Bất động sản vùng ven hút dòng tiền chuyển hướng

Nếu như năm 2024 chung cư chiếm ngôi đầu bảng và hút phần lớn dòng tiền đầu tư thì năm 2025, các chuyên gia nhận định dòng vốn có sự chia sẻ với các phân khúc bất động sản khác; trong đó phải kể đến đất vùng ven hay đất nền nhà phố.

Bên cạnh sự dịch chuyển dòng tiền về khu vực vùng ven, nhà đầu tư còn có xu hướng thay đổi lựa chọn loại hình. Đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý đang trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thay vì tập trung vào "lướt sóng" ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư hiện đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện.

Cùng đó, các mô hình như second home (ngôi nhà thứ 2), farmstay (sử dụng đất trang trại để phát triển phong cách du lịch mang tính nghỉ dưỡng) hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê.

Trong khi khu vực trung tâm chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh thì khu vực vùng ven với nhiều lợi thế lại mang đến cơ hội cho những nhà đầu tư có số vốn còn khiêm tốn.

Bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc phát triển hạ tầng giao thông và đô thị hóa vùng ven chính là chìa khóa để giải quyết tình trạng bất cân đối giữa cung và cầu bất động sản liền thổ. Nhất là khi các dự án giao thông lớn như đường vành đai, cao tốc và hệ thống giao thông công cộng dần được ưu tiên triển khai sẽ giúp tăng khả năng kết nối giữa trung tâm thành phố và các khu vực vùng ven.

“Phương án này không chỉ giảm áp lực lên các khu vực trung tâm mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của các khu đô thị vệ tinh. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ như trường học, bệnh viện, khu thương mại và không gian xanh sẽ tạo sức hút lớn cho dân cư từ đó tăng cường nhu cầu đối với bất động sản liền thổ. Việc quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới cần tập trung vào tính hiệu quả và bền vững, đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sinh sống, làm việc và giải trí” – bà Thanh phân tích.

Hiện giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục, khiến việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao. Trong khi đó, biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo nhất là khi một số dự án khu vực trung tâm thường gặp vấn đề pháp lý khiến thời gian triển khai kéo dài. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Phân tích về lợi thế cũng như triển vọng của phân khúc bất động sản vùng ven, các chuyên gia cho rằng, hiện Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận, huyện ven trung tâm và tỉnh, thành liền kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Do đó, xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Đặc biệt, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, giúp rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu bất động sản.

Đáng chú ý, các dự án đại đô thị đồng độ với đầy đủ tiện ích khép kín được đầu tư tại khu vực vùng ven thời gian qua đã cho thấy động lực thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ. Đồng thời, kéo theo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên và trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị, mặc dù có nhiều dư địa tăng trưởng hấp dẫn nhưng khi nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần cân nhắc và đánh giá kỹ lưỡng do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý.

Tiềm năng của phân khúc này rất lớn nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân – các chuyên gia của VARS nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản ven đô và liền thổ tại các thành phố lớn của Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý và cơ chế quản lý.

“Để giải quyết vấn đề này, cần đẩy mạnh cải cách khung pháp lý, với trọng tâm là Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Việc minh bạch hóa quy trình cấp phép dự án, quy hoạch sử dụng đất, và xử lý tranh chấp sẽ giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và giảm thiểu rủi ro pháp lý” - ông David Jackson nêu vấn đề.

Theo chuyên gia này, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý các dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tăng nguồn cung bất động sản liền thổ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đô thị. Hơn nữa, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương trong việc giám sát và quản lý đất đai sẽ đảm bảo tính thống nhất, giảm thiểu bất cập và ngăn chặn các vấn đề tiêu cực phát sinh.

Ông David Jackson đặc biệt nhấn mạnh, chuyển đổi số trong quản lý đất đai và bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của thị trường. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử, nền tảng giao dịch trực tuyến và ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu sẽ giúp người mua và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích đầu tư quốc tế thông qua ưu đãi thuế và mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài được kỳ vọng tạo động lực thu hút nguồn vốn dài hạn. Điều này không chỉ góp phần thúc đẩy nguồn cung mà còn giúp thị trường bất động sản ven đô hay liền thổ phát triển mạnh mẽ và ổn định hơn.

Trên thực tế, hiện nay các dự án hạ tầng lớn không chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng miền mà còn mang lại giá trị gia tăng to lớn cho các khu vực lân cận, mở ra cơ hội đầu tư bất động sản tại những điểm đến mới. Hạ tầng đồng bộ không chỉ mang lại giá trị thực tế cho các dự án bất động sản mà còn giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.