Cơ hội lớn cho logistics Việt Nam từ làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng

Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield (C&W), 43% thị trường logistics tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương được dự báo sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới, phản ánh nhu cầu thuê tiếp tục gia tăng trong khi nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn. Đồng thời, 60% thị trường trong khu vực được kỳ vọng sẽ chứng kiến giá thuê tăng. Điều này cho thấy áp lực cạnh tranh ngày càng lớn đối với các tài sản logistics chất lượng cao.

Bức tranh toàn cầu này đang tạo ra những cơ hội đáng kể cho Đông Nam Á. Trong số các thị trường được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng, Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia nổi bật nhất nhờ lợi thế về vị trí địa lý, mạng lưới hiệp định thương mại tự do, năng lực sản xuất ngày càng hoàn thiện và khả năng kết nối với các trung tâm tiêu dùng lớn trong khu vực.

Ghi nhận đầu tiên là lợi thế từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Những năm gần đây, chiến lược "China+1" đã thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm thêm các địa điểm sản xuất ngoài Trung Quốc nhằm giảm thiểu rủi ro địa chính trị và tăng khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng. Thay vì tập trung sản xuất tại một quốc gia duy nhất, các doanh nghiệp đang xây dựng mạng lưới sản xuất phân tán hơn, trong đó Đông Nam Á giữ vai trò ngày càng quan trọng.

Theo C&W, Việt Nam, Indonesia và Thái Lan đang ghi nhận nhu cầu logistics gia tăng rõ rệt khi các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất và phân phối trong khu vực. Riêng Việt Nam được hưởng lợi từ sự tăng trưởng của ngành điện tử, công nghệ cao và các lĩnh vực sản xuất định hướng xuất khẩu.

Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê C&W Việt Nam cho biết, đơn vị này ghi nhận làn sóng mở rộng đầu tư cũng như sự gia nhập mới của nhiều doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao vào thị trường Việt Nam. Điều này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

"Không chỉ là nơi đặt nhà máy, Việt Nam đang dần trở thành trung tâm trung chuyển và phân phối hàng hóa trong khu vực. Nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng hiện tập trung mạnh vào các khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các cụm sản xuất lớn" - ông Nguyễn Phước Thuận phân tích.

Cùng đó, tỷ lệ lấp đầy ghi nhận duy trì ở mức cao. Dữ liệu thị trường cho thấy sức hấp thụ của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì tích cực bất chấp nguồn cung liên tục mở rộng.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp hiện đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn lần lượt đạt 6,8 triệu m2 và 6,6 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy đối với hai loại hình này đều duy trì trên 90%.

Ở phía Bắc, khu vực bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình tiếp tục thu hút các ngành sản xuất điện tử và công nghệ cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội gần như đạt mức lấp đầy tối đa ở nhiều phân khúc.

Các con số trên cho thấy nhu cầu thuê đang tăng nhanh hơn tốc độ mở rộng nguồn cung ở nhiều địa phương trọng điểm. Đây là tín hiệu tích cực đối với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, đồng thời phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng dài hạn của Việt Nam.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng lợi thế của Việt Nam không còn đơn thuần nằm ở chi phí lao động hay giá thuê cạnh tranh như trước. Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics và Công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của C&W nhận định, quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang trở thành xu hướng mang tính cấu trúc thay vì mang tính chu kỳ. Điều này khiến các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến chất lượng tài sản logistics, khả năng tự động hóa và tiêu chuẩn vận hành quốc tế.

Xu hướng mới cũng đang tạo ra nhu cầu lớn đối với các kho vận hiện đại, có khả năng tích hợp công nghệ, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị). Những tài sản có vị trí chiến lược, kết nối thuận lợi với hệ thống hạ tầng giao thông sẽ ngày càng khan hiếm.

Ở góc nhìn độc lập, các chuyên gia cho rằng, lợi thế lớn nhất của Việt Nam hiện nay nằm ở sự ổn định chính sách và khả năng thực thi. Khi các tập đoàn đa quốc gia đánh giá lại rủi ro tập trung chuỗi cung ứng, các yếu tố như độ tin cậy, khả năng mở rộng và tính nhất quán trong điều hành sẽ trở nên quan trọng không kém chi phí sản xuất.

Điều này giúp Việt Nam có cơ hội trở thành đối tác chuỗi cung ứng dài hạn thay vì chỉ là điểm đến thay thế tạm thời trong chiến lược đa dạng hóa của các doanh nghiệp quốc tế, nhất là khi dư địa tăng trưởng còn lớn.

Tuy nhiên, dù triển vọng tích cực nhưng các chuyên gia cho rằng, Việt Nam vẫn cần giải quyết một số thách thức để tận dụng tối đa cơ hội hiện nay. Bởi chi phí logistics của Việt Nam vẫn cao hơn nhiều nền kinh tế phát triển trong khu vực. Hệ thống hạ tầng tại một số địa phương chưa đồng bộ, trong khi nguồn nhân lực chất lượng cao cho lĩnh vực logistics và quản lý chuỗi cung ứng vẫn còn thiếu hụt.

Bên cạnh đó, nhu cầu đối với các kho vận hiện đại đang tăng nhanh hơn khả năng cung ứng. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải đẩy nhanh quá trình nâng cấp chất lượng tài sản, đầu tư vào công nghệ quản lý và phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn.

Mặc dù vậy, triển vọng trong dài hạn vẫn được đánh giá tích cực. Với tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử thuộc nhóm cao nhất khu vực, nền sản xuất định hướng xuất khẩu tiếp tục mở rộng và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai, Việt Nam đang sở hữu những điều kiện thuận lợi để trở thành trung tâm logistics mới của Đông Nam Á.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc, cuộc cạnh tranh giữa các quốc gia không chỉ nằm ở việc thu hút nhà máy mà còn ở khả năng cung cấp hệ sinh thái logistics hiệu quả, hiện đại và bền vững. Với những lợi thế hiện có, Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi để bước lên một nấc thang mới trong bản đồ logistics khu vực và thế giới.