CBRE: Có căn cứ để không hợp thức hóa căn hộ condotel

Việc có nên chuyển đổi căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) thành nhà ở vẫn là cuộc chiến pháp lý chưa có hồi kết bởi ngay cả các bộ ngành liên quan cũng chưa tìm được tiếng nói chung. Điều này khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng mua căn hộ condotel hoang mang lo lắng.

Đặc biệt, Bộ Công an đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng; trong đó, có condotel và kiến nghị không nên phát triển thêm cũng như không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở. Phóng viên TTXVN đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trọng Thức - Phó giám đốc CBRE Hotels Vietnam xung quanh vấn đề này.

Phóng viên: Bộ Công an có báo cáo gửi Thủ tướng đề xuất không hợp thức hóa các dự án condotel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở. Đồng thời, kiến nghị thanh tra, xử lý sai phạm trong đầu tư condotel tại một số địa phương. Điều này sẽ có tác động gì đến phân khúc condotel cũng như các nhà đầu tư, chủ đầu tư, thưa ông?

Ông Nguyễn Trọng Thức: Đề xuất không hợp thức hóa căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và officetel thành nhà ở hoàn toàn có căn cứ hợp lý, nhất là trong bối cảnh sự phát triển quá nóng của các loại hình bất động sản này đã gây ra nhiều hệ quả ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Các dự án phát triển các loại hình bất động sản nêu trên có chế độ sử dụng đất đã được xác định là đất thương mại dịch vụ qua Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên Môi trường, cùng với đó là những yêu cầu, quy định khác biệt về mặt quy hoạch so với các dự án nhà ở.

Một dự án nhà ở thông thường phải đi đôi với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cộng đồng cư dân và phải đảm bảo đáp ứng chỉ tiêu dân số của khu vực. Vì thế, việc hợp thức hóa căn hộ du lịch, biệt thự du lịch - vốn  được phát triển với mục đích cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn - thành nhà ở sẽ làm gia tăng áp lực về dân số và cơ sở hạ tầng cho khu vực quy hoạch.

Dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thường được phát triển ở các khu vực trọng yếu ven biển. Như vậy, việc chuyển đổi thành nhà ở sẽ phá vỡ quy hoạch ban đầu tập trung phát triển du lịch của nhiều địa phương, gây ra những bất cập về mặt an sinh xã hội cũng như an ninh quốc phòng.

Việc cho phép chuyển đổi tràn lan sẽ tạo hiệu ứng tiêu cực trên thị trường. Như trường hợp của dự án Cocobay Đà Nẵng với hơn một nghìn căn condotel được đề xuất chuyển đổi thành căn hộ chung cư cuối năm 2019, khi quyền lợi của nhà đầu tư (về việc nhận được các cam kết của chủ đầu tư) vẫn chưa được đảm bảo đúng mức thì họ phải cân nhắc thêm lựa chọn chuyển đổi thành căn hộ ở với mức phí trên 15% giá trị gốc của sản phẩm.

Thực chất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng như trên chỉ tháo gỡ khó khăn cho phía chủ đầu tư, trong khi người mua vẫn chịu phần lớn rủi ro khi hành lang pháp lý chưa quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan.

Do đó nếu được hợp thức hóa thành nhà ở, thị trường sẽ chứng kiến làn sóng nhiều chủ đầu tư xin chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án khi gặp tình huống khó khăn về vận hành như Cocobay, hoặc có thể xuất hiện những chủ đầu tư quảng cáo sai lệch về bản chất sản phẩm. Ngoài ra, khâu quản lý của các cơ quan chức năng cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề, ví dụ như việc quyết định dự án nào sẽ được cho phép chuyển đổi.

Phóng viên: Là một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp và uy tín, CBRE có đề xuất khác gì cho loại hình này?

Ông Nguyễn Trọng Thức: Chúng tôi cho rằng không nên ngăn cấm các loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và officetel, thay vào đó là nên thừa nhận sự phát triển này bằng cách chú trọng vào xây dựng cơ chế và chính sách phù hợp để đảm bảo sự cân bằng của thị trường và bảo vệ lợi ích của cả bên mua và bên bán.

Thực tế cho thấy, việc hình thành các tổ hợp dự án nghỉ dưỡng tại các khu vực ven biển không chỉ giúp đáp ứng sự bùng nổ về nhu cầu du lịch tại Việt Nam trong những năm qua, mà còn góp phần tích cực củng cố cơ sở hạ tầng tại địa phương, tạo nên động lực phát triển kinh tế - xã hội tại các thành phố du lịch trên cả nước.

Phóng viên:Hiện những quy định về kinh doanh condotel, officetel, biệt thự du lịch còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua. Vậy “điểm nghẽn” đang nằm ở đâu và theo ông cần giải tỏa từ “nút thắt” nào?

Ông Nguyễn Trọng Thức: Việc rất nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm hiện nay là việc xác lập quyền sở hữu, chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các loại tài sản nêu trên.

Trong giai đoạn phát triển nóng năm 2015 - 2018, rất nhiều nhà đầu tư cá nhân các loại hình bất động sản mới này đã được chủ đầu tư hứa hẹn về việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, nhưng đến nay vẫn chưa thấy đâu. Ngoài ra, việc thực hiện các quyền đối với các loại hình bất động sản này như chuyển nhượng, thế chấp cũng đang gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, những quan điểm trái chiều giữa các cơ quan quản lý đã dẫn đến sự trì trệ kéo dài trong quá trình làm luật. Ví dụ, Bộ Công an chỉ ra rằng hiện Công văn 703 của Bộ Tài nguyên Môi trường vẫn chưa làm rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay từng chủ sở hữu.

Như vậy, điều quan trọng và cấp thiết hiện nay là xây dựng một khung pháp lý với những điều khoản quy định chung, thể hiện sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất giữa các bộ ngành liên quan thay vì ban hành nhiều văn bản rời rạc theo từng bộ, ngành.

Dựa trên những diễn biến trên thị trường, Bộ Công an cũng đã đề xuất việc tăng cường quản lý tại cấp địa phương, đồng thời không phát triển hoặc cấp phép thêm dự án condotel. Chúng tôi cho rằng, nên hiểu đây là một điểm dừng tạm thời và cần thiết để điều hòa mối quan hệ cung - cầu. Đây cũng là cơ hội để thanh lọc thị trường và hướng đến những dự án, sản phẩm chất lượng hơn trong tương lai.

Hơn hết, sự tạm dừng này cũng tương đối hợp lý trong bối cảnh toàn thị trường đang trải qua giai đoạn khủng hoảng do đại dịch COVID-19 và đang chờ đợi một hành lang pháp lý chuẩn chỉnh hơn vừa giúp điều tiết hoạt động giao dịch trên thị trường mà vẫn đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!

Thu Hằng (Thực hiện)