Bỏ hay giữ điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư?

Trong danh sách này không có ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Đề xuất này được diễn giải theo nhiều hướng và thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận. Động thái này được xem như một cách “khai tử” ngành quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam. Nhiều ý kiến cho rằng, việc bỏ danh mục này sẽ có cả 2 mặt, được và mất.

Theo quy định của Luật Đầu tư 2014 sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2017 hiện có 243 ngành nghề kinh doanh có điều kiện mà khi doanh nghiệp thành lập hay bổ sung ngành nghề kinh doanh phải lưu ý đáp ứng đủ điều kiện trước khi đi vào hoạt động. Những điều kiện này được đặt ra cho từng ngành nghề nhằm mục đích đảm bảo quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Bà Trần Minh Ái - Giám đốc Quản lý bất động sản, Savills Tp. Hồ Chí Minh nhận xét, quản lý vận hành nhà chung cư có trong danh mục kinh doanh có điều kiện cũng là điều dễ hiểu bởi đây là ngành nghề đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ.

Những điều kiện này cũng nhằm mục đích tạo rào cản kỹ thuật kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ. Các doanh nghiệp trong ngành này cần phải đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về cơ cấu tổ chức, đội ngũ và năng lực của nhân sự thì mới có thể đăng ký kinh doanh.

Đối với đề xuất loại bỏ ngành quản lý vận hành nhà chung cư và đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư trong danh sách ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Các doanh nghiệp kinh doanh trong 2 lĩnh vực này sẽ có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa. Đề xuất này không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ không phải đăng ký kinh doanh hay 2 ngành nghề này đang bị khai tử, không cho phép doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư vào 2 ngành nghề này nữa – bà Ái phân tích.

Chuyên gia đánh giá, đề xuất này có cả mặt được và mất. Nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn. Ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư cũng sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi tìm đơn quản lý vận hành. Do đó, thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Tuy vậy, cái mất của đề xuất này cũng được chỉ ra, đó là phần “rào cản kỹ thuật” nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư.

Quản lý bất động sản là một nghề rất đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người. Những đơn vị cung cấp dịch vụ này cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh.

Do đó, khi gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho cả doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân.

Với những “rào cản kỹ thuật” như hiện nay đã có hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng; nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn.

Là một người làm trong lĩnh vực quản lý bất động sản với nhiều năm kinh nghiệm, bà Ái bày tỏ sự đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, theo bà Ái, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn.

Một trong những yếu tố được quan tâm là điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư. Cụ thể là đội ngũ cán bộ, nhân viên phải đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trong khi đó, chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư của Bộ Xây Dựng hiện chưa có tính ứng dụng cao, sát với thực tiễn quản lý vận hành bất động sản trên thị trường. Vì vậy, chứng chỉ này có thể là một khởi đầu tốt cho những nhân sự mới bước vào nghề quản lý bất động sản nhưng chưa thực sự đảm bảo năng lực của các cá nhân quản lý vận hành chung cư.

Thêm một nhược điểm khác được chỉ ra là chương trình đào tạo này chỉ được cung cấp bằng tiếng Việt; trong khi một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh khác là người đúng đầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư. Điều này chưa thực sự phù hợp với các công ty có lãnh đạo là người nước ngoài. Đây là một rào cản lớn với doanh nghiệp.

Nhìn chung, bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. Tuy vậy nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên. Thay vào đó, cần đưa ra những điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn về chất lượng và năng lực của doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý & vận hành chung cư.

Hiện tình trạng biểu tình tranh chấp tại các dự án chung cư xảy ra khá phổ biến với nhiều nguyên nhân. Có trường hợp do mâu thuẫn bất đồng giữa cư dân, Ban quản trị với chủ đầu tư hoặc giữa cư dân với Ban quản trị. Trong những trường hợp này ban quản lý và vận hành dự án không có chức năng và nhiệm vụ phải giải quyết tranh chấp mà phần việc này là của chính quyền địa phương và tòa án.

Ban quản lý và vận hành dự án là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân, giúp tiếp nhận những ý kiến đóng góp và phản hồi về bất kỳ vấn đề nào tại dự án và truyền đạt lại với các bên liên quan. Cũng vì lý do này mà ban quản lý và vận hành dự án, dù không có liên quan đến mâu thuẫn đang diễn ra những vẫn dễ bị đánh đồng và quy trách nhiệm trong nhiều trường hợp.

Cũng có những trường hợp, cư dân mâu thuẫn, bất bình với ban quản lý và vận hành dự án vì những sai phạm, yếu kém hoặc thiếu minh bạch trong dịch vụ quản lý vận hành. Thực trạng không phải là câu chuyện của riêng ngành quản lý vận hành nhà chung cư mà ở bất kỳ ngành nghề nào.

Trên thực tế, sẽ có những đơn vị làm tốt hoặc chất lượng kém. Mấu chốt là cần có cơ chế kiểm soát, giám sát chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lý vận hành chung cư để hạn chế sai phạm, yếu kém; tránh tình trạng “con sâu làm rầu nồi canh”, vì một số doanh nghiệp có sai phạm mà “khai tử” cả một ngành nghề.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, làm gì cũng cần có chuyên môn. Việc quản lý các tòa nhà chung cư khác hẳn so với các ngành quản lý khác bởi nó liên quan đến rất nhiều vấn đề, từ việc nhỏ nhất như: giải quyết rác thải, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, điện, nước, thang máy, vui chơi giải trí, bãi đỗ xe, bảo hành và đặc biệt là vấn đề bảo trì…

Qua thời kỳ bảo hành sẽ đến giai đoạn bảo trì, giám sát hạng mục nào hỏng để kịp thời sửa chữa, thay thế. Trên thế giới, rất nhiều nước đã áp dụng và đa số tuyệt đối các nước đều áp dụng mô hình công ty - xí nghiệp quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp. Ở Việt Nam hiện cũng hình thành các đơn vị quản lý tòa nhà chung cư.

Nếu thiếu đi đơn vị quản lý vận hành chung cư, những công việc điều phối các hoạt động từ an ninh, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, kỹ thuật điện nước… đến quản lý tài chính… sẽ không có người đảm nhận, hoặc do cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập thực hiện. Điều này sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động vận hành của dự án và chất lượng cuộc sống của cư dân – các chuyên gia cảnh báo./.