Bất động sản TP.HCM– Bài 3: Chuyển công năng nhà ở tại Khu Y tế kỹ thuật cao

Xã hội hoá nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực y tế là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, trong bối cảnh ngân sách hạn hẹp đồng thời thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước trong việc chăm sóc, nâng cao sức khoẻ nhân dân. Thời gian qua nhiều dự án hợp tác công tư đã được triển khai, phát huy mục tiêu tốt đẹp, nhưng cũng có một số dự án chưa tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật, có biến tướng, làm sai lệch một phần không nhỏ mục tiêu xã hội này.

* Giao đất công không qua đấu giá?  

Năm 2001, ông Võ Viết Thanh, lúc này đang là Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh ký Quyết định số 42/2001/QĐ-UB về một số chính sách khuyến khích đầu tư trong Khu Y tế kỹ thuật cao thành phố; trong đó, nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và chủ đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án được thuê đất trong thời gian tối đa 50 năm; chủ đầu tư sử dụng từ 1 ha đất trở lên thì chiều cao xây dựng công trình không vượt quá 15 tầng.

Hơn 7 năm sau, có lẽ ông Võ Viết Thanh cũng không thể ngờ quyết định nói trên của ông (hiện nay vẫn còn hiệu lực) đã không được vận dụng và bị “lãng quên” một cách khó hiểu. Bởi lẽ vào năm 2008, UBND Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng Chính phủ triển khai dự án Khu Y tế kỹ thuật cao với thời gian hoạt động là 69 năm. Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp trong suốt quá trình hoạt động của dự án.

Dự án sẽ xây dựng các hạng mục bệnh viện, các công trình khác có trong dự án để phục vụ nhu cầu y tế bao gồm nhà ở, trung tâm bồi dưỡng y khoa, trường học, khu thể thao, giải trí, mua sắm… Chiều cao công trình tại Khu Y tế kỹ thuật cao tối đa là 36 tầng. Kiến nghị này không hề nhắc đến yếu tố kinh doanh thương mại nhà ở tại Khu Y tế kỹ thuật cao.

Nhằm xã hội hoá nguồn vốn đầu tư dự án y tế trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, đồng thời để nâng cao chăm sóc sức khoẻ cho người dân, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý với kiến nghị của UBND Tp. Hồ Chí Minh cho phép Công ty TNHH Dịch vụ Hoa Lâm và Shangri – La Heathcare Investment Pte (Singapore - về sau đổi tên thành Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm – Shangri-La) đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu Y tế kỹ thuật cao. Đáng lẽ, UBND Tp. Hồ Chí Minh phải thực hiện có hiệu quả và duy trì mục tiêu tốt đẹp của dự án này như chủ trương của Thủ tướng Chính phủ nhưng quá trình triển khai dự án lại thể hiện nhiều khuất tất.

Tháng 11/2008, UBND thành phố cho Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm – Shangri-La thuê khu đất 532A đường Kinh Dương Vương, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân làm dự án Khu Y tế kỹ thuật cao. Một tháng sau UBND thành phố duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 với tổng diện tích khu đất là 42,29 ha bao gồm: đất xây dựng các khu chức năng cho Khu Y tế Kỹ thuật cao, đất nhà ở, căn hộ phục vụ dự án, trường học, cây xanh thể dục thể thao, giao thông, đất công trình hạ tầng kỹ thuật. Dân số toàn bộ dự án dự kiến là 8.000 người, mật độ xây dựng là 30,58%, hệ số sử dụng đất tối đa là 3,3, tầng cao xây dựng tối đa là 36 tầng. 

Để làm rõ hơn bản chất của khu đất này, phóng viên TTXVN đã liên hệ và được ông Võ Viết Thanh, nguyên Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh cho hay, trước đây UBND thành phố chủ trương làm Khu Y tế kỹ thuật cao nhằm đưa các bệnh viện quá tải về tập trung một chỗ để tiện xây dựng, xử lý thu gom nước thải cũng như chăm sóc cho người dân chứ không cho xây dựng nhà ở thương mại.

