Bất động sản Hà Nội bước vào chu kỳ “đa cực”, vùng ven lên ngôi

Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở "dạt" ra vùng ven, phụ thuộc hạ tầng.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam phân tích, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) duy trì tích cực và quy hoạch Thủ đô theo hướng dài hạn, thị trường đang chuyển sang mô hình đa cực, phân tán, chú trọng chất lượng và trải nghiệm. Các khu vực ngoài lõi trung tâm ngày càng đóng vai trò quan trọng, nhờ hạ tầng cải thiện và nhu cầu thực gia tăng.

Quý I, thị trường căn hộ ghi nhận tâm lý thận trọng hơn, song nguồn cung mới vẫn là động lực chính của giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ cao hơn trung bình. Phần lớn dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra khu vực vùng ven – nơi giá còn “dễ tiếp cận” hơn và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông.

Savills dự báo, trong 9 tháng cuối của năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn. Các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng chia sẻ nhu cầu với Hà Nội nhờ hạ tầng phát triển và nguồn cung mới.

Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn SavillsHà Nội, ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị lớn ở ngoại thành. Dù giao dịch chững lại ngắn hạn, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh kỳ vọng dài hạn vào quá trình đô thị hóa.

Thị trường nhà ở đang dịch chuyển mang tính cấu trúc từ nội đô ra ngoại thành, do hạn chế quỹ đất trung tâm và tác động của hạ tầng. Về dài hạn, tăng trưởng sẽ gắn với mô hình đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, Đông và Tây - bà Hằng dự báo.

Ở phân khúc bán lẻ và văn phòng có xu hướng tăng cạnh tranh về chất lượng. Thị trường bán lẻ duy trì đà tăng trưởng với giá thuê và công suất cải thiện theo năm. Các trung tâm thương mại tái định vị giúp mở rộng tệp khách hàng và nâng hiệu quả vận hành.

Trong khi khu vực trung tâm vẫn dẫn dắt về giá, các khu ngoài trung tâm dần gia tăng sức cạnh tranh nhờ nguồn cung mới và quy hoạch đồng bộ. Thời gian tới, các dự án quy mô lớn được kỳ vọng sẽ cạnh tranh bằng trải nghiệm tiêu dùng và mô hình tích hợp.

Với phân khúc văn phòng, xu hướng phi tập trung tiếp tục rõ nét khi nhu cầu thuê tập trung tại phía Tây thành phố và các tòa nhà chất lượng cao. Doanh nghiệp ưu tiên không gian hiện đại, kết nối thuận tiện và tối ưu chi phí hơn là vị trí trung tâm.

Giao dịch ghi nhận trong quý I chủ yếu là dịch chuyển văn phòng, cho thấy nhu cầu nâng cấp và tái cấu trúc không gian làm việc. Nguồn cung tương lai thiên về hạng A, phản ánh xu hướng nâng chuẩn thị trường.

Đáng chú ý, hoạt động lưu trú hưởng lợi từ du lịch và FDI. Thị trường khách sạn ghi nhận kết quả tích cực nhờ du lịch phục hồi và hoạt động MICE sôi động. Công suất phòng duy trì ở mức cao, giá phòng tiếp tục tăng so với cùng kỳ.

Nguồn cung khách sạn chất lượng cao dự kiến gia nhập trong thời gian tới được kỳ vọng đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách quốc tế và khách công vụ, đồng thời củng cố vai trò của Hà Nội như trung tâm MICE trong khu vực.

Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, nhu cầu vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI ổn định và lượng chuyên gia nước ngoài. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở chất lượng cao tại các tỉnh công nghiệp lân cận còn hạn chế, Hà Nội tiếp tục là điểm đến ưu tiên của nhóm khách này.