Bong bóng bất động sản - mối đe dọa đối với sự ổn định kinh tế

Quang cảnh tại Phố Wall, New York, Mỹ. Ảnh: THX/TTXVN

Theo Commercial Times, nửa đầu năm 2021 đã trôi qua, mặc dù thế giới đang đón nhận sự phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19, nhưng chính phủ các nước, giới đầu tư Phố Wall, cũng như các nhà kinh tế vẫn bày tỏ quan ngại về triển vọng sắp tới.

Các trang truyền thông tài chính quốc tế đầy ắp những thông tin về lạm phát, lãi suất tăng, đồng thời xuất hiện dự báo về cái gọi là "ngày tận thế" của không ít các chuyên gia đầu tư và những nhân vật tiếng tăm trên thị trường chứng khoán.

Thêm vào đó cổ phiếu công nghệ trầm lắng, sự biến động của các loại tiền kỹ thuật số bao gồm Bitcoin, bên cạnh các "cổ phiếu meme" (cổ phiếu được các diễn đàn Internet chi phối) như GameStop do các nhà đầu tư nhỏ lẻ thúc đẩy.

Những yếu tố này đã khiến tình hình phục hồi kinh tế 6 tháng đầu năm không có không khí lạc quan, mà thay vào đó là lo lắng nhiều hơn.

Tuy nhiên, những dự báo về "ngày tận thế" đầy ắp trên các trang truyền thông tài chính, những quan ngại của các nhân vật có tiếng trên thị trường hiện nay xem ra không chính xác.

Tính đến ngày 28/6, chỉ số S&P 500 tăng 14,23% so với đầu năm và tăng 40,53% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số Nasdaq cũng liên tục ghi nhận những mốc cao mới, đạt kỷ lục 14.505 điểm trong tuần cuối tháng Sáu, tăng 12,51% so với đầu năm và 46,85% so với cùng kỳ năm trước.

Giá vật tư hàng hóa chiến lược tăng mạnh trở thành tiêu điểm của truyền thông trong hai tháng qua, nhưng đến thời điểm này, vấn đề giá cả cũng chỉ là sự thổi phồng ngắn hạn. Trừ giá dầu thô tiếp tục tăng cao do nhu cầu của sự phục hồi kinh tế, phần lớn giá vật tư hàng hóa chiến lược bị đầu cơ làm giá, tăng mạnh10-20% trong tháng 6/2021.

Chỉ số hàng hóa Bloomberg (BCOM) tăng một mạch từ mức đáy 129 điểm vào tháng 5/2020 lên 202,8 điểm vào tháng Sáu năm nay, ghi nhận tốc độ tăng kinh ngạc 56% trong một năm. Tuy nhiên, nếu so với mức xấp xỉ 180 điểm trước khi bùng phát đại dịch thì mức tăng tổng thể của giá vật tư hàng hóa chiến lược cũng chỉ vào khoảng 10% của năm tài chính 2018-2019. 

Điểm nổi bật của năm 2021 chính là sự tăng giá đã lan từ lĩnh vực tài sản tài chính sang các lĩnh vực như vật tư hàng hóa chiến lược và cước vận tải đường biển.

Tuy nhiên, mối đe dọa của lạm phát đối với kinh tế thực không nghiêm trọng như tưởng tượng, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn duy trì các sách tiền tệ đã xác định, tiếp tục thúc đẩy quy mô mua trái phiếu 120 tỷ USD/tháng, trong tương lai vẫn "bơm tiền".

Phải một năm nữa mới có thể thấy đỉnh thanh khoản và việc tăng lãi suất thì cần chờ đến hai năm. Về mối đe dọa lạm phát, ngày 23/6, trong phiên điều trần trước Thượng viện, Bộ trưởng Tài chính Mỹ Janet Yellen đã nhấn mạnh, cùng với nút thắt của chuỗi cung ứng dần được giải quyết, lạm phát sẽ giảm xuống mức 2% vào trước cuối năm nay.

Trên thực tế, mối lo tiềm ẩn thực sự đe dọa nền kinh tế thực chính là "bong bóng" bất động sản đang rình rập khắp nơi trên thế giới. Bong bóng bất động sản của Mỹ trước năm 2007 đã dẫn đến "cơn sóng thần" khủng hoảng tài chính, gây nên suy thoái kinh tế nghiêm trọng nhất kể từ năm 1933. Hơn nữa còn ảnh hưởng đến châu Âu, châu Á. Nhiều quốc gia đến nay vẫn chưa thể khôi phục từ "đống đổ nát" của cuộc khủng hoảng tài chính.

