Chính sách của Fed để lại dư chấn lâu dài cho thị trường nhà ở Mỹ

Giám đốc điều hành Công ty dịch vụ môi giới bất động sản nhà ở và dịch vụ thế chấp Redfin, ông Glenn Kelman, dự đoán cuộc chiến chống lạm phát lần này của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) sẽ ảnh hưởng đến lĩnh vực nhà ở trong hàng chục năm.

Thị trường nhà ở tại Mỹ đang có dấu hiệu phục hồi khi thời điểm mà hoạt động mua nhà thường diễn ra nhộn nhịp trong năm đang đến gần. Lãi suất cho vay thế chấp đã giảm tuần thứ hai liên tiếp xuống mức thấp nhất trong hơn một tháng qua. Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm đã giảm từ 6,88% trong tuần trước xuống 6,74%.

Khi lãi suất thế chấp giảm xuống, nguồn cung nhà ở đang bắt đầu có dấu hiệu cải thiện. Theo Redfin, tổng số nhà rao bán đã tăng lên mức cao nhất trong hơn một năm qua trong tháng Hai. Dù có sự cải thiện so với năm ngoái, nhưng cán cân cung cầu vẫn còn rất chênh lệch, mà nguyên nhân là “tác dụng phụ” từ chu kỳ nâng lãi suất mạnh mẽ của Fed.

Chuyên gia Gary Shilling cho biết lãi suất cao đang khiến những người mua nhà tiềm năng chùn bước, và sự chênh lệch lớn giữa lãi suất thế chấp hiện tại và trong quá khứ đang tạo ra một sự “thắt chặt giả tạo” trên thị trường nhà ở.

Ông Kelman cảnh báo sẽ phải mất nhiều năm thì thị trường bất động sản của Mỹ mới vượt qua được dư chấn từ chu kỳ nâng lãi suất mạnh mẽ vừa qua của Fed. Theo ông, nguồn cung nhà ở sẽ ở mức thấp trong một thời gian dài, và chính sách thắt chặt chính sách tiền tệ gần đây của Fed sẽ còn tác động đến thị trường trong 30 năm.

Nguồn cung thấp đang khiến giá nhà tăng cao. Giá nhà cũ trung bình tăng 5,1% trong tháng Một so với cùng kỳ năm ngoái, với cả bốn khu vực của Mỹ đều ghi nhận sự gia tăng trong giá nhà, theo Hiệp hội các Nhà Môi giới Bất động sản của Mỹ (NAR).

Và tình hình này sẽ không sớm hạ nhiệt. Một loạt các chỉ báo lạm phát cao hơn dự đoán đã làm tăng khả năng Fed sẽ trì hoãn việc hạ lãi suất. Chuyên gia John Stoltzfus của công ty Oppenheimer dự đoán sớm nhất phải đến cuộc họp tháng Sáu Fed mới bắt đầu giảm lãi suất.

Việc hạ lãi suất bị trì hoãn, ít nhất trong ngắn hạn, đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay thế chấp sẽ không thể giảm nhiều hơn nữa, khiến thị trường nhà ở khó phục hồi mạnh mẽ. Moody's Analytics dự đoán Mỹ sẽ thiếu hụt khoảng 1,5-2 triệu căn trong năm nay.