Bước nâng cấp của bất động sản công nghiệp

Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ngày càng gay gắt, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng nâng cao chất lượng thay vì chỉ mở rộng quy mô. Từ quỹ đất, hạ tầng, pháp lý đến tiêu chuẩn phát triển bền vững, các yếu tố cấu thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh đang trở thành chìa khóa để gia tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp.

* Nền tảng hạ tầng, pháp lý và quy hoạch

Thực tế cho thấy, không phải địa phương nào cũng có thể tận dụng làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu. Những tỉnh, thành chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, rút ngắn thủ tục đầu tư và đồng bộ quy hoạch đang nắm lợi thế rõ rệt. Ngược lại, các điểm nghẽn về pháp lý hay chậm trễ trong giải phóng mặt bằng có thể khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang địa bàn khác trong cùng vùng kinh tế.

Theo các chuyên gia, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển mới, tư duy “có đất là có lợi thế” không còn đủ. Thay vào đó, năng lực xây dựng một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp hoàn chỉnh – nơi hội tụ hạ tầng hiện đại, môi trường đầu tư minh bạch và các tiêu chuẩn phát triển bền vững – mới là yếu tố quyết định.

Sự thay đổi trong hành vi của doanh nghiệp thuê đang phản ánh rõ xu hướng này. Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư ngày càng thận trọng và có xu hướng lựa chọn địa điểm dựa trên khả năng phát triển dài hạn, thay vì chỉ xem xét chi phí thuê hoặc vị trí đơn lẻ.

Doanh nghiệp hiện ưu tiên những địa phương có hạ tầng đồng bộ, khả năng mở rộng quỹ đất trong tương lai và khung pháp lý rõ ràng. Điều này cho thấy, mức độ sẵn sàng của môi trường đầu tư đã trở thành yếu tố quan trọng ngang với quỹ đất – vốn từng là lợi thế cốt lõi của bất động sản công nghiệp.

Tại miền Bắc, giai đoạn 2026-2029 được dự báo sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, với khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang triển khai. Nguồn cung này không chỉ tập trung ở các trung tâm truyền thống mà còn lan tỏa sang các khu vực vệ tinh, góp phần mở rộng không gian phát triển công nghiệp.

Đáng chú ý, sự đồng bộ của hạ tầng giao thông đang đóng vai trò “xương sống” cho hệ sinh thái. Các dự án chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình hay tuyến cao tốc Bắc - Nam khi hoàn thiện sẽ giúp tăng cường kết nối liên vùng, rút ngắn thời gian vận chuyển và tối ưu chi phí logistics. Đây là yếu tố then chốt giúp miền Bắc củng cố vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng.

Song song đó, tính minh bạch và hiệu quả của thủ tục hành chính cũng trở thành “bộ lọc” đối với dòng vốn FDI. Nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm địa điểm có sẵn hạ tầng, mà còn cần một môi trường pháp lý rõ ràng, ổn định để giảm thiểu rủi ro trong quá trình triển khai dự án.

Ông John Campbell, Giám đốc dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của các ngành như thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu hay sản xuất công nghệ cao sẽ có lợi thế vượt trội.

Theo chuyên gia này, lợi thế cạnh tranh hiện không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng của hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị gia tăng cao. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thành từ năm 2026, cùng với sự phát triển của các lĩnh vực như bán dẫn và trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới – nơi quy mô đi cùng chất lượng.

* ESG và hệ sinh thái xanh

Nếu hạ tầng và pháp lý là nền tảng, thì phát triển bền vững đang trở thành “trục xoay” định hình tương lai của bất động sản công nghiệp. Các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) không còn là lựa chọn mang tính khuyến khích, mà dần trở thành điều kiện bắt buộc để tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu.

Xu hướng này đặc biệt rõ nét ở nhóm doanh nghiệp FDI trong các lĩnh vực điện tử, ô tô và logistics. Các chuyên gia phân tích, hiện nhiều tập đoàn đa quốc gia đang siết chặt yêu cầu về phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo và tuân thủ tiêu chuẩn ESG trong toàn bộ chuỗi sản xuất. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng trả chi phí thuê cao hơn để được đặt nhà máy trong các khu công nghiệp có hạ tầng xanh.

Điều này đang đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư hạ tầng là ESG cần được tích hợp ngay từ giai đoạn quy hoạch và thiết kế, thay vì bổ sung sau khi dự án đã vận hành. Việc phát triển hạ tầng xanh, tối ưu sử dụng tài nguyên và giảm phát thải cần được triển khai xuyên suốt vòng đời khu công nghiệp.

Đại diện một doanh nghiệp chuyên phát triển bất động sản công nghiêp chia sẻ, một trong những hướng đi được đánh giá hiệu quả là phát triển mô hình kinh tế tuần hoàn và cộng sinh công nghiệp. Thông qua hợp tác với các đối tác quốc tế có chuyên môn về công nghệ bền vững, các khu công nghiệp có thể tái sử dụng chất thải, tối ưu năng lượng và tạo ra giá trị tuần hoàn thực chất.

Bởi theo tính toán của doanh nghiệp, mô hình này có thể giúp giảm 8-12% chi phí vận hành, đồng thời giảm đáng kể lượng phát thải trong quá trình sản xuất.

Bên cạnh đó, việc xây dựng hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ cũng đóng vai trò quan trọng. Không chỉ cung cấp mặt bằng, các khu công nghiệp cần trở thành “nền tảng” kết nối doanh nghiệp với các giải pháp về môi trường, năng lượng, logistics và vận hành. Nhờ đó, nhà đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án, kiểm soát tốt hơn các tiêu chuẩn ESG và yên tâm mở rộng hoạt động dài hạn.

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển hạ tầng, nhiều đơn vị đã bắt đầu định hình chiến lược dài hạn theo hướng này. Đại diện Viglacera cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung mở rộng quỹ đất sạch, đồng thời đầu tư phát triển mô hình “khu công nghiệp xanh – thông minh” với các giải pháp công nghệ nhằm thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Cách tiếp cận này không chỉ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh, mà còn phù hợp với xu hướng sản xuất hiện đại và bền vững.

Tổng hòa các yếu tố về hạ tầng, pháp lý, ESG và sự dịch chuyển của dòng vốn FDI cho thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, chu kỳ phát triển mới sẽ không chỉ đo bằng diện tích đất cho thuê, mà bằng chất lượng của toàn bộ hệ sinh thái.

Trong cuộc đua này, những địa phương và doanh nghiệp đi trước một bước trong việc xây dựng hệ sinh thái bền vững – từ quy hoạch, hạ tầng đến vận hành sẽ nắm lợi thế. Khi đó, sức hấp dẫn không còn đến từ giá thuê thấp, mà từ khả năng đồng hành cùng nhà đầu tư trong một hành trình phát triển dài hạn, hiệu quả và thân thiện với môi trường.