"Chọn mặt gửi vàng" trong đầu tư bất động sản

Chỉ trong hai năm 2018 và 2019 có khoảng 40.000 căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) mở bán. Trước sự bùng nổ các dự án, điều mà các nhà đầu tư, doanh nghiệp lo lắng là hiện hành lang pháp lý chưa định hình rõ đây là bất động sản để ở hay kinh doanh...?

Với nhà đầu tư, đây chính là nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh, đó là chưa kể đến việc quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch một cách hiệu quả và bền vững. Bởi vậy, chính các nhà đầu tư phải là người tỉnh táo, biết "chọn mặt gửi vàng" để tránh rủi ro.

Ông Võ Tân Thành – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận xét, hiện cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án cho đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy và minh bạch. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được ông Thành đưa ra như 1 dẫn chứng điển hình.

Theo ông Thành, tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn bởi tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao và sự hấp dẫn của những cảnh quan thiên nhiên. Cơ hội rất nhiều, nhưng thách thức đang đặt ra cũng không ít, đặc biệt đối với nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị quản lý vận hành.

Tuy nhiên, cho dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng có phần chậm lại, nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn. Nguyên nhân là số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Do đó, việc đầu tư vào loại hình này còn dư địa rất lớn - ông Thành cho biết.

Phân tích sâu về thị trường, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện tại chỉ tiêu về tiêu dùng của Việt Nam đang rất tốt, nhiều dự án nhà ở lớn được triển khai ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.

Khuyến nghị nhà đầu tư khi rót vốn vào thị trường bất động sản, ông Nam nhấn mạnh, hiện thị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh, nhưng đầu tư vào đâu cần cẩn trọng. Nhà đầu tư nên tránh đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Thay vào đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn. Đây mới là kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị.

Trong 3 năm trở lại đây, thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản luôn đứng vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng. Riêng hai quý đầu năm, FDI bất động sản ước đạt 1,32 tỷ USD. Đây là nhịp độ được duy trì khá tốt và là tín hiệu vui về sức hấp dẫn của thị trường; trong đó nổi bật là phân khúc nghỉ dưỡng - ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận xét.

Những tháng còn lại của năm 2019, ông Hoàng cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhiều thuận lợi bởi tiềm năng còn rất lớn do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng.

Cùng đó, Việt Nam bắt đầu xuất hiện một số loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới như tham quan, chữa bệnh, kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, mua sắm... nên nhu cầu lưu trú cao. Hiện nhiều địa phương chủ động kêu gọi đầu tư vào du lịch, nhất là khi Chính phủ coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn.

Thực tế cho thấy, thời gian qua các nhà đầu tư luôn e ngại về rủi ro và yếu tố có sức nặng lớn nhất chính là khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng. Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam thẳng thắn chỉ ra, khung pháp lý của Việt Nam vẫn "đi sau" sự phát triển của phân khúc thị trường này.

Năm 2015 khi hoàn thiện về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, ở thời điểm đó, chưa có bất kỳ một sản phẩm condotel nào xuất hiện trên thị trường. Tuy nhiên đến năm 2017 đã có hàng loạt sản phẩm condotel ra đời và được chào đón do phù hợp nhu cầu thị trường.

Vì vậy, doanh nghiệp và các nhà đầu tư kỳ vọng, các quy định pháp lý cần sớm được hoàn thiện và công nhận bất động sản nghỉ dưỡng là một sản phẩm được mua bán, thừa kế, chuyển nhượng thuận tiện.

Đặc biệt, trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam ngày càng nhanh, trung bình từ 15-20%/năm thì việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là hoàn toàn hợp lý.

Mặc dù vậy, người đứng đầu Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vẫn cảnh báo, không nên đầu tư vào đất nền tại các tỉnh ven biển để tránh rủi ro về pháp lý và kinh tế.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Vinhomes nhận xét, 5 năm qua, bất động sản nổi lên là xu hướng thu hút các nhà đầu tư bởi đây được xem là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng khi nhà đầu tư chọn được đúng chủ đầu tư.

Theo bà Lộc, hiện chủ đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đều đưa ra mức độ cam kết nào đó để đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư. Đã là "món đầu tư" thì phải có lãi và dài hơi. Món đầu tư này khiến các nhà đầu tư lướt sóng có lợi nhuận cao, nhưng các chủ đầu tư chịu hậu quả.

Do đó, bản thân các chủ đầu tư phải có khả năng vận hành và tự chủ được kinh doanh để tạo khách hàng. Khi lượng khách ổn định thì lợi nhuận cho các nhà đầu tư là không khó.

Nhưng nếu chủ đầu tư chỉ thực hiện như một kênh huy động vốn mà không lường hết được khả năng tự vận hành kinh doanh thì sẽ gặp rủi ro trong thuê việc công ty vận hành.

Đồng thời, có trường hợp các chủ đầu tư không đảm bảo được các tiện ích đi kèm thì không nâng cao được lượng chi tiêu cũng như sự quay lại của khách hàng. Điều này không đảm bảo được khách ổn định, không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư.

Chia sẻ về thành công trong thực tế, bà Lộc dẫn chứng, Vingroup luôn có các nhà đầu tư đi cùng lâu dài bởi doanh nghiệp luôn xác định đồng hành cùng nhà đầu tư mua các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Như vậy, doanh nghiệp sẽ có khách hàng và lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư.

Đây không phải là câu chuyện dễ, nhưng sẽ không quá khó nếu nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

Cùng đó, câu chuyện về "bong bóng" bất động sản cũng khiến nhiều người quan tâm và e ngại khi đầu tư vào thị trường nhạy cảm này. Tuy nhiên, giai đoạn này thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua "dớp" của chu kỳ khủng hoảng lặp lại 10 năm/lần khủng hoảng lao dốc.

Giáo sư Đặng Hùng Võ lạc quan chia sẻ, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên chứ chưa có dấu hiệu đi xuống.

Phải chăng thời gian qua có hiện tượng sốt đất cục bộ chính là xuất phát từ nguyên nhân chia lô bán nền. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời. Thay vì đó, nên khuyến khích đầu tư trên đất, đây là nguyên tắc đầu tư bất động sản của tất cả các nước.

Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, không nên quá lo lắng về tình trạng cung vượt cầu. Hiện thị trường vẫn chưa thấy dấu hiệu "bong bóng" mà cơ hội và tiềm năng vẫn còn nguyên, nhất là với bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Hiện những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn./.