Bất động sản Tp Hồ Chí Minh dự báo khó có sự hồi phục trong ngắn hạn

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh trong quý I đầu năm 2023 tuy đã đón nhận một số tín hiệu đáng mừng từ động thái, chính sách hỗ trợ của Chính phủ nhưng nhìn chung thị trường vẫn đang trong trạng thái trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp, nguồn cung mới lẫn sức cầu sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Các chuyên gia dự đoán, trong thời gian tới thị trường sẽ dần hồi phục, nhưng sẽ khó có sự hồi phục đột biến trong ngắn hạn mà phải chờ đến ít nhất giữa hoặc cuối năm 2023.

Nghiên cứu của Công ty Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong thời gian qua, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã xuất hiện điểm sáng nhờ những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, điển hình như việc sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp gia hạn kỳ hạn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành lên 2 năm so với phương án trước đây, đồng thời cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận về việc thanh toán gốc và lãi đối với khoản vay và các tài sản khác.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng chỉ tiêu tín dụng, bổ sung thêm 200.000 tỷ đồng cho nền kinh tế, bao gồm việc chi tiêu cho các gói hỗ trợ thị trường bất động sản. Đặc biệt, vào đầu tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước chính thức triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cho cả hai đối tượng chủ đầu tư và cá nhân mua nhà, với mức lãi suất thấp hơn 1,5 – 2% lãi suất cho vay bình quân trên thị trường...

Đặc biệt, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong quá trình rà soát, tổng hợp ý kiến chuyên gia, địa phương, doanh nghiệp… được kỳ vọng sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường bất động sản cả nước.

Tuy nhiên, theo nhiều đơn vị nghiên cứu, những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ chưa thể ngay lập tức có hiệu quả mà cần phải có thời gian, trải qua nhiều quá trình, còn thực tế hiện nay, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh nói riêng, cả nước nói chung vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, chưa có dấu hiệu hồi phục.

Riêng với Tp. Hồ Chí Minh, kinh doanh bất động sản sụt giảm 16,2%, mức giảm nghiêm trọng nhất trong các lĩnh vực của Thành phố.

Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Tp. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý I/2023 của DKRA Group cũng cho thấy, thị trường bất động sản Thành phố đang ở mức thanh khoản thấp, nguồn cung mới lẫn sức cầu toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý I/2023 tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, thị trường căn hộ Tp. Hồ Chí Minh, số liệu cho thấy nguồn cung mới giảm 67% so với quý IV/2022 và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung và lượng tiêu thụ tại Tp. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022, tỷ lệ giảm lần lượt là 39% đối với nhà phố và 87% đối với biệt thự. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá bán mới tiếp tục giảm, ghi nhận mức giảm trung bình 9 - 25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn rất trầm lắng, giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với quý I/2022, tập trung chủ yếu ở các nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn (trực thuộc Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam) nhận định, với tình hình khó khăn hiện tại, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh trong ít nhất nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục trong trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền. 

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Công ty Bất động sản Savills Việt Nam cho rằng, khó khăn lớn nhất với thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Ở góc độ tài chính là việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao.

Ở góc độ phát triển dự án thì Thành phố lại gặp tình trạng “tắc nghẽn” pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư, dẫn đến giá thành tăng.

Ngoài ra, quỹ đất phát triển dự án bất động sản của Thành phố hiện rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Để thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, Chính phủ cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố. Những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua.

Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện thì yêu cầu các chủ đầu tư chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết, đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cần được bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Về phía chính quyền Tp. Hồ Chí Minh, theo Thông báo số 262/TB-VP của UBND Thành phố, trong quý II/2023, Thành phố sẽ sẽ triển khai các giải pháp thúc đẩy phát triển minh bạch, lành mạnh thị trường bất động sản; tổ chức rà soát, có phương án hiệu quả xử lý các dự án chậm triển khai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư; kiên quyết xử lý các hành vi vi phạm về trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố… 

Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh và cả nước sẽ có cơ hội hồi phục trở lại vào cuối quý III/2023 hoặc đầu quý IV/2023 nếu có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành trong chỉ đạo, điều hành hỗ trợ thị trường vượt khó và phát triển, tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như: triển khai các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn./.