Căn hộ có giá hợp túi tiền dần "biến mất" tại các đô thị lớn

Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu cao trên thị trường nhưng thiếu nguồn cung trầm trọng. Năm 2024, gần 67% chung cư mới trên thị trường Hà Nội ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Dự báo năm 2025 sẽ biến mất phân khúc sơ cấp giá 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, các chuyên gia còn cho rằng, chung cư mới giá dưới 50 triệu/m2 ở Hà Nội sắp biến mất. Câu chuyện nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng thiết lập lại cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản những giờ đây ngày càng xa vời.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của Tp. Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính -  Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, người thu nhập trung bình tại Hà Nội ngày càng có xu hướng dịch chuyển ra các huyện vùng ven, nơi hệ thống hạ tầng kết nối chưa được hoàn thiện để mua nhà. Tình trạng này sẽ diễn ra ở các đô thị khác trong tương lai gần nếu như không hoạch định lại cơ chế cấp phép dự án. Tuy nhiên, giá chưng cư tại những khu vực này cũng không còn ở mức “phù hợp” nữa.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn dẫn chứng, năm 2024 chứng kiến một "nghịch lý" thú vị là dù giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều neo ở mức cao, nhưng sức mua vẫn khá tốt. Đến 70% môi giới nhận định các dự án chung cư tại Hà Nội đều có lượng giao dịch khả quan, thậm chí "cháy hàng" trong năm 2024. Tương tự, con số này tại Tp. Hồ Chí Minh cũng đạt hơn 40%.

Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của phân khúc căn hộ, đặc biệt là những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Chung cư luôn là loại hình tiên phong trong các chu kỳ phục hồi của thị trường, bởi lẽ nó hướng đến nhu cầu ở thực, một nhu cầu luôn hiện hữu và bền vững. Lượng giao dịch tăng mạnh tập trung ở những căn hộ có diện tích nhỏ, giá cả hợp lý. Bên cạnh đó, những dự án được người mua lựa chọng thường là sản phẩm đã hoàn thành, hạ tầng hoàn thiện, mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư uy tín, tiến độ đóng tiền tốt và chính sách lãi suất ưu đãi… - ông Tuấn phân tích.

Dù phân khúc căn hộ bình dân và trung bình đang có xu hướng thu hẹp tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh nhưng đây vẫn là phân khúc chủ đạo, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua ở thực, với nhu cầu sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp.

Từ thực tế này, việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền vẫn là nhu cầu cấp bách, nhất là tại các đô thị lớn. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần đề xuất sáng kiến nghiên cứu phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý bởi đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản ổn định và bền vững.

Nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hướng tới người dân có thu nhập trung bình và thấp. Đây là nhóm không đủ khả năng mua nhà ở thương mại giá cao nhưng cũng không thuộc diện được hưởng các chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực trạng phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền hiện đang đối mặt với nhiều thách thức dù nhu cầu thị trường rất lớn.

Ông Đặng Hùng Võ đề xuất, doanh nghiệp bất động sản nên chủ động tìm kiếm và ứng dụng các công nghệ xây dựng hiện đại cùng với việc sử dụng các vật liệu xây dựng mới để hạ giá thành sản phẩm, mang lại giải pháp nhà ở vừa túi tiền cho những người có thu nhập thấp.

“Những tiến bộ trong công nghệ xây dựng có thể giảm đáng kể chi phí xây dựng, từ đó góp phần làm hạ giá nhà. Các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay cần thoát khỏi tư duy truyền thống, rằng nhà ở phải luôn được xây dựng bằng gạch, sắt, thép, theo những tiêu chuẩn xưa cũ. Thay vào đó, cần chuyển sang các vật liệu xây dựng mới, nhẹ hơn và bền hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn” – chuyên gia này chia sẻ.

Kinh nghiệm từ một số quốc gia trên thế giới cho thấy, loại hình nhà ở này cần thiết kế theo không gian nhỏ gọn nhưng vẫn đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, thay vì cứ xây dựng những căn hộ rộng lớn không cần thiết. Ở phân khúc này, các tiện ích tối thiểu như nước sạch, không gian sống thoáng đãng, vệ sinh môi trường đảm bảo và hệ thống hạ tầng cơ bản sẽ là yếu tố quan trọng hơn các tiện ích cao cấp.

Ngoài ra, để đảm bảo việc xây dựng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền không ảnh hưởng đến sự phát triển vốn có của trung tâm đô thị, cần có những phương án quy hoạch hợp lý, trong đó yếu tố vị trí là then chốt. Các dự án nhà ở vừa túi tiền cần được bố trí tại những vị trí phù hợp, không quá xa trung tâm nhưng cũng không lạc lõng so với các khu vực phát triển khác, nhằm tạo nên sự cân đối trong quy hoạch đô thị - ông Đặng Hùng Võ “hiến kế”.

Việc đầu tư vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực cũng là lựa chọn an toàn cho các nhà đầu tư, giúp họ thu về dòng tiền thường xuyên và ổn định giá trị tài sản. Sự thay đổi trong tâm lý và hành vi của người mua thực đã tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tập trung phát triển những sản phẩm chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.