Bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được là điểm sáng

Phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được đánh giá là điểm sáng đối với thị trường khi thu hút được lượng đầu tư nước ngoài lớn, đi kèm với tiềm năng và sức hấp thụ tốt.

Theo Quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp đạt tổng diện tích 210.900 ha. Số lượng khu công nghiệp thực tế đã công bố là 406; trong đó có 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế và 37 dự án thuộc khu kinh tế và 8 dự án nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Nhận định về triển vọng của bất động sản công nghiệp trong năm 2023, ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao, Dịch vụ tư vấn công nghiệp Savills Hà Nội cho biết, chỉ số rủi ro về kinh tế của Việt Nam hiện thấp hơn các thị trường mới nổi khác như Myanmar, Bangladesh, Lào, Campuchia hay Malaysia.

Thêm vào đó, Việt Nam tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lợi thế về nguồn cung lao động và cơ hội xuất khẩu lớn sang thị trường Trung Quốc. Hơn nữa, mặc dù cũng chịu các yếu tố bất lợi về địa chính trị trên thế giới nhưng kinh tế nội địa được kỳ vọng tiếp tục giữ ổn định nhờ sức tiêu thụ trong nước – ông Thomas Rooney dẫn chứng.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, thị trường vẫn tồn tại một số thách thức dài hạn, đặc biệt đối với khách thuê, về lao động có tay nghề và cơ sở hạ tầng. Ông Thomas nhận xét, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.

Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

Còn xét về cơ sở hạ tầng, khu vực phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã được khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729 km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư khoảng 147 nghìn tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối các tỉnh và mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội.

Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP), tuy nhiên các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm.

Bên cạnh đó, để cải thiện chất lượng lao động, Việt Nam cần tập trung vào áp dụng khoa học – công nghệ và cải thiện nguồn nhân lực chất lượng để thúc đẩy năng suất và tăng trưởng kinh tế trong tương lai. Trong khi Chính phủ đã rất nỗ lực trong cải cách hệ thống giáo dục nhằm nâng cao tay nghề lao động để đáp ứng nhu cầu của thị trường thì việc cải thiện cơ sở hạ tầng cũng là một yêu cầu bắt buộc để thu hút đầu tư với hệ thống giao thông tiện lợi hơn.

Vị trí vững vàng trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã tạo nên sức hút của bất động sản thương mại và công nghiệp Việt Nam đối với các doanh nghiệp quốc tế. Hiện nay Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế về tăng trưởng kinh tế lạc quan và sức hút lớn đối với các doanh nghiệp nước ngoài muốn mở rộng văn phòng và tìm kiếm mặt bằng sản xuất. Do đó, đầu tư nhân lực và hạ tầng sẽ giúp gia tăng sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản công nghiệp tạo Việt Nam trong thời gian tới.

Theo số liệu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 (các thành phố lớn) tăng khoảng 9% hàng năm ở miền Nam và khoảng 7% ở miền Bắc trong 5 năm vừa qua.

Tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. Cả hai khu vực đều ghi nhận tỉ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực trong năm 2022; trong đó, diện tích cho thuê mới của khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm, trong khi các thị trường miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 58% theo năm.

Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cũng như nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đã hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại các thị trường này trong thời gian gần đây. Các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn.

Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả miền Bắc và miền Nam gần đây đã đi vào hoạt động cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn.

Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm: cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (dự kiến hoàn thành vào năm 2023), cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027).

Còn tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2.

Bà Thanh Phạm, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, do một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn.

Điều này khiến thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn thành lập nhà máy của họ. Trong giai đoạn năm 2022 - quý I/2023, CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn với quy mô từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô./.