Buông lỏng quản lý dự án bất động sản - Bài 1: Biến đất tái định cư thành đất thương mại

Bên cạnh việc phát huy tốt nguồn lực to lớn này, mang lại nhiều kết quả kinh tế lớn lao thì việc buông lỏng quản lý các dự án bất động sản cũng đã khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu, tạo dư luận không tốt cho xã hội.

Bài 1: Biến đất tái định cư thành đất thương mại

Trong khi nhiều người dân bị ảnh hưởng bởi dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm không có chỗ ở ổn định, phải tá túc ở những căn tạm cư nhếch nhác thì khu tái định cư 30,1 ha phường Bình Khánh, quận 2 cho dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại được phép chuyển sang nhà ở thương mại nhưng không thông qua đấu giá.

Chuyển đổi đất tái định cư

Thông báo số 1483 của Thanh tra Chính phủ về giải quyết khiếu nại về Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã chỉ rõ sai phạm của Tp. Hồ Chí Minh về việc: Năm 2008 UBND thành phố chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 30,1 ha đất của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (tên gọi trước đó là Công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 và Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21) tại dự án Khu du lịch văn hoá giải trí thuộc phường Bình Khánh, quận 2 sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi bằng 30,2 ha đất sạch thuộc 90 ha Khu tái định cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú.

Nhưng sau đó, thành phố lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tháng 7/2008, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh (thời điểm đó) ký cấp giấy chứng nhận đầu tư số 41104000589 cho Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 thực hiện dự án khu dân cư và thương mại quốc tế Thế kỷ 21 tại phường Bình Khánh và Bình Trưng Tây, quận 2 với diện tích 44,66 ha, tổng vốn đầu tư 1.529 tỷ đồng (tương đương 95,6 triệu USD).

Về quy mô dự án gồm 2 khu; trong đó, có khu tái định cư 32,14 ha tại phường Bình Khánh và An Phú, sau khi xây xong bán lại cho thành phố với giá thành không tính lợi nhuận. Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm bằng 25% lợi nhuận thu được, miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hoá nhập khẩu.

Đến tháng 2/2009, Nguyễn Thành Tài, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh ký Quyết định số 684/QĐ-UBND ngày 21/2/2009 với nội dung: Khu dân cư Nam Rạch Chiếc tại phường An Phú do Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 và UBND quận 2 làm chủ đầu tư với quy mô hơn 90 ha và được chia thành 3 dự án; trong đó, dự án 1 quy mô 30,1 ha tại phường An Phú giao cho Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 để đầu tư xây dựng khu dân cư cao tầng, du lịch, văn hoá, giải trí. Đổi lại, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 sẽ đầu tư xây dựng khu tái định cư 30,2 ha với quy mô 4.200 căn hộ tại phường Bình Khánh.

Về chủ trương hoán đổi khu đất 30,2 ha phường Bình Khánh với 30,1 ha phường An Phú, quận 2, tại văn bản số 14179/STNMT-QLĐ ngày 30/12/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh xác định: Để đáp ứng nhu cầu tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, từ năm 2007, ông Lê Hoàng Quân, Chủ tịch UBND thành phố chủ trương cho Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 hoán đổi và chuyển mục đích sử dụng 30,1 ha tại Nam Rạch Chiếc để đầu tư chung cư tái định cư tại phường Bình Khánh.

Tính đến cuối năm 2015, Công ty này đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng dự án; đóng cọc đại trà giai đoạn 1, xây dựng cải tạo nhà mẫu, các công trình tạm; đã thi công xong phần cọc móng các block chung cư và hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1, đồng thời xây dựng xong 506 căn hộ chung cư D07.

Cũng tại Công văn số 14179/STNMT-QLD, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho rằng, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 bỏ ra giá trị đầu tư trên 30,2 ha thì thành phố phải thanh toán cho Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21.

Thậm chí, theo xác nhận của Chi cục thuế quận 2, vào năm 2016 Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 đã nộp 52,688 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho 30,2 ha tại phường Bình Khánh.

Mặt khác, theo trình bày của Vũ Anh Cường, Giám đốc Công ty TNHH MTV Sài Gòn Villas, bản thân ông Vũ Anh Cường đã đầu tư góp vốn vào Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 và là thành viên trong Hội đồng thành viên. Từ năm 2002 – 2004, ông Vũ Anh Cường đã trực tiếp thoả thuận đền bù cho các hộ dân với giá 400.000 đồng/m2.

Sau đó, ông Vũ Anh Cường đã dùng quỹ đất được đền bù này góp vào quỹ đất dự án của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21. Như vậy, có thể thấy 30,2 ha đất nếu có giá đền bù 400.000 đồng/m2 thì sẽ có giá 120,8 tỷ đồng, cộng với 52,688 tỷ đồng tiền sử dụng đất đã đóng thì “giá trị” 30,2 ha nói trên chỉ ở mức hơn 170 tỷ đồng.

