Buông lỏng quản lý dự án bất động sản - Bài cuối: Ngăn ngừa trục lợi

Vì thế cơ quan quản lý Nhà nước cần tăng cường giám sát, thanh kiểm tra thường xuyên đồng thời hoàn chỉnh quy định pháp luật, tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, tạo kẽ hở để các đối tượng trục lợi, tư túi cá nhân.

Để chấn chỉnh tình hình này, đối với việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, vừa qua Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã yêu cầu UBND Tp. Hồ Chí Minh rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Trên cơ sở kết quả rà soát nêu trên, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong qúa trình thực hiện.

Đáng chú ý, thực hiện sự chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ, Bộ Tài chính đã có Văn bản số 3515/BTC-QLCS ngày 28/3/2018 gửi các Bộ, ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn việc tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) có hiệu lực thi hành.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, vừa qua UBND thành phố đã có văn bản giao Giám đốc Sở Xây dựng thành phố chủ trì, phối hợp với các sở ngành liên quan rà soát các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chuyển nhượng dự án và đề xuất giải pháp kiểm soát việc chuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi. Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị rà soát quy định pháp luật liên quan đến đấu giá trong lĩnh vực bất động sản.

Trong khi đó, với Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND thành phố yêu cầu rà soát các quy định pháp luật liên quan đến đấu thầu. Ngoài ra, UBND thành phố cũng chỉ đạo Sở Xây dựng khẩn trương hoàn thiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư.

Thực hiện chỉ đạo này của UBND Tp. Hồ Chí Minh, mới đây Sở Xây dựng thành phố đã chủ trì cuộc họp với các sở ngành liên quan, tập trung rà soát các quy định, chỉ rõ những bất cập đồng thời kiến nghị tham mưu UBND thành phố sửa chính sách quản lý các vấn đề cụ thể như góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác đầu tư, quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, định giá vốn nhà nước, cổ phần hoá doanh nghiệp…

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh, hầu hết ở các vụ việc sai phạm và đang có dấu hiệu sai phạm là một số cá nhân thực hiện việc biến đất công thành đất tư, được che đậy bởi việc thực hiện đúng theo quy trình nhưng một số điểm, một số giai đoạn cố ý thực hiện sai.

Sau khi có một số văn bản chấp thuận thì những cá nhân này thường bán hết cổ phần, rút tên khỏi công ty dự án hoặc chuyển nhượng dự án, hợp tác để giao dự án cho bên khác thực hiện,... nhằm trục lợi từ việc biến tài sản công thành tài sản riêng.

Vì vậy, cần kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu việc thẩm định và lựa chọn năng lực chủ đầu tư, tiến hành đấu giá công khai các khu đất, đặc biệt là những khu đất ở vị trí đắc địa.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc chỉ định nhà đầu tư trong nhiều trường hợp đã mang lại lợi nhuận lớn, thậm chí lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Đơn cử là các dự án đầu tư xây dựng bất động sản trên nền cơ sở sản xuất ô nhiễm và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị đều thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư; không lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức đấu giá đất, hoặc đấu thầu rộng rãi.

Nhà đầu tư nước ngoài nhận công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) bằng hình thức hợp đồng BT và được thanh toán đối ứng bằng các quỹ đất. Sau đó, nhà đầu tư nước ngoài không thực hiện dự án mà chuyển nhượng lại các khu đất này cho nhà đầu tư khác để hưởng lợi.

Ngoài ra, có thể kể đến những dự án chỉnh trang đô thị, khi Nhà nước thực hiện xong giải phóng mặt bằng rồi giao lại cho nhà đầu tư theo hình thức chỉ định. Trong một số trường hợp, nhà đầu tư chưa thực hiện xong dự án nhưng đã chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác để hưởng lợi.

Theo đại diện HoREA, sở dĩ có việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là do sự sơ hở, lỏng lẻo trong các quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho một số đối tượng trục lợi từ chính sách, dễ dàng được chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Cùng đó, chỉ định nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng ở các vị trí đắc địa mà không qua đấu thầu rộng rãi, công khai, dẫn đến tình trạng "tay không bắt giặc", chuyển nhượng dự án, bán thầu, chuyển nhượng quỹ đất được thanh toán để trục lợi.

Do vậy, giải pháp hiệu quả nhất để kiểm soát việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, nhà thầu công trình BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.

Các cơ quan quản lý Nhà nước cần phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.

Đồng thời, cần bổ sung chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai, đồng thời sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu để đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ.

Ngoài ra HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức BT. Do chưa có Nghị định này nên đã tạo ra khoảng trống pháp luật kể từ ngày 1/1/2018 đến nay cũng như gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư./.

>>> Buông lỏng quản lý dự án bất động sản - Bài 4: Sai phạm chồng chất

>>> Buông lỏng quản lý dự án bất động sản - Bài 3: Thoái vốn bán rẻ đất công

>>> Buông lỏng quản lý dự án bất động sản- Bài 2: Chiêu chuyển nhượng cổ phần ở dự án tháp SJC

>>> Buông lỏng quản lý dự án bất động sản - Bài 1: Biến đất tái định cư thành đất thương mại