Cách nào đưa nhà ở xã hội đến đúng đích người thụ hưởng?

Hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội đang thấp hơn lực cầu rất nhiều. Bên cạnh đó, cũng đang tồn tại một thực tế là dù đã nhận được nhiều hỗ trợ từ chính sách như ưu đãi lãi suất khi vay mua nhà ở xã hội những không phải ai cũng đạt được giấc mơ “an cư”.

Bởi hiện nay, nhiều người đủ điều kiện mua nhà những đang gặp khó vì thu nhập khó có thể đủ để trả lãi và gốc vay ngân hàng. Ngược lại, những người đủ khả năng trả lãi gốc và vay thì không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Do đó, loại hình nhà ở xã hội để bán và cho thuê – mua hay thuê đều cần được cân nhắc để phân khúc này đến được đúng “đích” người thụ hưởng.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận xét: “Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, không nên có cách tiếp cận theo hướng "ta chỉ nên", "ta chỉ làm". Mà theo tôi, nên tiếp cận theo nhiều cách, nhiều góc độ để miễn sao kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Chúng ta cần thay đổi nhận thức về nhà ở xã hội”.

Theo đó, ông Phan Đức Hiếu cho rằng, hiện nay, ý kiến của một số chuyên gia là nên cho thuê nhà ở xã hội cũng hợp lý. Tuy nhiên, bên cạnh nhà ở xã hội cho thuê thì cũng vẫn có cả nhà ở xã hội để bán. Khi đó, ai có đủ năng lực mua thì mua, ai không đủ thì thuê.

Luật Đất đai (sửa đổi) có hai cách tiếp cận quỹ đất. Đó là Nhà nước đứng ra thu hồi hoặc tự nhà đầu tư tìm kiếm và thu mua. Vì vậy, để có quỹ đất cho nhà ở xã hội, thì theo cách tiếp cận số một - Nhà nước đứng ra thu hồi. Đây là điểm có lợi thế của nhà ở xã hội hơn so với nhà ở thương mại, giúp chi phí giá thành thấp hơn sau khi công dồn các chính sách hỗ trợ khác.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành phân tích, trong vài năm trở lại đây, giá nhà ở xã hội đã tăng lên rất nhanh, trong khi đó, khung thu nhập vẫn ở mức thấp dẫn đến việc người mua nhà phải dùng quá nửa thu nhập hàng tháng cho khoản vay ngân hàng. Điều này đang là bất hợp lý và khiến việc an cư của người thu nhập thấp trở nên khó khăn.

Ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất, Chính phủ có thể xem xét nâng điều kiện thu nhập lên 20 triệu đồng/tháng vẫn đủ điều kiện được mua được mua nhà ở xã hội đối với những người đang sinh sống tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thay vì quy định chung 1 mức cho toàn quốc.

Hiện quy định cũ là bình quân thu nhập 11 triệu đồng/tháng và mức dưới 15 triệu đồng/tháng theo dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến các cơ quan, đơn vị, tổ chức và người dân.

Bởi thực tế, mức sống ở hai đô thị lớn này rất đắt đỏ và có sự chênh lệch rõ rệt với các tỉnh, thành phố khác trên cả nước. Cùng đó, cần tạo sự thông thoáng đối với vấn đề phê duyệt thủ tục, hồ sơ cho người dân được hưởng chế độ mua nhà ở xã hội – ông Nghĩa nêu vấn đề.

Bên cạnh đó, cũng cần có sự hỗ trợ cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, khi đó mới có nguồn cung nhà ở mới được đưa ra thị trường. Thực tế hiện nay nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn đang khan hiếm, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ của người dân.

Trước những khó khăn đặt ra cho người mua nhà ở xã hội, các chuyên gia cho rằng, ở Việt Nam, phần lớn người lao động có thu nhập thấp chỉ có khả năng để thuê nhà, trong khi các chủ đầu tư nhắm đến mục đích bán căn hộ. Quy trình xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội còn lỏng lẻo, phụ thuộc vào chủ đầu tư nên đôi khi không đúng đối tượng khiến giá nhà bị đẩy lên cao làm “chệch hướng” chính sách nhân văn của Nhà nước.

Do vậy, Nhà nước đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua là phù hợp. Người thuê sẽ khó trục lợi từ chính sách, trong khi đã có trường hợp mua đi bán lại kiếm lời từ nhà ở xã hội. Nếu Nhà nước xây dựng được quỹ nhà ở để cho thuê thì vừa giữ lại tài sản cho những người sau, không phải xây thêm nhiều nhà ở; đồng thời vẫn có quỹ nhà ở để bình ổn khi thị trường bất động sản biến động.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, quan điểm của Đảng và Nhà nước là làm sao người dân đều có nhà ở. Tâm lý của đại bộ phận người Việt Nam đều muốn sở hữu nhà riêng.

Tuy nhiên, cũng nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội. Hiện nay, sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn nên cần tính đến cả phương án xây nhà cho thuê thay vì mua bán nhằm đảm bảo như cầu đa dạng của người dân.

Từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đã có rất nhiều quốc gia xây nhà ở xã hội để cho thuê. Ở nhiều nước phát triển, trong đó nổi bật là Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính của đất nước này – ông Hà dẫn chứng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê bởi trong dân còn nhiều tiền nhưng lại chỉ đang biết gửi ngân hàng trong khi nhà ở cho thuê cũng là kênh tiềm năng và giải quyết được bài toán nhà ở.

Ở các nước, việc tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê bằng cách thông qua các Quỹ tín thác bất động sản - REIT. Khi đầu tư vào kênh này, tài sản của người dân vẫn còn, lợi nhuận có thể thấp hơn một chút nhưng an toàn, bền vững.