Trong khi đó, chiếu theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến 31/12/2019 thì giá đất thấp nhất các tuyến đường tại quận 2 cũng ở mức 3,7 triệu đồng/m2. Vậy 30,2 ha phường Bình Khánh, ít nhất cũng có giá hơn 1.100 tỷ đồng.

Như vậy, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 vẫn chưa hoàn tất việc đầu tư 4.200 căn hộ tái định cư như chủ trương ban đầu của UBND thành phố, chi phí bỏ ra thấp hơn rất nhiều so với giá trị khu đất 30,2 ha nhưng điều lạ lùng là ngày 26/7/2017, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh ký Quyết định số 3990/QĐ-UBND về việc chấp thuận Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 được điều chỉnh tên nhà đầu tư, mục tiêu dự án, quy mô, diện tích mặt đất sử dụng, tổng vốn đầu tư và vốn góp thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án, thời gian hoạt động dự án và tên gọi dự án khu dân cư 30,2 ha phường Bình Khánh, quận 2.

Theo đó, dự án này không phải xây dựng 4.200 căn hộ tái định cư mà thay vào đó là xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ và căn hộ bán. Mặt khác, quyết định này cũng cho phép Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 không phải dành 20% quỹ đất như quy định hoặc quỹ nhà trong dự án để làm nhà ở xã hội.

Ngoài ra, các công trình hạ tầng xã hội của dự án sẽ do Nhà nước đầu tư, hoặc doanh nghiệp ứng vốn đầu tư, Nhà nước sẽ mua lại. Quyết định nói trên cũng nêu rõ, tổng vốn đầu tư của dự án là 9.099 tỷ đồng, thời gian hoạt động của dự án là 50 năm.

Chưa hết, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 còn được nhiều ưu đãi, hỗ trợ đầu tư về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

Quá trình thâu tóm đất tái định cư

Năm 2002, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy phép thành doanh nghiệp đối với Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 với vốn đăng ký 48,7 triệu USD với mục tiêu đầu tư xây dựng khu du lịch văn hoá giải trí quốc tế trên diện tích 55,01 ha thuộc phường Bình Khánh, Bình Trưng Tây, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh.

Đến năm 2005, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có quyết định cho phép Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 tăng vốn đăng ký lên 95,6 triệu USD, vốn pháp định của doanh nghiệp là 28,68 triệu USD.

Đến tháng 11/2016, ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh ký công văn số 6821/UBND-ĐT gửi Bộ Xây dựng đề nghị chấp thuận đầu tư dự án khu dân cư và du lịch, văn hoá giải trí diện tích 30,1 ha thuộc dự án khu dân cư Nam Rạch Chiếc 90 ha phường An Phú, quận 2 cho Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 với tổng mức đầu tư 5.547 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 đang thực hiện 2 dự án gồm dự án khu dân cư tái định cư 30,2 ha tại phường Bình Khánh, quận 2 với tổng mức đầu tư 4.333 tỷ đồng và dự án khu dân cư và du lịch, văn hoá giải trí 30,1 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú với tổng mức đầu tư 5.574 tỷ đồng.

Bản báo cáo tài chính hợp nhất năm 2016 của Tập đoàn Novaland cho thấy, Tập đoàn này đã mua 99,91% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng là cổ đông của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21, qua đó sở hữu 50% vốn chủ sở hữu của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 với giá phí lần 1 là 1.306 tỷ đồng.

Tháng 4/2016, Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng mua thêm 32,46% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 với giá 2.648 tỷ đồng, qua đó Tập đoàn Novaland nắm giữ quyền kiểm soát.

Tiếp đến, Tập đoàn Novaland mua thêm 16,51% lợi ích vốn chủ sở hữu để nắm giữ 98,97% vốn chủ sở hữu của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21, “biến” công ty này trở thành công ty con của mình.

Điều này đồng nghĩa với việc Tập đoàn Novaland là chủ đầu tư dự án khu dân cư 30,2 ha phường Bình Khánh được chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở thương mại mà không thông qua đấu giá như Thông báo số 1483 của Thanh tra Chính phủ đã nêu.

Trong diễn biến liên quan, vừa qua tại hội nghị gặp gỡ với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, lãnh đạo UBND Tp. Hồ Chí Minh xác nhận, trong một số dự án mà Tập đoàn Novaland đang triển khai có dự án 30,2 ha phường Bình Khánh đang bị Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra.

Vì thế, dự án này đang bị dừng để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra theo quy định./.

Bài 2: Chiêu chuyển nhượng cổ phần tại dự án tháp SJC