Hiện nay, ngân hàng trung ương nhiều nước duy trì lãi suất 0%, đồng thời mạnh tay "bơm tiền" tạo thanh khoản dư thừa, nếu dòng tiền này chảy mạnh vào thị trường bất động sản thì bong bóng tạo nên có thể lớn hơn nhiều so với sóng thần tài chính trước đây.

Bong bóng bất động sản liên quan đến an toàn hệ thống ngân hàng, nới rộng khoảng cách giàu nghèo vốn đã chạm ngưỡng cực đoan, dẫn đến biến động xã hội.

Ở những nước và khu vực có nhiều kinh nghiệm về giá nhà tăng vọt như Trung Quốc, Hàn Quốc, chính phủ và ngân hàng đã liên tục áp dụng các biện pháp mạnh để kiểm soát kỳ vọng lạm phát ngay từ năm 2020.

Trong khi đó, thị trường bất động sản Mỹ và châu Âu phản ứng tương đối chậm cũng rục rịch xuất hiện xu thế tăng. Giá nhà ở thủ đô tăng nhiều lần, thị trường đấu giá đất đai "nóng lên", nhà mới được bán hết ngay sau khi ra mắt.

Thậm chí xuất hiện xu hướng tranh mua nhà bằng tiền mặt không cần xem trước. Bất động sản từ Thụy Điển ở Bắc Âu đến New Zealand ở Nam Thái Bình Dương đều diễn ra cảnh tượng "sốt".

Từ tháng 5/2020 đến nay, chỉ số giá bất động sản toàn quốc do Cơ quan tài chính nhà ở liên bang Mỹ (FHFA) công bố luôn có mức tăng hàng tháng trên 1%. Đây là hiện tượng chưa từng có trong 20 năm qua, ngay cả thời kỳ giá bất động sản biến động mạnh trước cơn sóng thần tài chính 2008 thì mức tăng hàng tháng của chỉ số này cũng chưa vượt qua 0,5%.

Trụ sở Ngân hàng Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tại Washington, DC. Ảnh: AFP/ TTXVN

Ngoài ra, chỉ số bong bóng bất động sản do Bloomberg News tính toán cho thấy từ New Zealand, Canada, Thụy Điển, Anh, Đan Mạch, Bỉ, Áo, Pháp, cho đến Mỹ đều nằm trong vùng cảnh báo đỏ.

Chủ tịch Fed chi nhánh Boston Eric Rosengren cũng đưa ra cảnh báo, nhấn mạnh việc tái diễn chu kỳ tăng giảm của thị trường bất động sản sẽ gây ra cú sốc không thể kiểm soát đối với ổn định tài chính.

Đứng trước rủi ro vỡ bong bóng bất động sản ở Mỹ năm 2007 không còn xa, chính phủ và ngân hàng thương mại các nước rất cảnh giác với biến động giá bất động sản. Mặc dù thị trường bất động sản Mỹ có hiện tượng tranh mua như ông Eric Rosengren cảnh báo, nhưng so với trước năm 2007, các ngân hàng tuân thủ nghiêm ngặt ngưỡng cho vay bất động sản.

Chỉ số tín dụng bất động sản do Hiệp hội ngân hàng thế chấp Mỹ xây dựng từng đạt 870 điểm vào thời kỳ giá nhà đạt đỉnh vào năm 2006, nhưng hiện chỉ còn 125 điểm. Đồng thời dư nợ thế chấp bất động sản của các tổ chức tài chính so với tổng giá trị tài sản nhìn chung thấp hơn nhiều so với thời kỳ sóng thần tài chính.

Bên cạnh hạn chế số lượng các khoản vay ngân hàng, các chính phủ trên thế giới cũng đang theo dõi sát xu hướng bất động sản rục rịch tăng giá. Bất động sản không chỉ là tài sản có tỷ trọng cao nhất trong bảng cân đối kế toán của hộ gia đình, mà việc cho vay quá mức còn là mối đe dọa lớn nhất dẫn đến sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng, gây nên biến động xã hội.

So với các động thái nới lỏng định lượng thường có độ trễ chính sách 1 năm, hoặc chỉ tác động trực tiếp hạn chếở giá vật tư hàng hóa chiến lược của các nhà sản xuất, mối đe dọa của bong bóng bất động sản xảy ra nhanh hơn và tác động toàn diện hơn.

Triển vọng 6 tháng cuối năm, biên độ tăng chỉ số giá cả của Mỹ sẽ giảm dần xuống mức 2%. Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng của Tổng thống Joe Biden được Quốc hội thông qua dù quy mô có phần bị thu hẹp do với dự kiến ban đầu, mức độ nới lỏng của Fed không có sự thay đổi đáng kể.

Trong bối cảnh đó, biến số đáng chú ý nhất chính là cuộc đấu giữa sự trỗi dậy của thị trường bất động sản và biện pháp kiểm soát giá nhà của chính phủ./.