Sau này, khi họp chính thức hoặc không chính thức, bản thân ông đã góp ý với lãnh đạo thành phố về việc ai đã giao toàn bộ Khu Y tế kỹ thuật cao cho tư nhân để rồi "xẻ thịt" đất bệnh viện làm nhà ở cao tầng bán thương mại, trong khi nhiều bệnh viện không có đất, đang trong tình trạng quá tải như bệnh viện Đại học Y Dược, Ung bướu… Nhưng câu hỏi của ông đã không có câu trả lời.

“Khi còn làm lãnh đạo UBND thành phố, tôi đã ký quyết định đề xuất dùng tiền ngân sách đền bù cho người dân, kể cả làm một phần lớn hạ tầng, mở đường, đưa điện nước phục vụ dự án Khu Y tế kỹ thuật cao. Sau này, UBND thành phố đã lấy đất công giao cho tư nhân mà không qua đấu giá”, nguyên Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh Võ Viết Thanh khẳng định.

* Những điều chỉnh khó hiểu

Tháng 1/2017, UBND thành phố duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu Y tế kỹ thuật cao; trong đó, tăng chỉ tiêu dân số từ 4.000 người lên 5.300 người đối với khu D2, D3. Việc thay đổi chỉ tiêu dân số lên tới 1.300 người sẽ kéo theo sự thay đổi về mật độ xây dựng, quy mô và cơ cấu căn hộ, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đi kèm.

Chưa rõ UBND thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ hoặc các bộ ngành liên quan về việc điều chỉnh này hay chưa, nhưng trong cùng tháng 4/2017, UBND thành phố ban hành các quyết định chấp thuận nhà đầu tư là công ty con của Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm – Shangri – La được xây dựng khu nhà ở phục vụ dự án gồm khu nhà ở D2 (quy mô 1.069 căn hộ), khu nhà ở D3 (1.038 căn hộ) với mục tiêu hoạt động là “kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất”.

Điều này trái với các văn bản pháp lý trước đó cũng do UBND thành phố ban hành khi xác định khu nhà ở D2, D3 xây dựng phục vụ cán bộ, nhân viên, chuyên gia của Khu Y tế kỹ thuật cao (không bán ra ngoài, không kinh doanh thương mại). Nếu đã cho phép bán thương mại căn hộ Khu D2, D3 thì theo Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải trích 20% diện tích dự án để điều tiết xây dựng nhà ở xã hội nhưng UBND thành phố không hề nhắc đến.

Điều này cho thấy, không những có sự mâu thuẫn trong chính trong các quyết định hành chính của UBND thành phố mà còn thể hiện sự “ưu ái” khó hiểu đối với chủ đầu tư. Thêm vào đó, việc điều chỉnh quy hoạch của thành phố đã cho phép chủ đầu tư được tăng mật độ xây dựng từ dưới 40% lên 40% tại khu nhà ở D2, D3; đồng thời, tăng hệ số sử dụng đất tại 2 khu nhà ở này từ dưới 5 lên 9 (để tăng chiều cao công trình, tăng chỉ tiêu dân số, phù hợp với mục tiêu bán căn hộ thương mại cho doanh nghiệp).

Chưa hết, tháng 7/2017, Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm – Shangri – La đề nghị UBND thành phố điều chỉnh mục tiêu hoạt động và chức năng quy hoạch khu nhà ở D2, D3 từ “khu nhà ở, căn hộ phục vụ cho nhu cầu của dự án Khu Y tế kỹ thuật cao” thành “xây dựng và kinh doanh khu nhà ở, căn hộ ưu tiên bán cho bác sĩ, y tá, điều dưỡng, cán bộ, công nhân viên làm việc tại Khu Y tế kỹ thuật cao”. Một trong nhiều lý do điều chỉnh là hỗ trợ chủ đầu tư giải quyết khó khăn do lỗ luỹ kế đến cuối năm 2016 là 1.000 tỷ đồng và vì đội ngũ bác sĩ, nhân viên “rất băn khoăn” về tính chất “phục vụ” của khu nhà D2, D3 mà không phải là bán.

