An Ninh, huyện Tiến Hải, tỉnh Thái Bình.

Từ thống kê này cho thấy, nhóm khách thuê chính tại khu vực phía Bắc là các khách thuê trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, bao gồm điện tử và máy vi tính, ô tô, máy móc và thiết bị và sản xuất liên quan đến năng lượng mặt trời với khách thuê là những tập đoàn quy mô lớn như Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda và Vinfast.

Trong khi đó, khách thuê chủ yếu tại phía Nam là các doanh nghiệp chế biến sản phẩm từ cao su và nhựa, thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng, may mặc – những ngành nghề được đánh giá có giá trị gia tăng thấp hơn.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Dịch vụ tư vấn công nghiệp của Savills Hà Nội nhận định, khu kinh tế phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược, tiếp cận tốt tới các thị trường trong nước và quốc tế. Trong 5 năm vừa qua, hạ tầng tại khu vực này có những bước cải thiện rõ rệt với hàng loạt dự án cao tốc nối liền ba cảng chính, bao gồm Cảng Hải Phòng, Cảng Nước sâu Lạch Huyện, Cảng Cái Lân.

Thêm vào đó, khu kinh tế phía Bắc sở hữu quỹ đất lớn, đáp ứng nhu cầu về diện tích của các khách thuê hoạt động trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, tạo sức hút nhiều dự án đầu tư lớn về lắp ráp ô tô, linh kiện điện từ và sản phẩm năng lượng mặt trời.

Khu vực kinh tế phía Bắc được xem là lợi thế lớn cho các nhà đầu tư do không chỉ tận dụng được một trong những tuyến xuất nhập khẩu quan trọng của Việt Nam qua Hải Phòng mà còn có thể thuận lợi di chuyển hàng hóa phục vụ các thị trường lân cận. Tuy nhiên, mức giá thuê tại phía Bắc cần cân đối để không bị ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đối với các khu vực vùng miền khác./.