Bộ Xây dựng chỉ ra 4 nguyên nhân làm tăng giá bất động sản

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 do Bộ Xây dựng công bố ngày 30/10 ghi nhận giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn.

Bộ Xây dựng dẫn chứng, khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh thì giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và từ 22-25% theo năm. Đặc biệt, có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung. Qua phân tích cho thấy có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở; trong đó, có 4 nguyên nhân cơ bản.

Trước tiên, Bộ Xây dựng khẳng định: Giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Cùng đó, việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời, điều này cũng làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ 2 được Bộ Xây dựng “điểm mặt” là hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây chủ yếu là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Một nguyên nhân quan trọng khác được Bộ Xây dựng nêu là thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng  nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Tình trạng này cũng đã kéo khá dài do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất .

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Cũng có nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, nhiều vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản cũng có sự cải thiện nhưng vẫn còn một số hạn chế. Chủ yếu do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả và đi vào cuộc sống – Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Thêm một nguyên nhân nữa tác động đến việc tăng giá bất động sản là do biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... Những yếu tố này đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang kênh đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Từ thực tế này, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, cơ quan trung ương, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được giao kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Cùng với việc tiếp tục triển khai có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, cơ quan chức năng cần tích cực nâng cao và đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục hành chính có thẩm quyền liên quan đến dự án bất động sản.

Trong số đó, đặc biệt chú trọng đến các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư; bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất; thủ tục đầu tư xây dựng… nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.