Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có bị ảnh hưởng dịch COVID-19 lần thứ 4?

Trong báo cáo cập nhật mới đây về ngành bất động sản khu cộng nghiệp Việt Nam, Công ty cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho rằng, sự xuất hiện trở lại của các ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng có thể làm ảnh hưởng đến triển vọng ngắn hạn của các doanh nghiệp bất động sản khu cộng nghiệp, đặc biệt là kết quả kinh doanh quý II/2021.

Dịch COVID-19 và các biện pháp giãn cách xã hội sẽ phần nào ngăn cản những người thuê tiềm năng đến Việt Nam để đàm phán; bên cạnh đó là quan điểm thận trọng của khách thuê về việc kiểm soát COVID-19 của Việt Nam trong ngắn hạn.

Tuy vậy, về dài hạn, VCSC vẫn đánh giá triển vọng tích cực đối với mảng khu công nghiệp của Việt Nam, nhờ hưởng lợi chính từ sự chuyển dịch cơ cấu của các hoạt động sản xuất toàn cầu được thúc đẩy bởi căng thẳng thương mại Trung Quốc - Mỹ và nhu cầu đa dạng hóa cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc.

Bên cạnh chi phí lao động tương đối thấp, Việt Nam duy trì các chính sách khuyến khích thu hút dòng vốn FDI, bao gồm một số lượng lớn các hiệp định thương mại tự do, chính sách khuyến khích thu hút nhà đầu tư nước ngoài và các quy định mới về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, nhằm cải thiện môi trường kinh tế.

Từ đầu năm đến giữa tháng 6/2021, tổng diện tích mặt bằng của các dự án khu công nghiệp mới được phê duyệt là khoảng 6.500 ha, trong khi cả năm 2020 con số này chỉ xấp xỉ 1.700 ha. Các dự án khu công nghiệp được phê duyệt chủ yếu ở miền Bắc, trong khi các dự án khu công nghiệp mới được phê duyệt ở miền Nam còn hạn chế.

Mới đây, đầu tháng 6/2021, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã ban hành dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, nhằm điều chỉnh một số quy định cho khu công nghiệp và cụm kinh tế. Trong số đó, có một số điểm mới đáng lưu ý như, phân cấp thẩm quyền; xét duyệt các khu công nghiệp mới, điều chỉnh và mở rộng khu công nghiệp…

Cụ thể, về phân cấp thẩm quyền, Dự thảo Nghị định cho phép phân cấp phê duyệt thành lập các khu công ngiệp mới, điều chỉnh và mở rộng theo 1 trong 2 phương án Ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư; hoặc phân cấp cho UBND cấp tỉnh. Trong khi theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, tất cả các quyết định đó đều phải được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ.

Về việc xét duyệt các khu công nghiệp mới, điều chỉnh và mở rộng khu công nghiệp, theo dự thảo Nghị định, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tối thiểu là 75 ha; khu công nghiệp phải có tối thiểu 5% tổng diện tích đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Đây là một quy định mới so với quy định trước đây.

Theo các chuyên gia của VCSC, các quy định rõ ràng và toàn diện hơn từ chính sách mới sẽ cho phép chính quyền địa phương và các chủ đầu tư khu công nghiệp giải quyết các trở ngại hiện có. Từ đó, đẩy nhanh quá trình phê duyệt và phát triển đồng thời cung cấp đủ quỹ đất khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu tăng cao trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy cao ở các cụm công nghiệp trọng điểm trên cả nước. Dự thảo Nghị định mới sẽ cung cấp hướng dẫn và quy định về các mô hình khu công nghiệp dựa theo kinh nghiệm quốc tế, giúp tăng thêm giá trị cho người thuê và tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn.

Trước đó, trong một báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp phát hành tháng 6, các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cũng cho rằng, dự thảo Nghị định mới sẽ hợp lý hóa quy trình xin cấp phép khu công nghiệp mới và khu công nghiệp mở rộng.

Ngoài ra, ưu đãi sẽ dành cho các khu công nghiệp sinh thái, dự án công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Những chủ đầu tư khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp thấp hơn 60% sẽ có thể xin phép phát triển khu công nghiệp mở rộng bằng cách thu hút khách thuê trong các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, SSI cũng cho rằng, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các khu công nghiệp mới đã tăng lên. Trong năm 2021, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng khoảng 10%-50% so với năm 2019. Do đó, tỷ suất lợi nhuận của các khu công nghiệp mới sẽ thấp hơn các khu công nghiệp hiện hữu. Các khu công nghiệp hiện tại có đất cho thuê như Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (mã:KBC), Tổng công ty IDICO (IDC), Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC), Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP)… vẫn có thể duy trì tỷ suất lợi nhuận cao hơn đối với hoạt động cho thuê đất.

Rõ ràng, nếu dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định 82 được thông qua sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Trên thị trường chứng khoán, giá một số cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp đã phản ánh tích cực với thông tin này.

Chẳng hạn, kể từ đầu tháng 6 đến nay, cổ phiếu GVR (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam) đã tăng 27%; KBC tăng gần 19%… Dù đà tăng của nhóm cổ phiếu này không mạnh như nhóm ngân hàng, chứng khoán, thép… tuy nhiên vẫn được định giá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Trong thời gian tới, nhóm cổ phiếu này được kỳ vọng sẽ tiếp tục hút dòng tiền nhờ triển vọng tích cực từ chính sách mới./.