Từ đề xuất này, tháng 9/2017, UBND thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, có ý kiến chỉ đạo về đề xuất nói trên của Công ty TNHH Y Tế Hoa Lâm – Shangri – La đối với khu nhà ở D2, D3 từ mục tiêu “phục vụ dự án Khu Y tế kỹ thuật cao” sang “bán ưu tiên” kinh doanh nhà ở.

Hai tháng sau, Sở Tài chính thành phố kiến nghị UBND thành phố có văn bản xin ý kiến của Bộ Tài chính để được hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính nhà đầu tư phải thực hiện đối với các nội dung được ưu đãi, miễn trả trước đây cũng như các nghĩa vụ tài chính bổ sung khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ “căn hộ phục vụ” sang “căn hộ ưu tiên bán”.

Rõ ràng dư luận hoài nghi về việc khi triển khai dự án Khu Y tế kỹ thuật cao, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã bỏ chi phí đầu tư hạ tầng, bồi thường, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp được ưu đãi nhiều chính sách nhưng trong quá trình triển khai, thay vì giám sát chặt chẽ việc xây dựng đảm bảo mục tiêu ban đầu của dự án thì UBND thành phố lại có những điều chỉnh về quy hoạch, tạo nhiều ưu ái theo hướng kinh doanh thương mại cho chủ đầu tư tại dự án y tế này.

Một điều chỉnh khó hiểu nữa cũng tại dự án Khu Y tế kỹ thuật cao là Trung tâm thương mại Aeon. Ban đầu Aeon được quy hoạch làm “Trung tâm hội nghị, triển lãm về y tế, giải trí, mua sắm, ăn uống và chăm sóc nâng cao sức khoẻ, nhà nghỉ phục vụ lưu trú ngắn hạn và dài hạn cho bệnh nhân và thân nhân” (ký hiệu lô PT1) với diện tích khuôn viên 2,43 ha”.

Trong năm 2014, UBND Tp. Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án “Trung tâm mua sắm Aeon – Bình Tân” sau đó điều chỉnh, bổ sung thành “Trung tâm thương mại dịch vụ phù hợp mục tiêu đầu tư của dự án Khu Y tế kỹ thuật cao”. Như vậy, Aeon đã được chuyển đổi công năng từ tính chất phục vụ y tế sang buôn bán thương mại hàng hoá.

Thế nhưng trước đó, trong tháng 12/2013, Công ty TNHH Y Tế Hoa Lâm – Shangri – La đã ký kết hợp đồng hợp tác với Tập đoàn Aeon (Nhật Bản) để hợp tác kinh doanh đầu tư phát triển trung tâm mua sắm Aeon – Bình Tân với tổng vốn đầu tư khoảng 130 triệu USD, xây dựng trong khuôn viên Khu Y tế kỹ thuật cao với diện tích khoảng 4,7 ha. Trung tâm này được khởi công từ tháng 1/2015 và hoàn thành trong tháng 6/2016.

Đến đây, “Trung tâm thương mại dịch vụ phù hợp mục tiêu đầu tiên của dự án Khu Y tế kỹ thuật cao” đã được “khoác chiếc áo” là trung tâm thương mại Aeon và thay vì phục vụ y tế như quy hoạch ban đầu lại trở thành nơi buôn bán hàng hoá thương mại, giải trí cho cộng đồng dân cư ngoài khu vực dự án. Thậm chí, đất của Khu Y tế kỹ thuật cao đã bị cắt giảm để “đắp” cho trung tâm thương mại, từ 2,43 ha lên 4,7 ha.

Với “lộ trình” kỳ lạ trên, dự án Khu Y tế kỹ thuật cao như mục đích ban đầu đã biến tướng, chuyển hoá thành nhiều mục đích, công năng khác nhau./. 

>>> Biến tướng dự án nhà ở tại TP.HCM- Bài 1: Căn hộ tái định cư thành nhà ở thương mại

>>> Biến tướng dự án nhà ở tại TP.HCM-Bài 2: Nghịch cảnh Khu Liên hợp TDTT và dân cư Tân Thắng